[이데일리 성주원 기자] “월급을 한푼도 안 쓰고 10년을 모아도 서울에서 아파트 한 채 사기 어렵다는 계산이 나오더라고요. 부모님 세대는 허리띠 졸라매면 됐다고 하시는데, 지금은 그게 통하지 않아요.”

서울 남산에서 바라본 서울 시내에 아파트가 보이고 있다. (사진=이데일리 이영훈 기자)

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최근 결혼을 앞두고 집을 알아보다가 좌절한 평범한 30대 직장인 A씨의 이야기다. 여러 국내외 조사에서 서울의 주택가격소득비율(PIR)은 10배를 훌쩍 넘는 수준으로 나타난다. 평범한 가구가 한 푼도 쓰지 않고 소득을 모두 저축해도 집 한 채를 사는 데 10년을 훌쩍 넘는 기간이 걸린다는 뜻이다. 부모 세대가 ‘3~5년이면 가능했다’고 회상하는 것과는 전혀 다른 세상이다.

더 큰 문제는 전세마저 불안해졌다는 점이다. 전세 사기 공포가 확산되면서 월세로 밀려나는 청년들이 늘고 있고, 공공분양 청약은 수백 대 일의 경쟁률을 기록하며 ‘로또’가 되어버렸다. 대한민국 사회에서 집은 더 이상 안식처가 아니라 ‘불안의 진원지’가 됐다.

전 세계를 휩쓴 주거 인플레이션

이는 우리나라만의 이야기가 아니다. 최근 몇년간 세계 주요 도시들은 고금리, 건축 비용 상승, 만성적 공급 부족이라는 ‘삼중고(Trilemma)’를 앓고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅 기업 하인즈(Hines)의 2025년 연구에 따르면, 주요 선진국 시장에서만 현재 수요를 충족하기 위해 약 650만 호의 주택이 부족한 상태다. 이는 전 세계적인 주택 가격 상승과 임대료 급등의 원인이 되고 있다.

특히 고금리 기조가 지속되면서 모기지 상환 부담이 증가했고, 이는 자가 소유율을 낮추고 임대 수요를 폭발적으로 증가시키는 결과를 낳았다. 국제통화기금(IMF)은 최근 보고서에서 “여러 국가에서 주거 경제성이 크게 악화됐다”고 경고하고 있다.

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세계 주요 도시들의 주택가격소득비율(PIR) (단위: 배, 자료: 세계 국가·도시 비교 사이트 넘베오)
*PIR은 연소득 대비 주택가격 배수를 의미싱가포르·비엔나·캐나다·베를린, 각자의 실험

이러한 글로벌 위기 속에서 세계 각국 정부는 서로 다른 해법을 내놓고 있다.

싱가포르는 인구의 80% 이상이 정부가 공급하는 공공주택(HDB)에 거주한다. 지난 2024년에는 입지에 따라 주택을 스탠더드(Standard)·플러스(Plus)·프라임(Prime)으로 분류하고, 좋은 입지일수록 더 많은 보조금을 주되 더 긴 거주 의무를 부과하는 방식으로 진화했다. 투기는 막되 자산 형성은 허용하는 정교한 시스템이다.

오스트리아 비엔나는 시민의 60% 이상이 시가 직접 공급하거나 지원하는 사회주택에 거주한다. 지난 2024년 시작된 ‘하우징 오펜시브 2024+(Housing Offensive 2024+)’는 새로 지정되는 토지의 3분의 2를 사회·비영리 주택용으로 의무화했다. 중산층까지 포괄하는 고품질 임대주택이 도시의 표준이 된 사례다.

캐나다는 지난 20년간 외국인 구매 금지와 대출 규제로 집값을 잡으려 했지만 오히려 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 주거비 부담 악화폭이 가장 심한 나라 가운데 하나가 됐다. 뒤늦게 문제를 인식한 캐나다 정부는 2024년 ‘캐나다 하우징 플랜(Canada’s Housing Plan)’을 통해 연간 50만 호 수준까지 주택 공급을 늘리겠다는 목표를 세우고, 역세권 고밀 개발을 강력히 추진 중이다.

독일 베를린은 지난 2020년 강력한 ‘미텐데켈’(Mietendeckel·임대료 상한제)을 시도했으나, 신규 공급이 급감하고 암시장이 형성되는 부작용을 낳았다. 2021년 독일 헌법재판소가 위헌 판결을 내리면서 해당 정책은 폐기됐다. ’공급 없는 가격 통제‘가 왜 실패하는지를 보여준 반면교사다.

우리나라는 어디로 가야 하나

한국은 지난 20년간 주로 세금과 규제로 집값을 잡으려 했다. 종합부동산세 강화, 다주택자 양도소득세 중과, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 정권이 바뀔 때마다 오르락내리락했다.

하지만 그 사이 서울 아파트값은 역대 최고치를 경신했고, 전세 사기와 한국토지주택공사(LH) 투기 사태는 정책에 대한 신뢰를 무너뜨렸다. 매물은 잠기고, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상만 심화됐다.

이제는 질문을 바꿔야 할 때다. “세금을 올릴까, 내릴까”가 아니라 “어떤 주거 구조를 만들 것인가”를 물어야 한다. 집값을 잡는 것이 목표가 아니라, 국민이 안정적으로 살 수 있는 주거 시스템을 구축하는 것이 목표가 되어야 한다.

세계는 각자의 답을 찾아가고 있다. 공공이 공급을 주도할 것인가, 민간에 맡기되 규제할 것인가, 아니면 둘을 결합할 것인가. 성공한 도시와 실패한 정책 모두 우리나라에 분명한 교훈을 남긴다. 우리에게 남은 시간이 많지 않다. 다음 세대가 집 앞에서 좌절하지 않는 사회를 만들 수 있을지는, 지금 우리가 어떤 선택을 하느냐에 달려 있다.

서울 롯데월드타워에서 바라 본 한 아파트 단지. (사진=이데일리 김태형 기자)

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