서울 남산N타워에서 바라본 시내의 모습. [헤럴드경제DB]

올해 조정대상지역, 투기과열지구 등 부동산 규제지역 집값이 다른 지역에 비해 더 오른 것으로 나타났다. 정부가 뛰는 집값을 잡기 위해 규제지역으로 지정해 대출을 어렵게 하고, 각종 세금부담을 강화하는 등으로 집을 사기 힘들게 했지만 집값이 오르는 지역의 상승세를 꺾진 못했다.

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9일 헤럴드경제가 한국감정원 전국주택가격동향조사 지수작성프로그램을 통해 올 들어 11월까지 조정대상지역(11월20일 지정된 김포시·대구·부산 지역은 제외)·투기과열지구·투기지역 아파트값 누적 변동률을 조사한 결과, 조정대상지역은 9.2%, 투기과열지구는 9.9% 오른 것으로 나타났다.

이는 같은 기간 전국 아파트값 변동률(6.15%)보다는 3%포인트 이상 높고, 수도권 아파트값 오름폭(8.7%) 보다는 1%포인트 이상 더 큰 상승세다.

다만 규제 강도가 가장 큰 투기지역 아파트값은 5.1% 올라 상대적으로 오름폭이 작았다.

정부는 특정지역 집값이 과열되면 각종 부동산 규제지역으로 지정해 관리하고 있다. 조정대상지역은 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상인 지역 등을 대상으로 지정하는 데 서울 25개구, 인천시, 파주시 등 일부를 제외한 대부분의 경기도, 청주시, 대전시 등 전국 75개 지역이 해당한다. 가장 최근인 11월20일 경기도 김포시, 대구 수성구, 부산시 등이 지정됐다. 조정대상지역으로 지정되면 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다. 아울러 주택담보대출 규제로 9억원 이하는 LTV(담보인정비율)가 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 다주택자라면 보유세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택도 배제된다.

투기과열지구로 지정되면 조정대상지역에서 받는 모든 규제와 함께 대출이 더 어려워지고(9억원 이하 LTV 40% 제한, 개인 임대사업자 9억원 이상 신규 주택담보대출 금지 등) 재건축 투자 등 다른 규제도 더 받는다. 서울 전지역과 과천, 성남 분당, 하남 등 경기도 인기지역, 인천, 대전, 대구 수성 등 전국 48개 지역에 지정됐다.

기획재정부가 지정하는 투기지역은 투기과열지구보다 세금 및 대출 규제 강도가 더 세다. 강남3구(강남·서초·송파구) 등 서울 15개구와 세종시 등이 해당한다.

통상적으로 정부가 규제지역으로 지정하면 거래량이 감소하면서 집값 상승세가 완화되지만, 올해 분위기는 달랐다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “언제부턴가 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역은 사람들이 들어가 살고 싶은 인기지역이란 인식이 생겨났다”며 “대출이 어렵고, 세금 부담이 크기 때문에 다주택자가 투자 목적으로 사긴 어렵고, 현금 여력이 있는 무주택 실수요자들이 적극 움직이면서 규제지역 집값이 많이 오른 것”이라고 해석했다.

부동산 규제지역 아파트값 상승폭은 전년과 비교해 올해 유난히 컸다. 조정대상지역과 투기과열지구 아파트값은 2019년엔 한 해 동안 0.3%, 1.4% 각각 오르는 데 그쳐, 규제가 효과를 발휘하는 듯 했다. 하지만 올해 들어 전셋값 폭등 등의 영향으로 더 이상 내 집 마련을 미루기 어렵다고 판단한 주택 수요자들이 하나둘 거래에 나서면서 분위기가 완전히 달라졌다.

실제 이들 규제지역엔 전셋값도 평균 이상 올랐다. 올 1~11월 조정대상지역과 투기과열지구 아파트 전셋값은 각각 8.2%, 9.1% 뛰었다. 같은 시기 전국 아파트 전세는 5.72%, 수도권 아파트 전세는 7.03% 상승했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “정부가 규제를 강화하는 지역이 상대적으로 교육 및 교통 여건이 좋고, 직주근접 편리성 등을 고려할 때 수요가 몰릴 수밖에 없는 지역”이라면서 “정부는 수요가 있는 지역에 충분히 공급량을 늘리고 있는 지를 살펴봐야 한다”고 말했다. 박일한 기자

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