양정아 공인중개사

다가구 임대차 계약을 했는데 임차인이랑 임대인 사이에 분쟁이 생겼다. 화가 난 임차인이 불법 건축물이 있다고 신고했고 결국 철거명령 및 이행강제금 부과 통지서가 날아왔다.

또 다른 사건. 옥탑방에 임대차 계약을 하고 입주한 임차인이 여러 차례 월세를 미납하자 임대인이 독촉도 하고 퇴거 요구를 하였다. 그러자 임차인이 "불법 건축물에 거주하게 했으니 그동안 자신이 낸 월세 전액을 반환해달라"고 요구했다. 그러지 않으면 신고하겠다는 협박이 이어졌다.

몇 년 전부터 이렇게 불법 확장된 옥탑방이나 다가구 주택 등만 골라서 입주한 뒤 꼬투리를 잡아서 임대인을 협박하는 사례가 늘어나고 있다.

많은 건물주는 '오래된 건물이라면 불법 증축 부분이 조금쯤은 있다'는 안이한 인식을 갖고 있다. 그러나 적발되는 순간 상황은 달라진다. 철거 명령, 이행강제금 반복 부과, 계약 해제 사유까지 꼬리를 물게 된다.

일단 우리가 혼동해서 사용하는 불법 건축물·위반 건축물·무허가 건축물에 대한 개념부터 확실히 인지할 필요가 있다. 먼저 불법 건축물은 적합하게 준공검사를 받은 후 법에 위반되는 건축 행위를 한 건축물을 지칭한다. 쉽게 말하면 아직 관공서의 단속에 걸리지 않은 건축물이다.

위반 건축물은 불법 건축 행위가 적발돼 건축물대장상에 등재된 경우에 해당한다. 무허가 건축물은 처음부터 허가나 신고받지 않고 지은 건축물이다. 공사가 중단돼 준공하지 못했거나 완공 후 신고하지 않은 건축물도 포함된다.

위반 건축물인지는 건축물대장을 열람하면 확인할 수 있다. 첫 페이지 우측 상단에 노란색으로 '위반 건축물' 표시가 기재돼 있다.

건축물대장에 위반 건축물로 등재된 경우 용도 변경, 증축, 대수선 등 모든 건축 행위가 원칙적으로 금지된다. 그러나 원상복구를 통해 해제할 수 있고 법적 요건을 충족하면 추인 제도를 통해 합법적인 건축물로 변경할 수 있다.

반면 주택임대차보호법은 위반 건축물에 거주하는 임차인도 보호한다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 최우선변제권, 우선변제권 모두 행사할 수 있다. 그렇다고 문제점이 없는 건 아니다.

먼저 '전세자금 대출 불가'다. 신규 대출 및 대출 연장에 제한이 있을 수 있다. 따라서 입주 전에 위반 건축물 여부를 반드시 따져 봐야 한다. 단 다가구주택이나 다중주택의 경우에는 해당 층에 위반 내용이 없다면 대출 가능하고 공동주택은 전유부(내가 계약하려는 호수)에 위반 건축물 내역이 없으면 가능하다.

그 다음으로는 '전세금 반환보증보험 가입 불가'다. 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 없다. 보증 사고가 발생하면 해당 주택을 경매에 붙여 보증금을 회수해야 하는데 위반 건축물은 낙찰률이 낮아 회수가 어렵기 때문이다.

마지막으로는 '차후 임차인 물색 곤란'이다. 전세자금 대출 불가 등으로 다음 세입자를 구하기가 쉽지 않다. 이런 점 때문에 위반건축물의 전셋값은 시세보다 다소 저렴한 편이다.

결론적으로 위반건축물 임대차 계약은 임대인·임차인 누구에게도 안전한 계약이 될 수 없다. '언제 터질지 모르는 폭탄'을 안고 사는 것과 다름없기 때문이다.

따라서 부동산 계약 시에는 건축물대장 열람과 현장 점검을 통해 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 하며 위반 상태를 방치하면 지속적인 문제가 발생하므로 적절한 조치가 필요하다.

[양정아 공인중개사]

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