정부가 내년부터 공공택지에서 사전청약제(잠깐용어 참조)를 시행하기로 결정하면서 3기 신도시 청약에 대한 관심이 높아지고 있다.

올해부터 향후 몇 년간 수도권 공공택지에서는 총 77만호가 쏟아질 예정이다. 무주택자에게는 더할 나위 없는 내집마련의 기회가 열렸다. 전문가들은 지금부터 당첨을 위한 청약 전략을 수립할 필요가 있다고 조언한다.

창릉지구가 속한 고양시는 인구가 점점 증가하고 있다. <매경DB>

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▶사전청약은 무엇?

▷1~2년 앞서 입주 예정자 확정

사전청약제도는 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행하는 방식을 말한다. 사전청약 당첨자는 본청약 때까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다.

올해 말이 되면 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천지구, 인천 계양지구 등에서 토지 보상이 들어간다. 국토부는 이 가운데 대규모 사업지나 입지 여건이 뛰어나 주택 시장에 미치는 파급효과가 큰 지역을 선별해 ‘사전청약’ 방식으로 조기 분양을 추진한다는 계획이다. 토지 보상과 택지 조성 사업을 마치면 조기에 사전청약을 받아 청약 대기자 내집마련에 대한 불안심리를 덜어주겠다는 취지다. 사전청약은 본청약에 비해 1~2년 앞당겨 입주 예정자를 확정하는 효과가 있다.

사전청약제도는 몇 가지 특징이 있다.

우선 사전청약자의 최종 분양가는 본청약자와 동일하게 책정된다. 사전청약은 본청약과 청약 조건이 같다. 특별공급과 일반공급으로 나눠 분양하는 것도 비슷하다. 사전청약은 여러 건이 시차를 두고 분양하더라도 딱 1건만 신청할 수 있다. 예컨대 남양주 왕숙 공공분양에 사전청약으로 당첨되면 하남 교산지구 사전청약에 중복 신청할 수 없다.

다만 사전청약에 당첨됐더라도 다른 일반 아파트에 청약하는 것은 허용된다. 사전청약 당첨자는 이후 본청약 전까지 재당첨 제한에 걸리지 않는다. 역시 사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도 불이익이 없다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다.

3기 신도시는 공공주택이다. 따라서 공공주택 청약 방식도 알아둘 필요가 있다. 공공주택은 민영보다 특별공급 비중이 크다. 자격 요건이 되면 특별공급을 적극적으로 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 특별공급은 신혼부부·다자녀·생애 최초 주택 구입자 등에 우선 공급된다.

일반분양은 민영주택과 달리 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 챙기는 일반 청약가점으로 결정되는 게 아니다. 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축 납입 총액, 40㎡ 이하 규모는 청약 납입 횟수가 많을수록 당첨 가능성이 높아진다. 1순위 자격은 입주자저축에 가입한 지 2년이 경과하고, 청약통장의 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 가구주에게 주어진다.

공공분양 당첨이 어렵다면 공급 물량 40% 정도로 예상되는 민간분양을 노려볼 만하다. 수도권 공공택지 물량 77만호 가운데 30만호에 달하는 물량이 민간분양으로 추정된다.


▶당첨 전략은 어떻게?

▷관심 있는 곳으로 이사부터

3기 신도시 공급 계획이 윤곽을 드러내면서 어떻게 하면 당첨될 수 있을지도 관심사다.

수도권에 동시다발적으로 수십만 호가 공급되는 일은 흔하지 않다. 분양가격 또한 저렴하게 책정될 것으로 예상되는 만큼 많은 사람이 당첨 전략 세우기에 분주한 모습이다.

3기 신도시에 당첨되려면 어떤 전략을 펼쳐야 할까.

청약 당첨에 성공하기 위해서는 여러 전제 조건이 필요하다. 결혼, 다자녀, 청약통장 기간 등. 하지만 쉽게 갖출 수 있는 조건이 아니다. 전문가들은 “현시점에서 가장 필요한 것은 신도시 주변으로 이사 가는 것”이라고 입을 모은다. ‘해당 지역에 최소 2년을 거주해야 한다’는 요건 때문이다. 물론 서울이나 다른 지역에 거주하더라도 3기 신도시에 청약을 넣을 수 없는 것은 아니다. 하지만 해당 지역에 2년 이상 살면 확률이 높아진다.

