【 앵커멘트 】
새 주택임대차보호법이 어제(31일)부터 시행됐는데요.
여전히 궁금증이 많이 생기고 있습니다. 경제부 김문영 기자와 하나하나 문답풀이를 해보겠습니다.

【 질문 1 】
김문영 기자, 먼저 세입자들 입장에서 여쭤보죠. 계약갱신청구는 계약 만료를 앞두고 언제까지 해야 하나요?

【 기자 】
오는 12월 10일이 중요한 기준이 됩니다.

이날 이전까지 세입자가 계약을 갱신하려면 계약 만료 6개월 이전, 최소 1개월 전까지 계약 갱신을 집주인에게 요구해야 합니다.

하지만, 12월 10일부터는 늦어도 계약 만료 2개월 이전에 계약 갱신을 요구해야 합니다.

그러니까 2달이 안 남은 상황에서는 계약 갱신을 요구할 수 없게 되는 거죠.

【 질문 2 】
법 시행 이전에 한 임대차 계약에도 소급해서 적용이 되는 거죠?

【 기자 】
그렇습니다. 현재 세입자라면 그대로 새 법의 적용을 받아 1회에 한해 계약 갱신을 요구해서 2년을 더 살 수 있습니다.

또 이미 임대료를 올려준 경우라도, 임대료를 5% 이상 올리지 못합니다.

따라서 이미 5% 이상 올려준 경우라면 집주인에게 말해서 차액을 돌려받을 수 있습니다.

【 질문 3 】
네, 사례를 들어 질문하겠습니다. 만약 법 시행 이전에 집주인과 세입자가 이미 임대료를 8% 인상하기로 하고 계약을 연장해뒀다면, 이 경우 어떻게 되는 겁니까?

【 기자 】
네, 전세가 6억 원인데 8%인 6억 4800만 원으로 올려주기로 이미 계약한 경우를 보겠습니다. (※개정 법률 이전, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 쌍방 간 합의로 계약 갱신한 경우)

이 경우 계약갱신청구권을 바로 활용해 5% 인상만 요구할 수 있습니다.

그러니까 5%에 해당하는 3000만 원만 올려주고, 나머지 1800만 원을 돌려받을 수 있습니다.

다만, 정부는 이때 두 가지의 선택지가 있다고 설명했습니다.

첫째는 말씀드린 대로, 5% 증액 상한을 바로 요구하고 돈도 돌려받는 경우입니다. 2년이 보장되겠죠.

반대로, 더 길게 4년을 보장받는 방법도 있습니다.

8% 증액한 기존의 계약관계를 그대로 유지하기로 하는 건데, 대신 2년 뒤 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 살 수 있어 모두 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.

【 질문 4 】
어느 쪽이 더 나은지는 세입자가 판단하기 나름이겠네요. 그렇다면 이제 집주인 입장에서 질문해보겠습니다. 법 시행 전, 집주인이 이미 다른 사람과 임대차 계약을 한 경우 지금의 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수도 있나요?

【 기자 】
안 됩니다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문에 제3자와 이미 계약이 체결됐다면, 갱신 청구는 불가능합니다.

또 집주인이 세입자의 계약갱신 청구를 거절할 수도 있는데요.

세 가지가 대표적입니다. 세입자가 두 달치 이상의 월세를 연체했거나, 집주인 동의 없이 세입자가 마음대로 다시 세를 주는 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우입니다.

【 질문 5 】
만약 집주인이 전세를 월세나 반전세로 전환할 것을 요구하면 어떻게 해야 하나요?

【 기자 】
세입자가 전세로 살고 있는데, 중도에 집주인이 월세나 반전세로 전환을 요구할 경우 세입자는 이에 반드시 응할 필요는 없습니다.

하지만, 세입자가 원할 경우 전환이 가능합니다.

이 경우 정부의 '렌트홈' 홈페이지에서 '전월세전환율'을 계산기를 이용해 월세를 가늠해볼 수 있습니다.

보증금 4억 원 전세를 보증금 1억 원에 월세를 줄 경우를 보겠습니다.

먼저 전세 보증금 4억 원에 5%를 올리면 4억 2천만 원이 됩니다.

여기서 보증금 1억 원을 뺀 3억 2천만 원을 월세로 전환하면 됩니다.

월세로 전환되는 3억 2천만 원에 전월세전환율 4%를 적용하면 1,280만 원인데요.

1,280만 원을 12개월로 나눈 106만 원가량이 월세로 책정될 수 있는 겁니다.

참고로 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 3.5%를 더하는 방식인데, 현재 기준금리가 0.5%이니 4%로 산정돼 있습니다.

【 질문 6 】
집주인이 임대하지 않고 직접 입주하거나 세입자가 있는 상태에서 집을 팔고 싶을 때는 어떻게 해야하나요?

【 기자 】
네, 집주인이 자신의 집에 거주하길 희망하는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

자신의 집에 거주하려면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 미리 통보해주면 됩니다. (※2020년 12월 10일부터 6개월 전~2개월 전 사전 통보)

그런데 집주인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부한 뒤 집을 다른 사람에게 세를 주면, 기존의 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또, 집주인은 임차인이 거주하더라도 자신의 집을 팔 수 있습니다.

다만, 새로운 집주인에게는 기존의 임대차 계약이 그대로 적용되고요.

새 집주인이 세입자를 내보내고 실거주를 하려면, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 전달해야 합니다. (※2020년 12월 10일부터 6개월 전~2개월 전 사전 통보)

【 질문 7 】
요즘 시장에선 전세가 사라지고 월세로 대체될 것이다. 전세가가 뛸 거란 예측들도 나오고 있습니다. 이 전망, 어떻게 봐야 하는 겁니까?

【 기자 】
네, 이미 새 임대차법을 앞두고 주택 전세가격은 급등했지요.

서울 강남구 A 아파트는 전세가가 최근 2주간 무려 2억 3천만 원이 뛰었습니다.

서울 전세 물건은 최근 한달간 중랑구 면목동에서 가장 많은 66%가 사라졌고, 강남구 대치동도 42%가 자취를 감췄습니다.

일각에선 전세가 사라지고 월세로 대체될 것이란 전망도 나오고 있습니다.

초저금리 상황에서 월세를 받는 게 유리하기 때문입니다.

1회만 계약갱신청구권 행사가 가능해 4년마다 임대료가 폭등할 것이라는 예측도 나오고 있습니다.

정부의 단속을 피해 집주인과 세입자 사이에 이면계약이나 업다운계약서가 등장할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

【 앵커멘트 】
법 시행 초기인 혼란이 예상되지만, 상황을 지켜보면서 보완책을 찾는 지혜가 필요해 보입니다. 지금까지 경제부 김문영 기자였습니다.

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