■ 진행 : 함형건 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 정철진 / 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
지난 20일부터 시가 9억이 넘는 주택보유자는 사실상 전세대출이 전면 금지됐습니다. 이른바 부동산 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 목적으로 파악되는데 부작용에 대한 우려도 적지 않습니다.

쉬워야 경제다, 더쉬운 경제, 정철진 평론가 자리하셨습니다. 안녕하십니까?

[정철진]
안녕하십니까.

[앵커]
지금 전세 얘기하기 전에 오늘 한국은행이 지난해 경제성장률을 발표했는데 딱 2.0% 나왔습니다. 턱걸이해서 2% 되기는 했는데요. 어떻게 보셨습니까?

[정철진]
정확히는 실질 GDP 성장률인데 우리가 흔히 경제성장률이다 이렇게 말하게 되는데요. 참 걱정도 많았고 우려도 많았었죠. 2자를 보냐 마냐. 그런데 결과적으로는 어쨌든 2% 성장률을 기록했다, 이렇게 볼 수가 있겠고요.

홍남기 경제부총리 같은 경우는 마지노선을 지켰다 이런 표현도 썼습니다. 그만큼 2%와 1.9%의 차이는 굉장히 크거든요. 느낌상 큽니다. 어쨌든 속보치는 그렇게 나오게 됐고. 큰 틀에서 보면 그동안 보시면 알겠지만 그럼에도 불구하고 거의 10년 내 최저치입니다.

대한민국 경제가 2%가 안 된 것이 지금까지 세 번 있었습니다. 첫 번째가 1980년에 제2차 석유파동 때. 그때 -0.7% 역성장을 했고요. 그리고 여러분도 아시겠지만 외환위기, 97년 다음인 98년에 -5.5%, 참 힘들었던 한 해였었죠. 그리고 직전이 언제였냐, 2008년에 글로벌 금융위기 터지고 다음 해인 2009년이 0.8% 성장을 했었는데요.

그다음으로 2019년이 2% 성장률로 가장 저조한 한 해를 보냈던 것으로 기록이 됐습니다.

[앵커]
지난해 경제성장률 세부사항을 살펴보면 어떻습니까?

[정철진]
각 항목을 보면 어떤 부분에 있어서 우리가 부족했기 때문에 이렇게 저조한 한 해를 보냈나 볼 수 있을 것 같은데요. 핵심은 설비투자에서부터 따져볼 수가 있을 것 같아요.

보면 쭉 지출항목 중에서 의미 있는 부분들이 나와 있는데 건설투자, 설비투자 같은 경우가 지금 -3.3%, -8% 넘게 급감을 하면서 전체 성장률을 끌어내린 것을 알 수 있고요. 민간소비도 1.9%이니까 저 정도면 잘한 거야, 못한 거야 할 텐데 보통 한 2.8% 나오고요.

한국 경제 정도 되려면 3% 정도를 찍으면 좋을 텐데 굉장히 민간소비가 약해진 것을 알 수 있죠. 수출도 지금 1.5%인데 기본적으로 2% 이상은 나왔어야 되는데요. 2019년 같은 경우에 수출도 굉장히 힘들었다라는 것을 알 수가 있습니다.

그리고 보시면 알겠지만 정부소비 쪽에 보면 6.5%입니다. 민간소비에 비해서 거의 3배 가까이가 나왔지 않습니까? 이것이 실은 2019년 한 해를 이끌었던 키워드이기도 한데 정부의 힘, 정확히는 재정의 힘으로 이끌어왔던 한 해였다라고 말해도 과언이 아닐 정도다 이렇게 보면 될 것 같고요.

특히 분기로 나눠서 1분기, 2분기, 3분기, 4분기 나눠서 봤을 때는 특히 4분기 같은 경우에는 앞으로 잠정치가 나와서 세부사항을 봐야 되겠지만 정부가 굉장히 많이 끌어올리지 않았느냐 이렇게 볼 수가 있습니다.

왜냐하면 1분기 때 -0.4% 분기 역성장 나오면서 정말 빨간 경고등이 켜졌고요. 2분기 때 그야말로 재정을 총투입을 했거든요. 그래서 분기성장률 1%가 나왔는데 3분기 때 확연하게 재정기여도가 떨어진, 즉 정부가 할 만큼 다 하지 않았느냐 이런 생각이 나왔는데 지금 4분기 때 다시 1.2로 올랐고 저기에서 재정의 역할이 굉장히 컸거든요.

