(성남=뉴스1) 김영운 기자 = 1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 22일 오후 경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 국토교통부가 발표한 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'에 따르면 정부는 올해 총 2만 6000가구 이상 규모의 정비 선도지구를 지정할 예정이다. 지역별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 규모다. 이는 도시별 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다. 2024.5.22/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(성남=뉴스1) 김영운 기자

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부산의 '압구정'으로 불리는 수영구 삼익비치 아파트의 재건축 사업이 '분담금 폭탄' 공포 속에 흔들리고 있다. 99층 초고층 재건축 계획은 결국 조합원들의 반대로 무산됐고, 기존 59층 안으로 계획을 수정해 재건축을 추진하게 됐다. 하지만 이마저도 조합원 1인당 수억원씩 분담금이 발생할 것으로 예상된다. 부산 뿐만 아니다. 전국적으로도 재건축 사업 분담금 부담이 점차 커지는 분위기다.

8일 정비업계에 따르면 부산 남천2구역 재건축 조합은 지난 5일 정기총회를 열고 최고 99층에 달하는 초고층 재건축 추진 여부를 놓고 표결을 실시했다. 찬성 1313표, 반대 925표로 과반은 넘겼지만, 조합원 3분의2 이상 동의 조건을 채우지 못해 해당 안건은 부결됐다. 이에 따라 조합은 기존 계획인 지하 3층~지상 59층, 3060가구 규모로 사업을 진행키로 했다.

이번 부결의 배경에는 사업 속도를 중시하는 조합원들의 판단이 크게 작용한 것으로 풀이된다. 실제 공사 기간은 59층안이 50개월, 99층안이 70개월로 차이가 컸다. 분담금 격차도 컸다. 84㎡형 기준, 59층안의 분담금은 7억~8억원 수준이지만, 99층안은 9억원을 넘었다.

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분담금만 9억…거의 '한 채 값'
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99층안이 부결됐지만 조합원들의 현실은 녹록지 않다. 조합이 최근 조합원들에게 배포한 분양신청 안내서에 따르면, 기존 아파트 84㎡를 보유한 조합원이 재건축 이후 동일 평형을 받기 위해선 약 6억8000만원의 분담금을 추가로 내야 한다. 현재 해당 주택형의 시세가 11억6500만원인 점을 감안하면 거의 집값 절반에 가까운 부담이다.

면적이 커질수록 부담은 커진다. 기존 84㎡ 보유자가 179㎡를 분양받을 경우 분담금이 25억5000만원에 달하고, 74㎡ 보유자가 84㎡로 넓히면 약 8억3000만원을 추가 부담해야 한다.

삼익비치 재건축 사업의 전체 분담금 규모는 2조5000억원에 달하는 것으로 추정된다. 당초 사업시행인가 당시 예상치의 2배가 넘는 수치다. 조합 측은 분담금 증가의 주요 요인으로 금융비용 증가(8000억원), 공사비 상승(1000억원 이상), 국공유지 매입비 등을 꼽는다.

일반분양 비율이 10%도 되지 않는다는 점도 문제다. 전체 3325가구 중 일반분양 물량은 고작 265가구에 불과하다. 일반분양분이 적을수록 조합원 분담금은 올라갈 수밖에 없다. 재건축 분담금은 '조합원 분양가 - 권리가액'으로 계산되는데, 권리가액이 낮으면 조합원의 부담이 커진다.

조합은 결국 '1대1 재건축'으로 방향을 틀 가능성이 높다. 일반분양 없이 기존 조합원 수에 맞춰 아파트를 공급하면 사업 수익성이 더욱 떨어져 공사비 증가로 이어질 수밖에 없다. 현재 시공사인 GS건설이 제시한 공사비 1조2000억원 역시 물가 상승과 설계 변경 등을 반영해 상향 조정될 가능성이 크다.

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전국으로 번지는 '분담금 쇼크'
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'분담금 쇼크'는 부산만의 문제가 아니다. 최근 정부가 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구에서도 이 같은 '분담금 폭탄' 우려가 커지고 있다. 분당, 산본, 평촌, 일산 등은 이미 재건축 대상 아파트의 노후화가 심각해 정비 필요성이 높지만, 공공기여 확대와 건설원가 급등으로 인해 분담금이 급등할 수 있다는 전망이다.

실제 분당의 경우 사업성이 비교적 높은 편이어서 분담금이 3억원 안팎으로 추정되지만, 평촌이나 산본은 용적률을 높이면서 분담금이 5억원을 넘길 것으로 보인다. 전문가들은 이 같은 현상을 '승자의 저주'라고 지적한다. 선도지구로 지정돼도 분담금 부담으로 조합원들이 사업을 포기하거나 이탈할 수 있기 때문이다.

요즘 재건축 시장에서는 시공사들이 앞다퉈 고급화를 내세우며 브랜드 경쟁을 벌이고 있다. 커뮤니티 시설 확충, 외관 차별화, 초고층 설계 등이 이뤄진다. 공사비는 필연적으로 오를 수밖에 없는 구조다. 여기에 안전 설비 강화, 친환경 설계, ESG 기준 대응 등도 추가 비용을 발생시킨다.

업계 관계자는 "분담금이 감당이 안 될 수준까지 오르면 기존 조합원들은 청산을 고민하게 된다"며 "재건축은 주거환경 개선을 위한 수단이 돼야 한다"고 강조했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr

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