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# 세입자 이 모씨는 최근 이사한 원룸에서 누수를 발견해 곧바로 집주인에게 사실을 알렸다. 거주가 불가능한 수준이라 보증금 반환과 함께 이사비용, 중개수수료 배상을 요구했다. 이씨는 "여름 장마철이 끝났는데도 약한 비에도 누수가 발생하므로 손해배상의 책임이 있다"고 주장했다. 반면 집주인은 "계약 전에 방을 함께 살펴보는 과정이 있었고, 뒤늦게 손해배상을 청구하는 것은 부당하다"고 말했다.

집주인은 세입자 때문에 난처하고 세입자는 집주인 때문에 황당하다. 임대차 분쟁은 생각보다 다양한 상황에서 빈번히 발생한다. 누구에게 책임이 있는지 명확하게 판단할 수 없는 사례가 많고, 양측 입장이 첨예하게 갈리면 법적 공방까지 이어진다. 실제로 올 초 주택임대차분쟁조정위원회가 발표한 내용에 따르면 지난해 접수된 집주인과 세입자 간 분쟁 조정건수는 2515건으로 집계됐다. 이 중 71% 안건이 전세보증금 반환 갈등이다. 이외에도 가장 많이 발생하는 분쟁은 주택의 유지·수선 의무, 임대차 계약 등이 있다.

이 같은 분쟁을 최소화하려면 어떻게 해야 할까. 기본은 계약 전 '문서'를 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 마음에 드는 집을 찾았다면 세입자는 가장 먼저 인터넷등기소 웹사이트를 방문해야 한다. 이사할 집의 등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 하기 때문이다. 여기서 중요한 것은 '임차권 등기' 여부인데 집주인 전력을 파악하는 데 도움이 된다. 임차권 등기는 세입자가 임차주택에 대한 보증금과 확정일자 등을 법적으로 명기하는 것으로, 이사를 가더라도 보증금 반환을 주장할 수 있다. 보통 임차권 등기를 받은 날짜와 점유개시일자 간 간격을 보면 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 얼마나 걸렸는지 알 수 있다. 즉 보증금 반환이 늦어졌음을 짐작할 수 있다.

계약서 작성은 분쟁 예방에도 도움이 될 수 있다. 집주인과 세입자는 서로 입장을 명확하게 전달하고 자세한 사항을 계약서에 포함해야 한다. 예를 들어 계약기간과 원상복구 범위, 월세 입금 방식 등 문제가 될 수 있는 항목을 정확히 명시한다. 분쟁 시 계약서가 법적 효력을 갖기 때문에 문제 해결의 길잡이가 될 수 있다.

사는 동안 보수 비용은 누가 내야 하는지는 집주인과 세입자 간 좀처럼 풀리지 않는 숙제와도 같다. 어렵게 얻은 집, 잘 사는 일만 남은 줄 알았는데 세입자가 거주하는 동안 집 안에 문제가 생기거나 시설물이 고장 날 때가 가장 난처한 상황이다. 대부분 계약서에는 시설물, 즉 집의 파손이나 변경 시 임차인이 원상복구하는 것으로 기재돼 있다. 그런데 자연재해로 생기는 피해가 발생한다면 세입자는 난감하다. 큰 문제, 예를 들어 벽의 균열이 생겨 물이 차고, 보일러 시설이 외부에 있어 자주 동파된다면 집주인이 책임지고 나서야 한다. 2012년 대법원 판결에서 "정해진 목적에 따라 사용할 수 없는 상태로 될 정도의 경우"라면 임대인에게 수선의무가 있다고 명시했다. 주거에 필요한 소모품이 아닌 곰팡이나, 누수, 수도배관 균열 문제와 같이 주택에 중대한 결함이 발생할 때도 집주인에게 먼저 알리는 것이 좋다. 집주인과 충분한 상의가 우선시돼야 원활한 수리가 가능하다. 그러나 세입자 과실로 생기는 문제는 세입자가 수리해 사용하는 것이 원칙이다.

세입자 입장에서 또 다른 골칫거리 중 하나는 계약은 끝나가는데 보증금 반환에 묵묵부답인 집주인이다. 계약기간이 얼마 남지 않아 이사를 준비할 때 발생하는 예기치 못한 상황이다. 올해 3월 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 돌려준 전세금, 즉 대위변제 금액이 120억원을 넘어섰는데 전년 동월 37억원 대비 3배를 넘어섰다. 이처럼 보증금을 돌려받지 못해 피해를 보는 세입자가 상당히 많다.

보증금 반환 문제로 잠 못 이루는 세입자는 다양한 조치를 취할 수 있다. 먼저 집주인에게 '우체국 내용증명'을 발송해 자신의 의사를 명확하게 전달하고 압박을 가할 수 있다. 집주인이 고의로 연락을 피할 때에도 국가기관의 증명을 받기 때문에 차후 소송에서 중요한 법적 근거로 제시할 수 있다. '주택임대차분쟁조정위원회'의 조정제도를 활용하는 방법도 있다. 위원회는 집주인과 세입자 입장을 반영해 합의안을 만들고 조정 절차를 진행한다. 법적 효력이 있어 집주인이 결과에 따르지 않는다면 세입자는 민사소송 없이 집을 경매로 넘길 수 있다. 그런데 이 제도는 집주인이 동의한다는 전제하에 진행이 가능하다. 법원에 '지급명령'도 신청할 수 있다. 효력이 판결과 같지만 소송을 준비하는 시간이나 비용이 들지 않아 효율적이다. 그러나 지급명령을 받은 임대인은 법원에 이의신청을 할 수 있으며 이때 전세보증금반환 소송으로 넘어간다.

보증금 반환 피해를 미리 예방하려면 전세보증보험에 가입하는 것도 방법이다. 주택도시보증공사와 서울보증보험(SGI)에서 관련 보험을 판매하고 있다. 주택도시보증공사와 서울보증보험의 조건이 상이해 본인에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요하다. 보증보험은 집주인 동의가 있어야 가입할 수 있었지만 지난해 2월부터 관련 절차가 폐지됐다. 각각 보증금액과 보증료율이 다르기 때문에 잘 판단해 가입하는 것이 좋다.

세입자가 이사를 통보하고 나서도 집주인과 협의해야 할 일이 있다. 바로 원상복구 문제다. 임대인은 임차인에게 주택의 원상복구와 하자보수비를 청구할 수 있다. 원상복구 범위를 계약서상에 미리 정해 놓는 편이며 관련 비용을 보증금에서 차감하게 된다. 통상적으로 시간이 지남에 따라 마모되는 소모품, 바닥재나 벽지는 세입자가 배상하지 않아도 된다. 그러나 집주인과 충분히 논의되지 않아 부당한 청구를 받는 사례가 있다. 부동산 가치를 증가시키는 데 도움이 됐다면 세입자가 반대로 집주인에게 청구할 수 있다. 하지만 집주인과 사전 협의가 없었다면 세입자가 원상복구 비용을 부담해야 한다. 예를 들어 비데나 인덕션 설치가 그렇다. 이는 임대인에게 더 유리해 보이지만 주택임대차분쟁조정위원회 조정 사례를 살펴보면 사전 협의가 없었기 때문에 원상회복을 해야 한다. 마찬가지로 채색 유리와 같이 세입자가 편의를 위해 시설을 변경했다면 집주인과 협의가 필요하다.

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