판매사뿐 아니라 제조사도 불완전 판매 책임
임대차 공실·강제 매각 가능성도 설명 써야
부동산 가격 변동에 따른 '손실 시나리오'도

서재완(가운데) 금융감독원 부원장보가 4일 서울 여의도 금융감독원 본원에서 자산운용사 최고경영자들과 해외 부동산펀드 주요 운용사 최고경영자(CEO) 간담회를 진행하고 있다. 금융감독원 제공

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앞으로 자산운용사들이 해외 부동산 펀드를 설계할 때는 펀드신고서에 임대차 공실, 강제매각 가능성 등 구체적 위험을 쓰고, 투자자가 고려해야 할 ‘최악의 상황’까지도 제시해야 한다. 현지 실사 내역 등 자체 검증 내역도 첨부해야 한다.

금융감독원은 4일 해외 부동산 펀드를 주로 취급하는 6개 자산운용사(삼성SRA·이지스·미래에셋·한투리얼·하나대체·키움) 최고경영자(CEO)와 간담회를 갖고 ‘투자자 우선 원칙 내재화’를 위한 펀드 운영 개선방안에 대해 논의했다.

앞서 발생한 한국투자리얼에셋운용의 ‘벨기에 부동산 펀드’ 전액 손실 사태가 계기가 됐다. 공모펀드로 판매된 이 펀드는 개인투자자들이 은행, 증권사 등을 통해 약 900억 원을 투자했고, 손실이 확정되면서 ‘불완전 판매’ 지적이 제기됐다.

여기에 자산운용사들이 펀드를 설계하고 펀드 신고서를 작성하는 단계에서부터 투자자에게 손실 가능성 등 정확한 정보를 제시하지 않았다는 지적이 더해졌다. 이에 판매사뿐 아니라 상품을 설계하고 제조하는 자산운용사 단계부터 개선 작업에 나선 것이다.

금감원은 투자자들이 해외 부동산 펀드의 투자 위험을 직관적으로 인식하도록 ‘핵심 투자위험 기재 표준안’을 제시했다. 투자설명서 ‘요약정보’ 페이지에 자금 차입, 임대차 공실, 캐시 트랩(분배금 지급 중단), 강제 매각 등 주요 투자위험을 한데 모아 기재하도록 했다.

투자자들이 투자결정을 할 때 감수해야 할 ‘최대 손실’을 직관적으로 확인할 수 있도록 시나리오 분석 결과도 제시하도록 했다. 예를 들어 투자 대상 부동산 가격이 10% 이상 하락하면 부동산 가격이 하락하는 만큼 손실이 발생할 수 있고, 40% 이상 하락하면 ‘전액 손실’ 가능성도 있다는 점을 명확히 표시하라는 것이다.

금융감독원이 제시한 해외 부동산 펀드 시나리오 분석 결과 예시. 금융감독원 제공

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펀드 신고서에는 ‘실사점검 보고서’ 등 자체 검증 내역을 첨부하고, 대표이사나 준법감시인 등의 서명을 받도록 하는 방안도 추진한다. 자산운용사들이 투자 대상을 선정할 때부터 위험요소를 보다 면밀하게 파악하도록 유도하려는 것이다. 금감원은 해외 부동산펀드를 심사할 때 복수의 심사 담당자를 선정하고, 집중 심사제를 도입하기로 했다.

서재완 금감원 부원장보는 “업계 스스로 철저히 투자자 관점에서 업무 절차 전반을 재점검하는 노력이 먼저”라며 “대표이사가 본인 책임하에 직접 나서서 실효성 있는 내부통제 체계를 확립해 달라”고 당부했다.

박세인 기자 sane@hankookilbo.com