국내 부동산신탁사 현황 추이 / 자료=NICE신용평가

[한국금융신문 장호성 기자]

코로나19와 부동산 규제 정책 등의 원인으로 부동산 경기가 하강국면에 접어들면서, 부동산신탁업의 신용등급 방향성도 부정적인 영향이 나타날 수 있다는 분석이 제기됐다.

NICE신용평가는 7일 ‘급변하는 사업환경에 직면한 부동산신탁사, 사업특성별 모니터링 포인트 점검’ e-세미나를 통해 이 같이 밝혔다. 발표를 맡은 금융평가본부 권신애 선임연구원은 “부동산신탁사들은 관리형 토지신탁 및 비토지신탁 수수료 경쟁 심화 및 수익성 저하 가능성이 있으며, 신규 인가업체 진입 및 금융지주 부동산신탁사 인수 등 시장내 경쟁이 심화되는 등 신용등급 방향성이 부정적”이라고 설명했다.

현재 부동산신탁 시장은 지방 부동산 경기 침체로 인해 수익성이 저하되고 있는 실정이다. 2014년 1536억 원, 2015년 2222억 원, 2016년 3933억 원, 2017년 5047억 원 등 부동산 시장의 호황에 힘입어 가파른 당기순이익 증가폭을 보여왔던 국내 부동산신탁 시장은 2018년 5036억 원으로 주춤하더니, 지난해 4513억 원으로 줄어든 순이익을 거뒀다. 같은 기간 ROE 역시 하락하며, 지난해에는 2016년의 반토막 수준까지 떨어졌다.

수탁원본 성장률 둔화 및 수수료 수익 감소 등도 영향을 줬다. 수수료 수익 중 가장 높은 비중을 차지하는 토지신탁 수수료가 감소하면서 전체 수수료 수익이 감소한 것이다.

자료=NICE신용평가

설상가상으로 부동산 시장의 현황도 밝지 않다. 인허가 및 착공은 지난 2015년 고점을 찍은 이후 꾸준히 감소하고 있으며, 코로나19와 부동산 규제 등의 악재가 겹치며 추후에도 지속적인 감소가 예상되는 상태다. 준공 후 주택 미분양 물량도 서울을 제외하면 거듭 증가하고 있는 등 전망도 밝지만은 않다.

NICE신용평가가 그룹별, 사업특성별 모니터링 포인트에 대해 연구를 진행한 결과, 비토지자산신탁 및 관리형 토지신탁 위주의 포토폴리오를 구성하고 있는 KB부동산신탁과 코리아신탁 등은 ▲경쟁심화로 인한 수수료율 저하 ▲주택 거래량 감소 등 시장축소 가능성 ▲시공사의 낮은 신용도 등이 향후 시장상황으로 전망됐다. 이에 나신평은 각 회사 점유율 확보와 책임준공부 관리형 토지신탁 시장 성장 등을 주요 모니터링 포인트로 꼽았다.

차입형 토지신탁 위주의 포토폴리오를 가져가고 있는 코람코자산신탁, 한국토지신탁, 대한토지신탁 등은 ▲부동산 경기침체로 인한 분양률 저하 ▲신규수주 감소 등이 시장 상황으로 꼽지목됐다. 나신평은 부동산 경기변동에 따른 사업장 부실화 여부와 유상증자 등 자금확충 여부 등을 모니터링할 것이라는 방침을 밝혔다.

권신애 선임연구원은 “부동산신탁 시장 전망이 확실하지 않은 상황에서, 각 사들은 신규 사업을 찾기보다 기존 사업장 관리 및 현금흐름 안정화를 더 중요하게 가져갈 필요가 있다”고 제언하는 한편, “부동산 시장은 코로나19 영향에서도 자유롭지 않기 때문에, 지금과 같은 부동산 경기 둔화가 가속화되면 부동산시장 재무안전성 유지가 어려워 질 수 있다”고 짚었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com


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