그렇다면 역시 2019년은 재정으로 이끌었던 한 해가 아니었느냐 이렇게 평가할 수 있겠습니다.

[앵커]
조금 전에 봤습니다마는 GDP의 지출항목 중에서 수출의 비중이 확연히 줄어들었는데요. 원래 우리 경제의 견인차라고 했었던 수출이 앞으로 어떻게 되는지 걱정이 되는 대목인데.

엊그제 문재인 대통령이 청와대 수석보좌관회의에서 연초에 경제 반등의 징후가 있었다, 이런 얘기를 했었단 말이죠. 그 근거로 제시했던 게 1월 일평균 수출액이었는데 어제 하루 만에 관세청에서 나온 자료를 보면 정반대의 지표가 나왔어요.

[정철진]
그렇습니다. 아까도 보셨습니다마는 작년 한 해 수출이 굉장히 제역할을 못했었습니다. 특히 10개월, 11개월, 12개월 연속 아직까지 우리가 흑자를 기록하고는 있지만 수출, 수입에 있어서는 감소폭이 굉장히 컸고 마지막은 두 자릿수 감소폭까지 나왔거든요. 그러니까 올 한 해 키워드 중에 하나는 수출이 살아야 됩니다.

그런데 관세청이 10일 단위로 수출단위를 끊는데 1월 1일부터 10일까지는 괜찮았어요. 0.4% 이상 플러스가 나왔는데 20일 단위로 끊은 것을 봤을 때 지금 -0.2%로 이거 수출도 기대만큼은 아닌 거 아니야? 이렇게 생각이 드는데 반도체만 따로 떼어놓고 보면 반도체 같은 경우는 현재8.7% 플러스가 나오고 있거든요.

반도체가 이렇게 살아난다면 1월은 쉬는 날이 많습니다. 그래서 1월 수출이 크게 비약적으로 오를 것 같지는 않지만 1월 다음에 반도체만 이런 수준이라면 2월부터는 조심스럽게 플러스 증가율을 기대해 볼 수는 있을 것 같은데요.

이것이 또 어떻게 보면 강점이자 약점이 될 수 있는 부분도 있는 것이 지금 우리가 굉장히 반도체에 거는 기대가 큽니다. 반도체가 적어도 작년 대비 30%, 40%는 다시 회복되기를 바라고는 있는데 이게 기대만큼 반도체가 탄력적인 반등이 안 나올 경우에는 실은 올 한 해가 또 굉장히 꼬일 수가 있습니다.

그래서 1월, 2월, 3월까지 특히 수출 부분에서 반도체가 얼마나 빠르게 성장하는가, 이것이 올 한 해를 바라볼 수 있는 경제 전망의 바로미터가 되지 않을까 보고 있습니다.

[앵커]
그런 부분을 보면 이게 저성장 고착화에 대한 우려가 커질지 아니면 반등을 기대해 볼 수 있는지 이런 걸 가늠해 볼 수 있겠군요?

[정철진]
그렇습니다. 더 큰 문제가 저성장 고착화라고 하더라도 그 내용이 굉장히 중요한데요. 지금처럼 저성장을 하는데 저성장의 내용도 거의 재정으로 세금으로 버티는 식이면 실은 이게 굉장히 긍정적이지도 않고 앞으로 우리가 바라는 모습은 아니거든요.

같은 저성장이라고 하더라도 민간섹터의 약진이 분명히 올해는 나와야 큰 틀에서 균형이 잡힌 모습이 아닐까 이렇게 바라봅니다.

[앵커]
이제는 부동산 대책 얘기 해 보죠. 10.16 부동산 대책 후속조치였죠. 지난 20일부터 시가 9억 원을 초과하는 주택을 보유한 사람에 대해서는 전세대출이 전면 금지되는 그런 조치가 취해졌는데. 구체적인 내용을 다시 정리해 볼까요.

[정철진]
12.16 초강력 강력대책 이후로 계속해서 나오고 있는 세부 대책 중 하나다, 이렇게 보시면 될 것 같은데요. 정부가 보니까 기존에 돈이 있으면서도 전세 관련한 대출, 전세담보대출이라든가 전세반환대출을 이용해서 집을 또 사더라, 투기에 활용하더라라는 것들이 정부의 판단이고요.

