최근 국토교통부가 ‘2020 주거종합계획’을 발표했다. 주택시장의 안정적인 관리를 지속하고 공정한 주택·토지 시장 질서를 정립하는 한편 포용적 주거복지 성과를 가시화하겠다는 내용을 골자로 하고 있다.

세부적으로 12·16대책의 후속 입법과 수도권 분양가상한제 적용 주택의 거주의무를 5년으로 연장하는 주택법 개정을 추진하고 수도권 도심 내 공급기반 강화를 위해 2023년 이후 연평균 23만호 이상을 공급할 수 있는 기반 구축을 본격 추진할 계획이다. 이와 관련해 남양주·하남·인천·고양 등 3기 신도시 4곳을 포함, 21만호 지구 지정을 완료하고 4만호는 상반기 내 지구지정을 완료할 것으로 알려졌다.

특히 이번 대책의 방점은 수도권 공급 부족 논란 잠재우기와 임차시장 안정화에 찍혀 있다. 이에 앞서 지난 6일 국토부는 수도권 주택공급 기반 강화방안을 발표, 서울 도심 내 7만호를 공급하는 내용을 골자로 하는 2022년 이후 계획을 발표했다. 국토부가 이례적으로 2022년 이후 공급 계획을 위한 부지확보 방안과 2022년까지 서울 아파트 입주물량이 올해 5만3000호, 내년 3만6000호, 2022년 5만호로 3년 평균 4만6000호를 웃도는 수치임을 밝힌 것은 문재인 정부 이후 고질적으로 제기됐던 공급 부족론에 대한 반박이었다.

그동안 공급 부족에 대한 우려 및 수요자들의 불안 심리는 대출 또는 전세를 안고 매입하는 갭투자 수요를 자극해 정부의 대출 규제 등 수요억제 정책을 무력화했다. 따라서 최근 국토부의 발표는 12·16대책 및 코로나19 사태로 인한 수요 위축으로 모처럼 안정세를 보이고 있는 서울 아파트시장이 다시 상승할 가능성을 미리 제거하기 위한 선제적 조치였다.

특히 수도권에 조성되는 3기 신도시를 포함한 21만호 공급이 서울의 대기 수요자를 유인하기에 입지의 한계가 있다는 우려를 해소하기 위해 그동안 알토란같이 남겨두었던 용산 정비창 카드를 내놓았다. 그리고 전광석화처럼 인근을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 투기수요를 미연에 방지하겠다는 의지를 드러냈다.

3기 신도시에 대해서는 일자리를 창출하고 서울과의 접근성을 높이기 위한 광역 교통망 확충 등 베드타운의 한계를 벗어나려 다양한 시도를 접목하고 있고 사전 청약 등을 통해 수요자들의 기대감을 높이고 있다.

실제로 지난 22일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 5월 셋째 주(18일 기준) 경기 하남시 아파트 전셋값은 한 주 동안 0.44% 상승, 경기 지역에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 강동구 고덕지구 입주가 마무리 단계에 접어들자 전셋값이 싸고 인접한 하남 지역으로 전세 수요가 이동하고, 하남 교산 청약 대기에 앞서 거주 요건 충족을 위해 이동한 것이 영향을 미쳤다. 최근 정부가 서울 등 투기과열지구의 청약 우선순위 거주 요건을 1년에서 2년으로 강화함에 따라 내년부터 3기 신도시 등 공공택지에서 사전청약을 시행하게 되면 경쟁률이 치열한 수도권보다 당해지역 1순위 자격 확보를 위해 미리미리 희망 지역으로 이주하는 수요자들이 늘어나면서 해당지역 전셋값에 영향을 받을 것으로 전망된다.

향후 시장의 가늠자는 전셋값이다. 전셋값이 오르면 대출규제 영향도 희석되고 집값 상승 기대감을 부추길 가능성이 높기 때문이다. 따라서 2020 주거종합계획에서는 직접 언급하지 않았으나 ‘전월세상한제’나 ‘계약갱신청구권’ 등의 임차인 권익 보호를 위한 제도가 수면 위로 부상할 가능성이 있을 것으로 예상된다. 민간임대시장의 변화가 큰 만큼 국회에선 힘의 논리를 따지기 전에 사회적 공감대를 위한 토론의 장을 여는 게 선행돼야 할 때다.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장

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