[기획]코스피 5000, 자산 패러다임 대전환⑦

서울 아파트 거래량/그래픽=이지혜

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

지금 부동산 시장은 사고 싶어도 팔고 싶어도 움직이기 어려운 구조에 갇혀 있다. 대출 규제와 실입주 의무가 겹치며 거래가 사실상 멈춰섰다. 당장은 이런 자금이 증시로 흘러들고 있지만 부동산 전문가들은 주식시장에 변곡점이 찾아오는 동시에 자금이 다시 부동산으로 유입될 가능성에 무게를 둔다. 아파트로 돈을 벌 수 있다는 믿음이 꺾이지 않는 한 증시에서 번 돈이 다시 부동산으로 향할 수밖에 없다는 진단이다.

6일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매는 지난해 10월 8520건에서 11월 3368건으로 한 달 사이 약 60% 급감했다. 가을 이후 나타난 거래 급락은 규제 강화와 시장 심리 위축 등이 복합적으로 작용한 구조적 위축 신호로 해석된다. 여름철 1만건대를 기록했던 거래량이 연말 3000건대로 내려앉은 데 이어 이달엔 두 자릿수 수준까지 떨어졌다. 전문가들은 사실상 거래가 멈춰선 상태라고 설명한다.

시장에서는 실수요 진입 차단을 가장 큰 원인으로 지목한다. 대출 규제와 가격 부담이 동시에 작용하면서 급매물이 나와도 자금 마련이 쉽지 않다는 것이다. 한 중개업계 관계자는 "현금이 있더라도 접근이 쉽지 않은 구조가 됐다"며 "수요를 억제하면서 자금이 움직일 통로 자체가 막혀 있다"고 말했다.

매도자 쪽도 상황은 비슷하다. 임차인이 있는 주택은 거래가 사실상 어렵고 토지거래허가구역에서는 실입주 의무가 추가 장벽으로 작용한다. 한 중개업소 관계자는 "실거주 주택은 팔리지만 임차인이 있으면 매매가 거의 이뤄지지 않는다"면서 "가격을 낮추거나 이사비를 주는 사례도 있지만 다주택자들이 큰 부담을 지면서까지 처분에 나서는 분위기는 아니다"라고 전했다.

최근엔 주식시장 강세와 단기 수익률 상승으로 자금 이동이 주식으로 쏠리며 부동산 유입이 주춤한 측면도 있다. 한 전문가는 "주식 단기 수익률이 부동산보다 높아 자금 이동이 잠시 멈춘 상태"라면서 "부동산 규제 부담까지 겹치면서 매도 자금이 다시 주식시장으로 들어가는 흐름도 나타난다"고 말했다.

다만 시장 안팎에서는 이러한 흐름이 장기적으로 이어지기 어렵다고 분석한다. 다른 전문가는 "주거 안정 수요는 기본적인 욕구인 만큼 자금은 언제든 다시 부동산으로 돌아올 수 있다"며 "최근 MZ세대는 아파트와 주식, 가상자산 등을 같은 선상에 놓고 비교하며 수익률에 따라 이리저리 움직이는 모습"이라고 설명했다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "주식시장에서 차익을 실현한 자금이 다시 주택시장 진입을 노리며 매물 흐름을 주시하고 있다"고 진단했다. 이어 "주식은 단기 변동성이 큰 반면 입지 좋은 아파트는 상대적으로 가격 변동이 제한적"이라며 "차익 실현 자금이 결국 주택 매수 대기 수요로 이동할 가능성이 있다"고 설명했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 역시 "주식시장 상승으로 유동성이 풀리고 공급은 마르면서 실수요자들이 부동산에 투자할 수 있는 여건과 불안한 심리가 들어맞는 상황"이라며 "차익을 실현한 주주들이 부동산으로 이동하면서 주택 가격을 밀어 올리는 키 맞추기 가능성도 있다"고 말했다.

결국 현재 부동산 시장은 규제로 인해 일시적으로 거래가 억눌린 상태에 가깝다는 분석이 지배적이다. 단기적으로는 정책 영향이 시장 흐름을 좌우하고 있지만 중장기적으로는 유동성과 수요 심리가 다시 가격 방향을 결정할 가능성이 크다는 평가가 나온다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr 김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

Copyright ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.