서울의 부동산 시장이 관망세에 빠졌다. 서울시가 토지거래허가제 해제를 번복하면서 한바탕 소란이 있었고, 헌법재판소의 탄핵 인용으로 정치적 불확실성이 마무리 됐다. 오는 6월까지 대선 체제로 돌입하는 데다, 경기 침체, 정책 환경도 종잡을 수 없어 부동산 투자자들은 시장을 주시하고 있는 모습이다.

7일 조선비즈가 부동산 전문가 10인을 대상으로 한 설문조사에 따르면 전문가 10인 모두 서울의 아파트값은 앞으로도 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 일시적 관망세를 보이겠지만 연내 반등한다는 데에 입을 모았다. 장기적으로는 ‘공급부족’이 심화되면서 상승세를 이어갈 것이라는 분석도 일치했다.

그래픽=정서희

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◇”서울 집값 연내 최대 10% 상승”도… ‘공급부족’ 장기상승 요인

서울 아파트 매매시장은 현재 짙은 관망세를 보이고 있다. 서울시가 지난 2월13일 이른바 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 일대에 지정된 토허제를 해제하면서 2~3월 아파트 거래량은 크게 늘었다. 지난해 9월부터 올해 1월까지 3000건대에 머물던 아파트 거래량은 지난 3일 기준 2월 6228건, 3월 6144건을 기록하고 있다. 하지만 서울시가 한 달 여 만에 토허제를 확대 재지정하면서 아파트 거래는 얼어붙은 상황이다.

전문가들은 이러한 관망세가 일시적일 것으로 봤다. 토허제 지정이 장기적인 가격 안정에 큰 효과가 없다는 것은 이미 연구결과로도 나와 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수가 지난해 12월 서울시 시민토론회에서 “규제 초기에는 가격 안정효과를 보였지만, 시간이 지나면서 효과가 떨어졌다”고 발표했다. 헌재가 인용 판결을 내리면서 정치적 불확실성도 연내로 봉합돼 시장도 제자리를 찾을 것이라는 분석이다.

김진유 경기대 도시교통공학 교수는 “헌재의 판결은 상승국면에 조금 빨리 오냐, 늦게 오냐를 결정할 사안이었을 뿐”이라면서 “올해 전반적인 전망은 상보하고(상반기 보합·하반기 상승)로 예상한다”고 했다. 이어 “서울 아파트값은 연간 5~10% 가량 오를 것으로 본다”고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “수요층들이 토허제에 내성이 생기고 난 뒤 부터는 압여목성(압구정·여의도·목동·성수동) 등 기존 규제지역처럼 가격 상승 억압의 효과는 약해질 것”이라고 했다.

‘공급부족’은 서울 아파트 매매가격을 장기적으로 밀어올릴 요인으로 지목됐다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 3만7681가구로 집계됐다. 이어 2026년에는 9640가구, 2027년 9573가구로 급감할 것으로 보인다. 이는 최근 5년 평균치(4만716가구)의 23% 수준이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “아파트 전세가격이 강세를 보여 매매가격에도 영향을 줄 것”이라면서 “서울의 주택보급률이 93.6%, 자가보유율이 44%로 낮은데다 외지인 투자도 증가세를 보이고 있다”고 했다.

이창무 교수는 “장기적으로 공급부족이 해소되는 데 상당한 시간이 소요될 것”이라면서 “‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도 다주택자 관련 세제가 개편되지 않는 한 지속될 것으로 보인다”고 했다.

서울 용산구 서빙고동 신동아 아파트 전경./뉴스1

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◇단기적으로는 ‘풍선효과’… 강남·용산, 실수요 유입 지속

서울 아파트 매매가격을 지역별로 전망해 보면 단기적으로는 강남3구·용산구 외 지역으로 ‘풍선효과’가 있을 것이라는 의견이 압도적이었다. 서울시가 지난달 10일 강남3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 재지정했다. 그 인근 지역으로 매수세가 일시적으로 몰릴 수 있다는 의견도 나온다. 부동산R114에 따르면 지난 1월 기준 용산구와 성동구, 마포구의 아파트 평균가격은 용산구 21억9880만원, 성동구 15억466만원, 마포구 13억9678만원이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “성동·마포·강동·광진 등 한강변 비규제지역은 여전히 자유로운 거래가 가능해 상대적인 강세를 보일 가능성이 있다”면서 “향후 주택시장은 규제 수준, 대출 여건, 개발 호재 유무에 따라 지역별 양극화가 두드러질 것”이라고 했다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 “개인 사정상 전세를 끼고 내 집 마련이 필요한 실수요자는 토허제 지역이 아닌 곳으로 시선을 돌릴 수 있다”면서 “동작구, 마포구, 성동구, 강동구 지역으로 옮겨가는 풍선효과가 나타나 이 일대 아파트 가격도 상승할 것으로 보인다”고 했다.

토허제로 묶인 강남3구, 용산구에 대한 전망도 여전히 긍정적이었다. 거래량은 다소 줄더라도 소수의 거래가 신고가로 이어지면서 강세를 보일 것이라는 것이다. 강남구 압구정동 ‘신현대 11차’ 전용 183㎡는 지난달 19일 92억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 압구정동 ‘현대 1차’ 196㎡도 같은 달 92억원에 손바뀜 됐다. 대치동 ‘한보맨션2′ 전용 190㎡도 지난달 21일 58억5000만원, 용산구 이촌동 ‘한강맨숀’ 전용 102㎡는 23일 43억8940억원에 각각 최고가를 썼다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “강남3구, 용산구는 현재 집중적인 개발을 앞두고 있어 미래가치에 대한 기대감과 공급 부족으로 인한 희소가치가 더욱 높아지고 있다”면서 “고급 커뮤니티에 대한 진입 희망과 부자들의 자산 대물림 현상 등으로 가격 상승 추세가 지속될 확률이 높다”고 했다.

조영광 대우건설 연구원은 “강남3구, 용산구는 입지를 고려했을 때 흔들림 없는 가격을 유지할 것”이라면서 “특히 강남구의 압구정 재건축, 용산구의 한남, 정비창개발지역이 강세를 보일 것으로 예상된다”고 했다.

다만 공급량이 많은 서울 동북권에 대한 전망은 어두웠다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 주요 아파트 입주 물량 총 1만4734가구 중 65%(9603가구)가 동북권에 몰려있다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “입주물량 많은 동대문 이문·휘경, 장위뉴타운 일대를 중심으로 약보합 유지할 것”이라면서 “안양, 과천, 수원 등은 강보합, 경기도 기타 지역은 하반기까지 소폭 하락할 것으로 예상한다”고 했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 서울 주택 구입 선호도 강남권, 한강변에만 집중되는 모습”이라면서 “고분양가 이슈로 노원구, 도봉구, 강북구 등의 정비사업 수익성이 낮아지면서 거래가 주춤한 모습”이라고 했다.

조은임 기자(goodnim@chosunbiz.com)

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