조합, 민간 재건축과 유불리 따지며 신중한 모습
"지금 보다 규제 완화해야" 조합 목소리 커져

13일 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울 아파트단지. 기사와 직접적인 관계 없음. 뉴스1

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정부가 지난해 8월 도입한 공공재건축이 사전컨설팅 결과 발표로 첫 발걸음을 뗐다.

사전컨설팅 결과는 조합이 이후 심층 컨설팅을 거쳐 공공재건축 참여를 결정하는데 기초 판단 자료로 활용되기 때문에 중요한 의미를 지닌다. 만일 조합이 사전컨설팅 결과를 받아들이지 않으면 공공재건축은 무산된다.

17일 정부에 따르면 국토교통부는 15일 서울 서초구 신반포15차 등 공공재건축 사전컨설팅 신청 단지 7곳의 분석 결과를 발표했다. 조합들은 조만간 대략적인 건축 계획과 조합원 분담금 등이 담긴 사전컨설팅 결과 보고서를 수령하게 된다.

조합들은 신중한 입장이다. 시간을 갖고 민간재건축 사업과 비교했을 때 유·불리한 점을 엄밀하게 따져보겠단 것이다.

김성진 신반포19차 재건축조합장은 "공공재건축 외에도 신반포25차 등 인근 단지와 '통합 재건축'을 하는 방안을 검토 중"이라며 "조합원 투표 등을 거쳐서 올 중순쯤 재건축 방안을 결정할 예정"이라고 밝혔다.

관건은 수익성이다. 대다수 단지는 공공재건축을 통해 용적률 인상 등의 혜택을 받더라도, 기부채납을 비롯한 여러 규제 조건 탓에 오히려 일반 재건축보다 비용 부담이 늘어나지 않을까 우려해 사업 참여를 꺼렸다.

공공재건축 사전컨설팅 신청 단지

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반면에 정부는 공공재건축에 많은 조합이 참여할 것으로 기대하고 있다. 기존 민간재건축 대비 사업성이 더 높다고 분석하고 있기 때문이다. 국토부 사전컨설팅 결과에 따르면 공공재건축에 따른 주택 공급 물량은 기존 재건축 계획보다 평균 19%포인트 증가했다. 조합원 분담금도 민간재건축 대비 평균 37% 감소하는 것으로 나타났다.

그러나 정부 기대와 달리 조합들의 고민은 깊어지고 있다. 공공재건축도 민간재건축처럼 재건축초과이익환수제(재초환)와 민간택지 분양가상한제(분상제) 등의 규제를 적용받는 탓이다. 김 조합장은 "재초환을 적용할 경우, 조합은 공공재건축에 따른 혜택의 절반만 받게 되는 것"이라며 "용적률 상향에 따른 과밀화도 고려한다면, 공공재건축이 마냥 유리한 것은 아니다"고 말했다.

공공재건축 활성화를 위해선 규제 완화가 필요하다고 주장하는 조합이 늘어나는 이유다. 박인식 신길13구역 재건축추진위원장은 "재초환과 분상제 완화를 비롯해 공공임대 건축비용을 표준건축비가 아닌 실비로 보상하는 방안 등이 마련된다면 공공재건축이 충분히 활성화될 수 있을 것"이라며 "조합원 입장에선 비용 측면의 불확실성이 제거되는 것이기 때문"이라고 설명했다.

전문가 의견도 조합들의 생각과 크게 다르지 않다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "공공재개발에는 현재 파격적인 혜택을 부여하고 있는데, 재건축만 부정적인 시각으로 바라볼 수 있느냐는 의문"이라며 "용적률이나 환수율을 조금만 조정하더라도 공공재건축을 통해서 상당한 공급 물량이 나올 수 있을 것"이라고 설명했다.

하지만 정부는 현행 규제 수준을 적용할 방침이다. 국토부 관계자는 "사전컨설팅 결과 조합원 분담금 감소율이 의미가 있는 수준으로 나왔다고 본다"며 "실무 단계에서 공공재건축 추가 규제 완화는 검토하고 있지 않다"고 밝혔다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com