서울 용산구 일대 아파트 단지 모습. 뉴스1

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[파이낸셜뉴스] "한마디로 어수선하다. 어느 정도 말미를 줘야지 너무 급작스럽다"(A공인중개사)
"이번 규제로 아파트 대신 비아파트로 풍선효과가 나타날 수 있다"(B공인중개사)
서울 강남3구(강남·서초·송파)에 이어 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 직후인 20일 용산구 내 부동산 시장은 혼란스러운 분위기가 역력했다.

이날 용산구 이촌동 아파트 단지에 위치한 한 공인중개업소 관계자는 "어제 (토허제) 발표 이후 2~3일만에 시행이 되니 갭투자 수요는 물론이고 집을 팔려는 사람들도 살 사람이 없어 혼란에 빠졌다"며 "토허제 시행일까지 기간이 얼마 없다 보니 혼란스러워진 수요자들의 상담 문의가 많아진 상황"이라고 말했다.

용산구 주민들 역시 혼란스럽기는 마찬가지다. 용산 지역 내 한 주민은 "이제 막 한강로 주상복합 등 가격도 오를 시기인데 이번 규제로 투자가 차단돼 당혹스럽다"며 "상승폭도 강남3구 다음으로 가장 높은 곳은 아니다"고 하소연했다.

실제 이날 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격 동향에 따르면 서울 용산구는 이번주 0.34% 가격이 상승했다. 강남3구에 이어 성동구(0.37%) 다음으로 큰 상승폭이다.

상승폭은 커지고 신고가도 잇따랐다. 서울시가 지난달 12일 강남3구 잠삼대청(잠실삼성대치청담) 지역 아파트 토허제를 해제한 이후인 2월 셋째주(2월17일) 주간아파트가격은 0.02% 상승해 전주(0.05%)보다 상승폭을 높였고 2월 넷째주(2월24일) 0.08%, 이달 들어서는 첫주 0.10%에서 0.23%, 0.34%로 커졌다.

재건축·재개발 등 정비사업이 진행중인 주요 단지들을 중심으로 신고가 거래도 잇따랐다. 국토교통부 실거래가공개시스템과 부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 용산구 한남4구역 안에 위치한 보광동 신동아 아파트의 경우 한남4구역 수주전을 앞둔 지난해 12월 28억원에 거래되며 최고가를 경신한 데 이어 올해 2월 31억원으로 또다시 최고가를 썼다. 이 단지는 전체 226가구 84㎡로 한남4구역이 재개발되면 철거해 통합재개발될 예정이다.

재건축을 추진중인 용산산호아파트도 매달 최고가 기록이 나왔다. 지난해 12월 100㎡가 20억5000만원에 실거래돼 최고가를 기록했고, 올해 1월에는 40㎡가 12억8000만원으로 최고가를 경신했다. 2월에는 103㎡가 20억2000만원으로 또다시 최고가를 찍었다. 용산산호아파트는 지난 1977년 준공한 한강변 구축아파트로 6개동 554가구 규모다.

부동산시장에서는 토지거래허가구역이 시행되는 오는 24일을 앞두고 거래가 몰릴 가능성에 대해서도 선을 뒀다. 시행일까지 시간이 얼마 없다 보니 거래는 이미 주춤한 상태라는 것이다.

용산구 한강변 재건축 단지 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "갑자기 토허제로 지정되다보니 문의만 많아진 상황"이라며 "이미 대출도 쉽지 않은 상황이라서 거래는 없는 상태"라고 전했다. 용산과 강남3구 등은 투기과열지구로 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 제한돼 있다.

이런 가운데 토허제 지역이라고 해도 규제 대상이 아닌 비아파트를 중심으로 수요가 모일 수 있다는 예상도 나온다. 용산 한남뉴타운 인근 공인중개업소 관계자는 "이번 규제가 용산지역 아파트를 중심으로 아무래도 거래량과 가격에 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "다만 아파트 대신 재개발 지역의 비아파트로 수요가 모이면서 풍선효과가 나타날 가능성도 있을 것으로 본다"고 말했다.

전문가들 역시 용산구를 비롯한 규제지역 내 고급빌라나 오피스텔 등 비아파트와 함께 규제지역 인접지인 마포·성동·광진·강동구 등 한강변 인기 입지로의 풍선효과를 전망했다. 토허제 지역이라고 해도 2년 실거주 의무가 없는 경·공매로의 수요 이동도 예측했다. 대신 이번 토허제는 구 단위로 지정되면서 시장안정 효과는 더 클 수 있다고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거 동별로 지정하던 토지거래허가구역을 이번에는 구별로 하다보니 파급효과가 클 것으로 보인다"며 "과거에는 토허제 지정은 거래량만 줄이는 효과가 있을 것이라고 봤는데 이번엔 가격 하락효과도 있을 것"이라고 전망했다.

jiany@fnnews.com 연지안 기자

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