그래서 전세대출을 죄자, 규제가 나오게 된 것인데요. 핵심 내용은 기존에 9억 원이 넘는, 시가입니다. 집을 보유한 사람 같은 경우에는 지금 SGI, 서울보증보험대출이라고 말했는데 은행 가서 어떤 방식으로든 전세담보대출을 받을 수가 없습니다. 그런 경우고.

만에 하나, 지금 이게 소급 적용은 되지 않으니까 9억이 넘는 주택이 있는데도 현재 전세담보대출을 쓰고 있는 사람은 계약이 끝나는 시점에 신규대출을 받을 수가 없게 하겠다라는 게 큰 틀에서 이번 전세대출 규제방안의 핵심이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 시가 9억 원을 초과할 경우 고가주택으로 판단한 건데 9억을 초과하는지 그 여부에 대한 판단은 어떤 기준으로 바탕으로 하나요?

[정철진]
크게 두 곳에서 공신력 있는 기관이 한국감정원시세라는 게 있고요. KB시세가 있는데 둘 중에 하나만 시가 판단을 해서 9억이 넘을 경우에는 9억 이상이라고 본다는 거예요. 그런데 잘 보시면 한국감정원이 보수적으로 잡고 KB시세가 좀 더 시가를 바로바로 반영하는 경향이 있거든요.

그렇기 때문에 둘을 참고하시면 될 것 같고요. 은행이 전세대출을 줬으면 그 사람에 대한 정보는 있지 않습니까? 그 전세담보대출 받아간 사람의 집을 3개월마다 체크를 해요. 국토부에 들어가서. 그래서 시세가 넘었으면 바로 회수를 하든가 경고를 하게 되는 그런 방식을 취한다는 겁니다.

[앵커]
저희가 준비한 그래픽이 있는데 지난달 서울 아파트 중위 가격이 9억을 육박했더라고요. 때문에 9억이 고가주택의 기준에 맞는 것이냐, 이런 얘기도 나름 나오고 있는 것 같습니다.

[정철진]
그렇습니다. 대출 규제를 했을 때, 전세대출이요. 왜 그게 9억이냐라는 얘기가 있었고 당국은 9억이 큰 틀에서 우리가 말하는 고가주택이다라는 판단이라고 얘기를 했는데 앞서 그림을 잠깐 다시 한 번 보시면 알겠지만 중위 가격이라고 해서 평균가격은 서울 아파트가 7억 3000만 원 정도가 되는데 중위 가격 정도는 뭐냐. 제일 싼 집에서 부터 제일 비싼 집을 일렬로 쫙 세우는 거예요.

그랬을 때 중간 가격에 있는 게 지금 한 8억 8000만 원 정도, 8억 9000만 원 정도라는 거예요. 그러니까 이미 9억에 붙어 있지 않습니까?

그러면 중간에 딱 있는데 저게 8억 9000인데 9억이라는 것이 고가주택이라고 할 수가 있느냐. 전세대출을 할 때 기준을 높여야 되는 게 아니냐라는 주장도 나오고 있는데 계속해서 말씀드리지만 정부의 입장은 전세대출을 전용하지 마라.

전세 관련 대출 가지고 집 사지 말라는 것이고 더 나아가서는 이게 시장경제에 맞는지 안 맞는지는 모르겠지만 9억 이상 보유자는 될 수 있는 한 그 집에 살라는 이런 식의 큰 틀에서의 다주택 투기에 대한 수요를 잡으려는 취지이기 때문에 아마 9억이라는 것을 결정한 것 같습니다.

[앵커]
이른바 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 같은 거 하지 마라, 이런 의미도 될 것 같고요.

[정철진]
그 2탄이라고 보면 되겠죠. 이건 전세 끼고 사는 갭투자 플러스 전세 관련 대출 받아서 사는 것까지 다 막는다라는 거죠.

[앵커]
원천 봉쇄하는. 그러면 이미 9억 이상 주택을 갖고 있던 사람들 같은 경우에는 아예 전세대출이 제한되는 것처럼 비춰지는데 예외사항은 없습니까?

[정철진]
예외사항이 있기는 있는데요. 가령 9억 이상 대출자 같은 경우에도 예외사항을 뒀습니다. 크게 몇 가지 사항이 있는데요. 가령 자녀가 학력폭력이라든가 이런 데 연관이 돼서 전학을 가야 된다라든가 자신의 직장이 옮겨졌다라든가 부모님 관련한 문제 등이 있는데 다만 밑에 바로 나와 있는데 서울시라든가 같은 광역시 내에서는 저걸 허락하지 않는다는 겁니다.

