현직 감정평가사로서 부모세대에서 자녀세대로 부를 이전하는 방법으로 '저가양도'가 확실한 트랜드로 자리잡고 있다는 것을 피부로 체감하는 요즘이다. 저가양도를 위한 감정평가 의뢰가 늘고 있기 때문이다.

박효정 감정평가사 행정사/사진제공=로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소

부동산을 가족 간 혹은 특수관계인 사이에서 거래할 때 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 얼마짜리 부동산을 넘기는가 하는 '시가 논란'이다.

부모가 자녀에게 아파트를 매도하거나, 대표자가 보유한 토지를 법인이 매입하는 과정에서 거래가액이 시가보다 낮다고 판단되면 국세청은 이를 증여로 보거나 부당행위계산으로 보아 과세할 수 있다.

실제 세무조사 사례에서도 "거래는 정상적이지만 시가 산정 근거가 명확하지 않다"는 이유로 세금이 추징되는 경우가 적지 않다.

현행 세법상 시가보다 30% 이상 또는 3억 원 이상 낮은 가격에 거래한 경우 그 차액을 증여로 간주할 수 있다.

문제는 '시가'라는 개념이 막연하다는 것에서 시작되는데, 납세자 측에서 객관성을 갖추어 시가를 입증하지 않으면, 국세청이 조사 과정에서 평가기준일, 비교대상 거래사례, 지역시장 흐름 등 여러 요소를 종합하여 자체적으로 시가를 산정하여 세금을 결정할 수 있다.

결국, 과세당국이 제시하는 시가와 납세자가 주장하는 시가가 충돌하면 납세자가 불리한 입장에 서게 된다.

애초에 이런 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이 거래 전 감정평가를 통해 해당 부동산의 시가를 확정하는 것이다. 감정평가의 핵심 가치는 단순히 "얼마"라는 숫자에 있지 않다. 평가의 기준과 수집한 가격자료 및 근거, 왜 특정 조정요인을 적용할 필요가 있는지 등 대상 부동산의 시가 판정을 위한 모든 판단의 과정이 '문서화'된다는 데 의미가 있다.

세무조사 상황에서 과세당국이 검증을 요청하더라도 평가 과정의 근거가 명확하면 시가의 정당성을 입증하는데 매우 효과적이다. 감정평가가 특히 유효한 사례는 다음과 같다.

첫째, 부모와 자녀 간 또는 기타 가족관계에 있어서 저가양도에서 활용도가 높다. 최근 전세사기·부의 이전 규제 강화로 가족 간 부동산 거래는 세무당국의 상시 모니터링 대상이 되었다. 실제로 시가 검증 과정에서 증여 추징으로 이어지는 사례가 꾸준히 보고 된다.

둘째, 법인과 대표자 간 거래에서 활용도가 높다. 법인이 과소한 금액으로 자산을 매입했다고 판단되면 대표자에게 상여처분이 이루어질 수 있고, 법인세·소득세가 동시에 문제된다. 따라서 감정평가로서 시가의 객관성을 확보하는 것이 여러 모로 안전하고 유리하다.

다만 감정평가를 받았다고 모든 리스크가 사라지는 것은 아니다. 평가의 신뢰성을 높이기 위해서는 △거래 당사자 간 협의 경위 정리 △대금 지급의 금융기록 확보 △거래 목적의 명확화 등이 동시에 준비돼야 한다. 감정평가와 실제 거래 행위의 정합성이 어긋나면 조사 시 불리한 해석이 가능하다.

결국 특수관계인 간 거래는 세무리스크가 '결과적으로' 확인되는 것이 아니라 사전에 관리해야 한다. 감정평가는 그 과정에서 가장 실효성이 높은 장치가 된다. 거래의 투명성을 확보하면서 잠재적 분쟁을 예방하며, 장기적으로는 상속·증여·법인 거버넌스를 안정적으로 설계하는 기초 자료가 된다.

특수관계인 거래는 선택이 아닌 관리의 영역이다. 거래가 계획 단계에 있다면, 감정평가를 가장 앞단에 배치하고, 실제 업무처리 경험이 많은 감정평가 전문가와 시가에 대한 상의를 하는 것이 현명한 절세의 시작이다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사 행정사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr

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