[박종진 기자]

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최근 상업용 부동산으로 자금이 다시 집중되고 있다는 기사를 보며 본인의 생각에는, 시장은 늘 같은 방식으로 반응하고 있다는 느낌을 다시 한번 받았습니다. 서울 아파트를 조이면 자금은 멈추지 않습니다. 숨을 고르는 듯 보이지만, 실제로는 다른 출구를 찾고 있습니다. 이번에도 마찬가지입니다. 아파트를 묶자 꼬마빌딩이 다시 움직이고 있습니다.

최근 서울 아파트 시장은 2년 연속 거래 회복세를 보였지만 동시에 대출 문턱은 더 높아졌습니다. 고가 아파트는 주택담보대출이 2억 원으로 제한되고, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 장기보유특별공제 인센티브 축소 가능성, 보유세 인상 언급까지 더해지며 고가 아파트 투자 환경은 확실히 압박을 받고 있습니다. 가격이 문제가 아니라 구조가 바뀌고 있는 것입니다.

이런 환경에서 자연스럽게 시선이 옮겨간 곳이 상업용 부동산, 그중에서도 꼬마빌딩입니다. 실제로 통계는 다시 회복 흐름을 보여주고 있습니다. 그리고 본인 역시 현장에서 느끼는 체감은 같습니다. 조용하지만 방향은 분명합니다.

왜 하필 꼬마빌딩일까요? 핵심은 가격 접근성과 규제 구조입니다. 상업용 부동산은 수십억에서 수백억, 많게는 수천억 단위까지 올라가지만, 현실적으로 중견기업·중소기업·개인 고자산가가 접근 가능한 구간은 100억~200억 원대가 가장 보편적입니다. 이 구간이 시장의 '실질적 주요 주력 매수층'이 움직일 수 있는 가격대입니다. 아파트로 치면 강남 최상급지 핵심지 대형 평형 한 채 가격과 겹치는 영역입니다.

대출 구조도 다릅니다. 아파트는 사실상 고가 구간에서 대출이 봉쇄되는 반면, 꼬마빌딩은 임대사업자 구조를 활용할 경우 LTV 60~80%까지 가능합니다. 100억 원 건물이라면 60억~80억 원 조달이 가능하다는 의미입니다. 레버리지 설계의 유연성이 전혀 다른 게임입니다. 자금은 항상 레버리지가 가능한 쪽으로 이동합니다. 이것은 시장의 본능에 가깝습니다.

세금 구조 역시 차이가 큽니다. 1주택 종합부동산세는 공시가격 12억 원 초과부터 과세되지만, 빌딩은 토지 공시지가 80억 원 초과가 기준입니다. 고가 아파트 한 채와 유사한 가격대의 빌딩이라도 세금 체계는 완전히 다릅니다. 규제가 촘촘해질수록 투자자들은 세후 구조를 계산합니다. 감정이 아니라 계산입니다.

이 장면은 낯설지 않습니다. 문재인 정부 시기에도 8·2, 12·16 대책 등 강력한 아파트 규제가 이어졌습니다. 그 결과 상업·업무용 부동산 거래가 급증했고, 상가와 오피스텔 등 수익형 자산으로 자금이 이동했습니다. 전형적인 풍선효과였습니다. 다만 그 시기에는 '규제 회피'가 우선되며 입지 선별이 느슨해졌고, 이후 공실률 상승이라는 후유증이 남았습니다.

이번에는 결이 조금 다릅니다. 자금이 무차별적으로 번지기보다는 핵심 상권으로 집중되는 흐름이 뚜렷합니다. 성수 연무장길, 압구정 로데오, 도산공원 인근처럼 이미 브랜드와 유동이 검증된 지역으로 모이고 있습니다. 연무장길 일대는 3.3㎡당 4억 원대 거래 이후 5억~7억 원대 호가가 형성되고 있고, 도산공원 인근 역시 3억 원대 중반에서 4억 원대 중반에 거래가 이루어지며 상단을 열어가고 있습니다. 이것은 단순한 규제 회피가 아니라 '입지 선별이 강화된 이동'입니다.

다만 구조적 변수는 여전히 남아 있습니다. 빌딩 투자는 금리에 민감합니다. 고환율 환경, 금리 방향성의 불확실성, 경기 둔화 가능성은 임차 수요와 공실 리스크에 직결됩니다. 상권이 큰 곳과 그렇지 않은 곳의 격차는 더 벌어질 가능성이 큽니다. 결국 빌딩 시장도 양극화됩니다. 아파트에서 말하는 '똘똘한 한 채' 논리가 그대로 적용됩니다.

본인의 생각에는 아파트를 조이면 상업지 시장이 오르는 구조는 앞으로도 반복될 가능성이 높습니다. 규제는 자금을 막지 못합니다. 다만 이동 경로를 바꿀 뿐입니다. 그리고 자금은 언제나 가장 안전하다고 판단되는 곳, 레버리지가 가능한 곳, 세후 수익이 계산되는 곳으로 모입니다.

지금은 아파트와 빌딩 사이에서 자금이 다시 방향을 틀고 있는 시점입니다. 중요한 것은 방향을 읽는 것입니다. 시장은 멈추지 않습니다.

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