대출 막히고 불황에 임차인 못구해
지방은 70%가 잔금 안내기도
"분양 해지" 집단소송도 잇따라
레지던스 등 비아파트 상황 비슷
부실 언제 터질지 몰라 초긴장

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#. 지난해 하반기 입주를 시작한 수도권의 한 지식산업센터. 대형 건설사가 시공한 이 현장은 초기 분양률 100%를 기록했다. 하지만 대출규제·경기침체, 마이너스 프리미엄(마피) 등으로 30%가 잔금을 내지 않았다. 일부 수분양자들은 로펌의 권유로 계약해지 집단소송도 제기했다. 시행·시공사는 수백억원대의 중도금을 대위변제해야 한다. 기약 없는 분양해지 기획소송으로 부실이 언제 터질지 모른다며 초긴장 상태다.

■건축 중 지산 85곳…제2의 생숙 우려

30일 업계에 따르면 지식산업센터·생활형숙박시설 등 비아파트 시장이 통제 불가능한 수준으로 치닫고 있다는 우려가 커지고 있다. 마지막 유동성 조달 창구인 미분양 담보대출도 막힌 데다 분양해지 소송은 기획소송으로 변질되면서 탈출구를 찾지 못하는 모습이다.

지방의 한 지식산업센터 시행·시공사도 요즘 난리다. 잔금을 안 낸 계약자가 70%가량이다. 금융당국 규제 강화로 대출 가능금액이 절반으로 줄어든 데다 임대 목적 수분양자의 경우 아예 대출이 승인되지 않고 있어서다. 경기침체로 임차인 구하는 것도 어렵다 보니 잔금 납부거부 계약자가 폭증한 것이다.

비단 이 현장만이 아니다. 정확한 통계는 파악되지 않고 있으나 대부분의 현장에서 잔금 미납에 따른 악성 미분양 지산이 쏟아지고 있다는 설명이다.

한국산업단지공단에 따르면 올 2월 말 기준으로 건축 중인 지산은 전국에서 85곳에 이른다. 수도권은 물론 전국 곳곳에 자리 잡고 있다. 잔금 미납 사태가 전국 지산 현장에서 나타나고 있다는 것이 업계의 지적이다.

정부가 파격적인 대책을 내놓은 비아파트 상품인 레지던스도 사정은 다르지 않다. 오피스텔 용도변경을 진행하고 있는 수도권의 한 현장의 경우 이미 입주했지만 계약자 가운데 10%만 잔금을 납부한 상태다. 90%는 잔금납부를 거부하고 있다. 용도변경이 끝난 서울의 한 현장도 사정은 다르지 않다.

■"비아파트, 갈수록 상황 악화"

더 큰 문제는 분양계약 해지소송이 비아파트 시장에서 봇물처럼 터지고 있다는 것이다. 중소형 로펌들이 이 현장 저 현장 옮겨 다니면서 소송을 부추기고 있다는 것이 업계의 하소연이다. 기획소송으로 확산되고 있다는 것이다.

한 레지던스 시행사는 집단소송을 진행 중인 법무법인에 대해 변호사협회에 징계까지 요구했다. 해당 시행사 관계자는 "아직까지 변협에서 아무런 답변도 듣지 못하고 있다"며 "사실상 기획소송으로 변질됐다"고 지적했다.

계약해지 소송에서 분양 계약자가 승소하는 경우는 허위·사기 분양 등 법 위반 상황이 명확한 경우만 가능하다. 승소 확률이 매우 낮은데 소송이 확산되는 이유는 비주거 시장 침체 속에 가수요가자들이 참여한 것이 한몫을 하고 있다.

현재 지산·생숙 등 비아파트의 경우 마피에도 외면받고 있다. 계약자 입장에서는 입주하는 것보다 계약금만이라도 건지고 해지하는 것이 유리하다. 투자 목적의 가수요자 입장에서는 더더욱 계약을 유지할 필요성을 못 느끼고 있기 때문이다. 한 건설사 관계자는 "지산이나 레지던스에 플러스 프리미엄이 붙었다면 소송은 확 줄었을 것"이라며 "손해를 보는 상황에서 일부 로펌의 기획소송이 가세하면서 걷잡을 수 없는 상황"이라고 전했다.

사태가 확산되면서 계약자와 시행·시공사 모두 피해를 볼 수밖에 없는 상황으로 흘러가고 있다. 소송에서 지면 계약자는 소송비용 부담은 물론 중도금 연체이자도 물어야 한다. 시행·시공사는 소송 기간 악성부채를 떠안게 되면서 도산 위기에 처하게 된다.

건설사 한 고위 임원은 "비아파트 시장은 '매우매우' 심각한 상태"라며 "현재 비아파트의 경우 미분양 등 정확한 통계조차 없다. 세부 실태조사를 통해 현재 상황을 정확히 파악하는 것이 급선무"라고 강조했다.

ljb@fnnews.com 이종배 최가영 기자

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