서울 등 ‘민간 분양가 상한제’ 유력

분양뒤 5~6년 양도않고 보유 많아

그 기간 넘는 전매제한해야 효과

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정부가 민간택지에도 아파트 분양가 상한제를 도입하기로 한 가운데 이른바 ‘로또’ 부작용을 막기 위한 전매제한 강화 방안도 관심사로 떠올랐다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 국회에서 이에 대한 질의가 나오자 “아파트 당첨자에게 막대한 차액을 주지 않느냐고 걱정하시는데, 전매제한 기간을 길게 하거나 보완할 수 있다. 걱정하는 부작용을 최소화하는 방안으로 시행령을 준비하겠다”고 답한 바 있다.

현행 주택법 시행령의 주택 전매제한은 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 직후인 12월 대폭 손질이 이뤄진 것이다. 당시 정부는 수도권 공공택지 내 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간을 투기과열지구 여부와 관계없이 분양가격과 인근 지역 주택매매가격의 차이에 따라 계약일로부터 3~8년으로 강화했다. 또 수도권 공공택지 외 분양가 상한제 주택은 투기과열지구와 투기과열지구가 아닌 곳을 구분해 투기과열지구는 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 이상이면 3년, 70% 미만이면 4년으로 정했다. 반면 투기과열지구가 아닌 곳은 분양가격이 인근 주택매매가격의 100% 이상부터 70% 미만까지 4단계로 구분해 1년6개월~4년으로 규정했다.

따라서 김 장관 언급대로 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한을 보다 강화할 경우 투기과열지구가 핵심 타깃이 될 것으로 예상된다. 현행 투기과열지구는 서울, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등으로, 민간택지 분양가 상한제에 따른 ‘로또’ 아파트가 대거 등장할 만한 곳들이기 때문이다.

부동산 업계에선 서울 등 투기과열지구의 민간택지 분양가 상한제 주택 전매제한 기간을 현행보다 1~2년 늘어난 ‘계약일로부터 5~6년’ 정도로 강화하는 수준으로는 ‘로또’ 기대수익을 줄이기가 쉽지 않을 것으로 본다. 왜냐하면 분양가 상한제로 인해 시세차익이 많은 새 아파트를 분양받는 수요자로선 현행 소득세법상 1세대 1주택자로서 양도세를 면제(9억원 이하 주택) 또는 감면(9억원 초과 주택)받기 위해 최소 2년 동안은 거주할 공산이 크기 때문이다. 예컨대 만일 서울 강남권에서 인근 시세는 18억원, 분양가는 10억원의 전용 84㎡형 아파트를 분양받은 1주택자라면 입주한 뒤 2년 내에 주택을 팔 때 시세가 오르지 않았더라도 약 3억2천만원(세율 40%) 가량의 양도세를 물어야 한다. 즉 재건축 등 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한 강화는 절세를 위해 계약일로부터 5년(공사 기간 3년, 거주 2년) 정도는 주택을 양도하지 않고 보유할 수밖에 없는 최근의 주택 수요 패턴을 고려할 필요가 있다는 지적이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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