그러니까 강북에 있는 학교를 강남으로 전학 간다, 강남이 강북으로 간다라든가 직장 때문에 강남, 강북은 같은 서울시내에 있지 않습니까? 그러니까 그것은 인정되지 않고 있기 때문에 실질적으로 9억 이상 주택 보유자의 추가 전세대출의 예외는 굉장히 힘들어 보이지 않을까 이렇게 생각이 됩니다.

[앵커]
그럼 전세대출을 받을 당시에는 고가주택이 아니었는데 그 이후에 시세가 계속 상승해서 고가주택이 될 수도 있는 거잖아요. 그럴 경우에는 어떻게 되나요?

[정철진]
그분 같은 경우에도 그때 받았던 전세대출로 일단은 계약이 종료가 됩니다. 이게 무슨 얘기냐면 전세대출, 지금 내가 보유를 하는데 8억 5000만 원짜리 집이 있다. 이분은 전세대출을 받을 수가 있어요.

그런데 은행이 계속 3개월마다 체크, 체크를 합니다. 그러면 이 사람의 집이 시세가 9억 원이 넘게 된 거예요. 그럴 경우에는 이분이 맺은 전세계약까지는 인정이 되지만 추가 신규대출이라든가 증액 같은 경우가 안 되는 상황이기 때문에 이 점도 꼭 파악을 하셔야 되고요.

또 하나가 무주택자는 현재 전세대출 다 받을 수가 있어요. 그런데 받았다가 시가 9억 이상의 고가주택을 사는 순간 2주 내에 이런 분 같은 경우에는 토해내야 됩니다. 또 하나가 5억, 6억. 그러니까 9억 안 되는 집을 가졌던 분이 전세대출을 받아서 또 집을 사서 다주택자가 됐다.

이분도 2주 내에 받았던 전세대출을 반환해야 한다라는 겁니다. 그러니까 이런 경우는 굉장히 급박하겠죠. 2주 내에 이걸 다 토해내야 되니까요, 시간이 별로 없기 때문에 이런 점들은 꼭 유념하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
그동안 초강력 대책이 나올 때마다 부동산시장은 또 어떻게 해서든지 그것을 우회하는 방법을 찾는 측면도 있었던 것 같고요. 어떻게 보십니까? 이번 대책이 전세시장을 안정화할 수 있는 데 실효성이 있을지. 아니면 부작용이 있을지 어떻게 전망하시는지요.

[정철진]
그러니까 이번 대책은 전세시장보다는 가격 안정, 집값을 잡으려는 목적 아니겠습니까? 그런데 이것의 반작용, 역효과. 아직은 우리가 좀 더 시장을 지켜봐야겠습니다마는 전세시장에 원치 않는 악영향을 줄 수 있지 않겠느냐.

가령 목돈으로 전세를 충당하지 못하니까 소위 말하는 반전세라고 하죠. 전세 상승분, 전세가 1억이라고 하면 1억에 40만 원 이런 식으로 월세로 돌리게 된다면 실질적으로 지금 월세 전환율은 한 4%, 4.5% 나오거든요.

그런데 전세담보대출은 연 2.9, 연 3% 나오니까 세입자 입장에서는 은행보다 집주인한테 1%포인트 이상 돈을 더 줘야 되는 것 아니겠습니까?

이런 문제라든가 또 하나가 이쪽에서 전셋값이 올라가게 될 경우에 자기 집이 있고 다른 데서 전세 살고 있는 분이 원래 보유하고 있는 집의 전세를 올려서 이쪽 자기가 살고 있는 전셋값을 충당하려고. 이렇게 될 경우에는 원치 않는 전세시장의 급등, 전세가격의 상승을, 그러니까 집값 잡으려다 전세시장에 악영향을 줄 수 있는 그런 역효과도 있지 않겠습니까?

당국은 이 점은 정말로 계속해서. 왜냐하면 세입자분들의 거주라는 것은 굉장히 중요한 거 아니겠습니까? 신경 써야 될 것 같습니다.

[앵커]
좀 더 섬세하게 보완조치도 필요할 것 같습니다.

오늘은 더 쉬운 경제 정철진 평론가와 함께 전세대책 관련해서 알아봤습니다. 고맙습니다.

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