종부세 합산배제 '조정대상지역'선 미적용
10년 임대…임대시장 공급 한 축 담당
대출 규제, 세금 부담 이중고 "공급절벽 우려"

10·15 부동산 대책으로 서울과 경기 12곳이 조정대상지역 등 규제지역으로 묶이면서 수도권 내 임대시장 공급 위축을 비롯해 임대료 인상 등에 대한 우려가 커지고 있다. 조정대상지역 지정으로 매입임대주택 사업자의 세 부담이 늘어나는 데다, 임대사업자의 주택구매 대출 제한으로 시장진입 자체가 어려워졌기 때문이다.

수요 억제 정책으로 매매시장이 묶여 임대시장으로 수요가 확대되는 상황에서 신규 공급 길이 막히면서 실수요 중심인 임대시장의 주거 안정이 심각하게 위협받을 수 있다는 지적이 나온다.
▷관련기사: [공급 막는 10·15]"거래 정지"…재개발·재건축도 '꽁꽁'(11월7일)

부동산 규제지역 주요 지정효과/그래픽=비즈워치

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공급 늘린다더니…세금으로 임대사업자 진입 막아

10일 국토교통부 및 건설업계에 따르면 10·15 대책으로 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 정부가 세제 개편을 하지 않았음에도 다주택자와 민간임대사업자의 세 부담이 늘어난다.

조정대상지역은 다주택자의 경우 취득세와 양도세가 중과(한시적 유예)되고, 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 1세대1주택 비과세 요건도 강화된다. 특히 민간매입임대 사업자의 종합부동산세 합산배제도 제외된다. ▷관련기사: 세제 개편 '아직'이지만…'규제지역' 세부담 후폭풍(10월30일)

즉 장기임대등록 등 요건을 갖춰도 조정대상지역에서는 종부세 합산배제를 받을 수 없게 된다. 공시가격 기준 상향(수도권 9억원, 비수도권 6억원)도 규제지역에서는 혜택이 축소된다.

지난 6월 정부가 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택공급 활성화를 위해 '6년 단기임대사업자 제도'를 부활시켰으나 이마저 무색하게 됐다. 6년 단기임대사업자 제도는 1주택자가 비아파트를 등록해 임대하면 1가구1주택 세제 특례를 받을 수 있게 한 제도다. 종합부동산세 합산 제외, 양도세와 법인세 중과 배제 등을 적용받을 수 있다.

6년 이상 계속 임대해야 하는 만큼 임대주택 공급 부담을 더는 혜택을 주는 것이다. 하지만 조정대상지역에서 추가로 주택을 취득해 임대사업자로 등록하는 경우 세제 혜택을 받을 수 없다. 즉 서울과 과천, 광명, 분당 등 경기도 12곳에 민간매입임대 신규 등록이 사실상 막힌 셈이다.

건설업계 관계자는 "등록 매입임대주택은 장기임대를 통해 시장 안정화 효과가 있다고 인정받아 세제 지원을 받는 것인데 서울 전역이 조정대상지역으로 지정돼 조세 부담이 커졌다"라며 "종부세가 적용되면 임대로 월세를 받는 금액보다 종부세 부담이 커질 수 있어 사실상 임대 사업 진입 길이 막힌 것"이라고 말했다.

이어 "규제지역은 아파트 가격 인상을 억제하고자 한 것인데 연립, 다세대 등 비아파트 공급까지 영향을 미치게 됐다"면서 "민간임대는 수도권 공급 물량의 한 축을 담당하고 있는데 임대사업자 유인이 사라지면서 공급에도 차질을 빚을 것"이라고 우려했다.

한국토지주택공사 매입임대주택 약정 체결 추이/그래픽=비즈워치

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'연 3만 가구' 임대 공급 길 막히나

한국토지주택공사(LH)에 따르면 올해 10월 말 기준 민간매입임대주택 신청 규모는 24만9464가구, 이중 실제 매입 약정을 체결한 규모는 3만214가구다. 대부분이 수도권에 몰려있다. 지난해의 경우 약 24만5000건의 신청 건 중 3만8531가구가 약정을 체결했다.

LH 관계자는 "연간 3만여 가구가 넘는 민간매입임대주택 약정을 체결하고 있다"면서 "약정 규모가 매년 늘고 있으며 대부분 수도권에 몰려 있다"고 설명했다. 연간 3만여 가구 규모가 매입임대주택으로 공급됐지만, 전문가들은 앞으로 이 같은 임대주택 공급이 끊어질 수 있다고 우려한다.

김성환 건설산업연구원 연구위원은 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용 및 향후 과제' 보고서에서 "9·7 공급대책에서 주택매매사업자와 주택임대사업자의 주택구입 대출이 금지되었고, 10·15 대책에서는 그 외 일반사업자의 주택구입 대출까지 금지되면서 민간임대주택 공급이 위축될 가능성이 있다"면서 "민간임대주택 재고가 더 줄어들 수 있다"고 전망했다.

이어 "공급확대는 매매시장만이 아니라 임대시장 안정과 직결돼 신규입주 물량이 부족할수록 전·월세 상승압력이 높아져 주거 안정을 직접 위협할 수 있다"고 분석했다. 종부세 부담으로 수도권 내 매입임대주택 진입장벽이 높아지면 임대 공급이 위축으로 수요·공급이 불균형으로 임대료 인상 가능성이 높아진다는 얘기다. 실수요자 입장에서도 공급 부족에 임대비용 부담까지 늘어나는 셈이다.

정부가 9·7 대책 등을 통해 공공임대 공급을 확대하겠다고 밝혔지만 쉽지 않아 보인다. 통계청에 따르면 2025년 현재 전체 주택 재고 중 공공임대 비중은 8.5% 수준에 불과하다. 또한 국토부에 따르면 임대주택 내에서 공공임대가 차지하는 비중은 11.8%에 불과하다. 86% 이상이 민간에서 공급된다는 얘기다.

진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수는 "임대시장에서 민간이 차지하는 규모는 90%에 육박한다. 즉 다주택자가 없으면 임대주택은 생길 수도 유지될 수도 없는 구조"라며 "공급의 한 축을 담당하는 등록임대사업자의 시장 진입을 막는 것은 향후 공급에 심각한 영향을 미칠 수 있다"고 지적했다.

이어 "매매시장을 묶으면 전월세 시장 수요가 늘고 머무는 기간도 늘어나는 만큼 그에 따른 임대사업자 물꼬를 터주고 지원해 주는 정책을 펴야 한다"면서 "이들 경비를 낮춰야 월세 등 임대료 부담도 낮출 수 있다. 지금의 정책은 반대로 가고 있다"고 꼬집었다.

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