김학렬 스마트튜브 대표가 28일 서울 코엑스마곡에서 열린 ‘2025 서울머니쇼 플러스(+)’에서 강연하고 있다. [백지연 기자]

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“서울이나 강남을 포기하면 아직도 살 곳은 많습니다. 금리 0.25%포인트 차이보다 무서운 건 원하는 입지의 공급이 실종되는 것입니다.”

28일 서울 코엑스마곡에서 열린 ‘2025 서울머니쇼 플러스(+)’에서 ‘부동산 격변 시대 속 집값 옥석 가리기’라는 주제로 강연에 나선 김학렬 스마트튜브 대표는 “세 번의 규제 정책으로 우리는 빚내서 집 사지 말라고 하는 결론이 나왔다”며 이같이 말했다.

김 대표는 최근 부동산 시장을 두고 많은 이들이 혼란에 빠진 상황이라고 진단했다. 그는 “나는 원래 돈이 없는데 빚을 내지 않으면 집을 살 수가 없는데 어떻게 할 것인가 여기서 이제 고민이 시작된다”며 “결국은 대출 규제가 풀릴 때까지 기다릴 것인가 아니면 갖고 있는 돈을 보태서 집을 살 것인가 하는 것들을 판단해 보면 좋을 것”이라고 짚었다.

특히 그는 서울, 강남 이외의 지역에 주목할 것을 추천했다. 3%대의 주택담보대출 금리를 받을 수 있다면 추가 금리 인하를 기대하기보다도 저금리로 생각할 만하다는 설명이다. 그러면서 김 대표는 금리 수준에 따라 △3% 저금리 △4% 중금리 △5% 고금리 등으로 구분했다.

지난 27일 한국은행 금융통화위원회는 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.50%로 유지한 바 있다.

김 대표는 “4%대만 돼도 높은 금리가 아니다. 20년 전, 15년 전만 해도 집 살 때 5%대 이하의 금리를 본 적이 없다. 7~8%대에서 시작했다”며 “4%대 금리까지는 충분히 활용할 수 있다”고 설명했다.

다만 확실한 수익이 보이지 않을 경우 대출을 활용한 투자에 대해서는 반대했다. 금리의 기준이 수익형 부동산이 돼야 한다는 판단이다.

특히 강남과 마포·용산·성동구에서 신고가가 계속 나오는 점을 주목할 필요가 있다고 짚었다. 시장이 초양극화로 진입하며 상급지가 더 빨리 도망가고 있다는 것이다.

김 대표는 “지금은 유동성이 넘쳐흘러 갈 곳을 잃은 만큼 가장 확실한 곳을 고르는 상황이 심화하고 있다”며 “돈이 모이는 곳에 가면 사고 나서 더 이상의 상급지가 없어서 잘 나오지 않는다”고 말했다.

이어 “부동산 투자는 주식과 달리 가치 평가를 하려고 해서는 안 된다. 여러분이 기준점을 정해야 한다”며 “신규 아파트 공급이 적은 것뿐만 아니라 실거주 의무로 기존 아파트 거래가 묶인 것도 봐야 한다”고 했다.

지방 광역시 내 주목할 지역으로는 △부산 해운대 △대구 수성구 △광주 봉선동 △대전 도안신도시 등을 꼽았다.

그는 “서울이 아니어도 입지가 좋으면 오를 수밖에 없다. 수도권과 지방에서도 10억~30억원 대의 아파트도 나올 수 있다”며 “지역 내 강남만이 살아남는다는 것을 염두에 두고 지방 광역시에서는 랜드마크 하나만 보면 된다”고 강조했다.

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