현행법상 신도시 공공분양은 청약자를 크게 3등급으로 나눈다.

서울에 거주하는 사람이 하남 교산에 청약하면 3순위 자격을 받는다. 경기도 사람이 청약하면 2순위, 하남 사람이 청약하면 1순위다. 여기서 하남 사람이란 하남시에 2년 전부터 전입신고를 하고 거주 중인 사람을 말한다. 하남 거주 요건을 갖추면 1순위 경쟁에서 밀려도 2순위인 경기도 사람과 한 번 더 경쟁할 수 있다. 여기서 밀린다고 해도 1~3순위를 합쳐 또 경쟁을 하게 된다. 즉, 3번의 기회가 생긴다는 얘기다.

이쯤에서 드는 의문. 지금 당장 이사를 가면 2년 거주 요건을 채울 수 있을까. 정부는 이르면 내년 말, 본격적으로 2022년부터 사전청약 입주자를 모집한다는 계획이다. 최대한 빨리 공급해 무주택자 불안심리를 줄이겠다는 것이 정부 입장이다. 올해 이사를 간다면 사전청약을 신청하기는 어려워 보인다. 하지만 본청약 시 요건을 채울 수 있다. 게다가 신도시는 가장 먼저 공급하는 이른바 ‘시범단지’ 위치가 가장 좋고 시세 상승률도 높다. 늦어도 올해 하반기까지 이사를 가야 시범단지에 청약이 가능할 것으로 보인다.

지역 선택도 중요하다. 남양주 왕숙지구에는 많은 물량이 공급된다. 이미 남양주에는 다산, 별내처럼 최근 공급된 택지가 많은 만큼 경쟁자가 줄어들 수 있다. 고양 창릉 역시 마찬가지다. 지축이나 향동, 덕은에 공급이 쏟아졌다. 그만큼 수요가 분산될 수 있다. 과천은 인구 자체가 적다. 2년 거주 요건만 갖춘다면 당첨 확률을 높일 수 있다.

이 같은 전략 때문일까. 3기 신도시에 해당하는 지역은 인구가 가파르게 치솟고 있다. 고양시는 외부 인구가 급속히 유입되고 있다. 2018년만 해도 월평균 인구 증가는 72명, 한 해 869명에 불과했다. 하지만 3기 신도시 계획을 발표한 지난해 5월부터 올해 3월까지 10개월간 2만6655명 증가했다. 월평균 2700명으로 이전과 비교해 40배 가까이 증가했다. 왕숙신도시가 예정돼 있는 남양주시도 2018년 늘어난 인구는 총 1만5530명(월평균 1294명)이었다. 신도시 계획이 발표된 이후인 2019년에는 1만9271명이 늘어나면서 전년도에 비해 3700여명이 추가 유입됐다. 교산신도시가 들어설 하남시 역시 지난해에만 1만6986명이 늘었다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “다른 청약 요건은 단기간 갖추기 어려운 반면 이사는 짧은 시간 안에 요건을 갖출 수 있는 손쉬운 전략”이라며 “당첨 확률은 과천, 하남, 남양주, 고양, 인천, 부천순이 될 것”이라고 말했다.

잠깐용어 *사전청약제 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 청약을 진행하는 방식을 말한다. 사전청약에 당첨된 사람은 본청약 때까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 사전청약의 청약 요건은 본청약과 동일하다. 다만 사전청약 당첨자는 본청약 전까지 재당첨 제한에 걸리지 않기 때문에 사전청약에 당첨됐다 하더라도 다른 일반 아파트 청약 신청이 허용된다. 사전청약제는 막연히 청약을 기다리는 무주택 실수요자들이 조기 당첨됨에 따라 청약 시장 과열을 차단하고 주택 수요를 제어하는 효과를 기대할 수 있다.

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2060호 (2020.05.27~06.02일자) 기사입니다]



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