[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 서울 부동산의 ‘불패 신화’로 통하는 강남 3구와 용산구에서 가격 조정 움직임이 나타나고 있다. 수억 원 낮춘 급매물이 등장하는 가운데, 전문가들은 5월 9일을 시장의 향방을 가를 주요 분기점으로 지목했다.

최근 방송된 이데일리TV ‘어쨌든 경제’의 ‘한주의 경제판 뉴스킥’ 코너에서는 김효선 KB국민은행 WM 스타자문단 부동산 수석전문위원이 출연해 최근 부동산 시장 흐름을 진단했다.

■ 강남 3구 하락 전환...세제 부담이 급매 유도

김효선 수석위원은 현재 시장을 “정책 일정에 따른 가격 조정 국면”으로 진단했다. 한국부동산원 자료에 따르면 최근 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 서초구(-0.01%)등 이른바 ‘강남 3구’가 서울에서 가장 먼저 하락 전환했다.

김 위원은 “양도세 중과 유예 종료와 종합부동산세 부담 강화 등 세제 변화가 다주택자의 매도 결정을 앞당기고 있다”며 “고가 주택 대출 규제로 매수층이 제한되면서, 현금 여력이 있는 수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있고 급매가 시세를 끌어내리는 모습”이라고 설명했다.

■ 5월 9일 이전 무주택자에게는 최적의 타이밍

무주택자의 매수 전략에 대해서는 5월 9일 이전을 주목해야 한다고 제시했다. 세제 혜택을 고려한 매물이 해당 시점에 집중될 수 있다는 분석이다.

그는 “매수 심리가 완전히 위축됐다기보다 대출 규제로 거래가 제약된 측면이 크다”며 “자금 여력이 있는 실수요자라면 급매물이 출회되는 하반기 이전 시기를 활용할 필요가 있다”고 조언했다.

■ 매매 조정 속 전세 상승...수급 불균형 지속

매매시장과 달리 임대시장은 상승 압력이 이어지고 있다. 전세가격은 2022년 이후 상승 흐름을 이어가고 있으며, 신규 입주 물량 감소와 매물 잠김 현상이 겹치면서 수급 불균형이 나타나고 있다.

김 위원은 “매수를 유보한 수요가 전세로 이동하면서 신축·구축 모두 공급이 부족한 상황”이라며 “전세 상승과 월세 전환 확대가 동시에 나타나며 주거비 부담이 커지고 있다”고 진단했다.

■ 레버리지보다 입지...보수적 접근 필요

저성장·인구 감소 국면에서의 투자 전략도 제시했다. 과도한 차입을 통한 투자는 위험할 수 있다는 점을 강조했다.

김 위원은 “신축 선호 현상이 강했지만, 장기적으로는 결국 입지가 가격을 결정한다”며 “현금 흐름 범위 내에서 저평가 지역을 선별하는 접근이 필요하다”고 말했다.

이데일리TV 프로그램 ‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 TV와 유튜브를 통해 생방송된다.

[사진=어쨌든 경제 방송 캡쳐] 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원(사진 좌측에서 두번째)이 지난 27일 '어쨌든 경제' 방송에 출연해 앵커를 맡고 있는 유은길 경제전문기자(사진 좌측에서 첫번째)의 질문을 듣고 있다.

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[한주의 경제판 뉴스킥 키포인트]

핵심 지표: 강남·용산 등 핵심지 하락세 뚜렷

공략 시점: 양도세 유예 혜택 종료 전인 5월 9일 이전

주의 사항: 과도한 대출 지양, ‘입지 가치’ 중심의 가성비 매물 주목

*유은길의 한마디: “강남 집값 하락 소식이 무주택자에게는 희망의 신호가, 다주택자에게는 전략 수정의 신호탄이 되고 있습니다. 정책의 데드라인을 잘 활용하는 지혜가 필요한 때입니다.”