서울 아파트 단지 전경.(연합뉴스 제공)

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[이데일리 김기덕 기자] 정부가 부동산시장에 대한 전방위 압박을 가하고 있지만 서울 아파트값이 좀처럼 잡히고 있지 않다. 민간택지 분양가상한제 지역 지정, 역대 최고 수준의 부동산 거래 합동 조사에도 서울 집값은 20주 연속 내달리며 규제를 비껴간 모습이다.

전문가들은 사상 최저금리 속 1200조원에 달하는 단기 부동자금이 풀린 상황에서 가격 규제로 일관하는 과도한 수요 억제 정책이 주택시장 내성을 키우고 있다고 지적한다. 이른바 ‘규제의 역설’ 현상이다. 주택시장 이상 과열이 지속되면 상한제 지역 추가 지정, 주택거래허가제, 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 등 추가 규제가 나올 것으로 예상되지만 집값이 잡힐 지는 미지수다.

14일 한국감정원에 따르면 11월 둘째 주(11월 11일 기준) 기준 서울 아파트값은 0.09%로 지난주 상승폭을 유지하며 20주 연속 올랐다. 강남4구(서초구 0.14%·송파구 0.14%·강남구 0.13%·강동구 0.11%) 외에도 마포구(0.10%), 용산구(0.09%), 양천구(0.11%) 등 주요 지역 집값이 큰 폭 상승했다.

한국감정원 제공.

지난해 9·13 대책 이후 올 7월까지 안정세를 보이던 서울 집값이 다시 꿈틀대자 국토교통부가 최근 분양가상한제 확대 적용은 물론 부동산 매매 관련 자금조달 출저 조사 강화, 대대적인 공인중개업소 합동 단속 등에 나섰다. 하지만 새 아파트 선호와 저평가 지역 가격 갭(GAP) 메우기 현상 등이 지속되며 집값 상승세가 이어지고 있다. 서울 27개동에 대한 상한제 지역 발표 이후 일주일도 안 돼 홍남기 경제부총리와 김상조 청와대 정책실장이 “분양가상한제 추가 지정 등 추가 규제를 고려하겠다”고 엄포를 놓기도 했다.

전문가들은 주택시장 안정을 위해서는 과도한 가격 통제 정책을 삼가야 한다고 지적한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “상한제 영향으로 당장 재건축 아파트값은 조정이 될 수 있지만, 준공 이후에는 결국 기존 아파트 시세를 따라잡기 때문에 주택시장의 악순환을 형성한다”며 “무엇보다 공급 감소 우려를 심화시켜 신규 아파트 구매 수요를 부추킬 수 밖에 없는 상황”이라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택 가격이 오르는 것은 공급이 부족하거나 공급에 비해 수요가 많은 것인데 정부가 공급을 줄이거나 가격을 통제하는 정책으로 일관하고 있는 것이 가장 큰 문제”라며 “서울의 자가주택 점유율이 약 43%(2017년 기준)로 10명 중 6명은 무주택자인데 도심 공급 주택은 계속 줄어드는 추세”라고 꼬집었다.

저금리 속 대체투자처가 많지 않은 상황에서 시중 유동성 자금이 서울 주택시장으로 흘러가고 있다는 분석도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “국내는 물론 전 세계적으로 기준금리를 동시다발적으로 내리는 상황에서 경기 하강이 지속되자 그나마 안전 투자자산으로 인식되는 서울 주택시장으로 유동성 자금이 몰리고 있다”고 말했다.

집값 과열이 지속될 시 정부 예고대로 세제 강화 등 추가 규제가 나올 것으로 예상된다. 권대중 교수는 “당장 상한제 지역을 추가로 더 지정할 수 있고 추후에는 재건축 연한 강화(30년→40년), 주택거래 허가제, 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소 및 다주택자 양도세 강화 등을 내놓을 수 있다”고 말했다.

함영진 랩장은 “앞으로 전월세상한제나 계약갱신청구권 도입이 빨라질 수 있다”며 “공급과 관련해서는 3기 신도시 조성 시기가 변수가 될 수 있는데 보상 문제 관련해 주민 반발이 높아지면 공급 시기가 늦어질 가능성도 있다”고 말했다.

과거 1990년대 일본이 저성장의 늪에 빠진 ‘잃어버린 10년’과 같이 저성장 기조 속에 과도한 유동성이 주택시장에 일시적으로 몰리는 현상을 경계해야 한다는 지적도 나온다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “현 정부 들어 거의 두 달에 한번 꼴로 굵직한 부동산 대책이 나왔지만 워낙 유동성이 많이 풀리니 위험자산인 아파트를 안전자산으로 인식하는 경향이 짙어지고 있다”며 “만약 경제성장률이 0~1%대로 떨어지고 금융위기 등 대내외적인 경제 쇼크로 금리가 올라가면 주택시장이 급속히 경색될 수 있다”고 말했다.