국토부 전세대책, 속도전 속 비 아파트 한계 오세훈의 시프트 시즌2, 공급지연, 로또전세 우려 [비즈니스워치] 채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr

전세시장이 여전히 불안한 변수들로 가득하다. 임대차3법이 불씨를 당기면서 전세난으로 번지고 매매값 상승에도 불을 붙였다. 이에 정부도 오세훈 서울시장도 전세 정책에 힘을 주고 있는데 공급 방식에서 결이 다르다.

당장 불을 꺼야 하는 정부는 지난해부터 속도전에 나섰다. 상대적으로 매입이 쉬운 오피스텔, 비주택 등을 활용해 공공전세주택 공급에 잰걸음을 하고 있다. 반면 오세훈 시장은 장기전세주택인 '상생주택'(시프트 시즌2)을 이용해 아파트 수요에 집중한다는 계획이다.

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속도내는 전세대책, 비 아파트 한계는?

국토교통부는 지난해 11·19대책(서민·중산층 주거안정 지원방안)을 통해 서울에만 3만5300가구의 전세형 공공임대를 공급하기로 했다. ▲신축 매입약정 2만 가구 ▲비주택 공실 리모델링 5400가구 ▲공공전세주택 5000가구 ▲공공임대 공실 활용 4900가구 등이다.

전세대책의 핵심은 주로 비아파트를 매입 약정형으로 확보해 공급 속도를 앞당기는 것이다.

매입약정형은 민간이 건설한 주택을 공공이 매입·공급하는 방식으로, 정부는 기존 건물을 사들이는 방식보다 신축 건물을 사전에 확보해 서둘러 임대주택을 공급하기로 했다.

새로운 임대주택 유형인 '공공전세주택'도 내놨다. 공공주택사업자가 도심 내 면적이 넓고 생활환경이 쾌적한 다세대·다가구, 오피스텔 등 신축주택을 매입해 중산층 가구에 한시적으로 공급하는 주택이다.

LH가 기존에 공급하던 '전세형공공임대' 주택은 임대료가 있는 반면 공공전세주택은 임대료 없이 100% 전세 형태로 공급한다. 공공임대는 전용면적 60㎡ 이하 소형 위주로 공급했다면 공공전세는 전용 60~85㎡ 비중을 대폭 확대해 일반 전세수요를 흡수할 수 있도록 했다.

실제로 이달 베일을 벗은 공공전세주택은 경기 안양시 만안구 소재 신축 오피스텔로 1호선 명학역에서 1㎞ 거리에 위치하며 전용 54~83㎡, 전 가구 방 3개 이상, 보증금 1억8000만~2억원(시세의 80~90% 수준)으로 조성됐다. 3~4인 가구를 수용하는데 주안점을 뒀다. 안양 공공전세주택은 22일 평균 청약경쟁률 27대 1로 마감했다.

그럼에도 수요자들이 선호하는 아파트 물량이 부족하다는 점에서 전세 수요 분산 효과가 크지 않을 것이란 지적이 나온다. 지난해부터 이어진 전세난, 전셋값 상승 등은 아파트 시장에서 두드러졌기 때문이다.

오피스, 숙박시설 등을 활용한 비주택 공실 리모델링에 대한 거부감도 여전히 높다. 지난해 12월 호텔을 리모델링한 '안암생활'만 봐도 임대료는 시세보다 저렴하지만 개별 취사, 세탁이 어려워 공공기숙사에 가깝다는 비판을 받은 바 있다.

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'오세훈의 시프트' 로또전세 우려

반면 오세훈 서울시장은 아파트에 집중한 전세 공급을 예고했다.

시프트(Shift) 시즌2인 '상생주택'이 대표적이다. 시프트는 지난 2007년 오 시장 재임 시절 무주택 중산층의 주거난을 해결하겠다는 취지로 추진된 장기전세주택이다. 무주택자에게 주변 시세의 80% 이하로 공급해 최장 20년까지 살 수 있게 하는 아파트다.

오 시장은 향후 5년간 상생주택으로 서울에 7만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 공급 방식은 민간 토지 임차 방식을 검토중이다. 도심 곳곳에 방치된 민간토지를 서울시가 임차해 주택을 공급하는 구조다. 토지를 제공하는 민간 토지주에겐 최소 20년 동안 토지 임대료 지급, 재산세 감면, 용도지역 및 용적률 상향 등의 인센티브를 제공한다.

시프트는 주거품질이 양호한 아파트인데다 가격까지 저렴해 이른바 '로또 전세'로 불리는 등 수요가 높다. 지난해 말 제39차 장기전세주택 1순위·우선순위 입주자 모집 결과 총 550가구 공급에 1만1669명이 몰려 평균 21대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

다만 부지를 확보하려면 토지주들과의 협의가 필요하다. 민간 토지를 서울시가 활용할 경우 수십년간 개인의 사유재산권 사용이 제한되기 때문에 인센티브 협의 등이 지연될 수 있다.

SH공사가 시프트를 운영하면서 대규모 비용 부담을 떠안는 구조도 문제다. SH공사가 2014~2019년 장기전세주택을 운영하면서 1조2000억원의 손실을 본 바 있다. 상생주택 모델을 마련하고 추진하는데 힘써야 할 SH공사 사장 자리도 공석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "토지임차형은 토지주와의 협의 과정이 필요하고 서울에서 놀고 있는 땅은 진입로가 없는 등 그동안 방치돼 있던 이유가 있을 것"이라고 지적했다.

이어 "상대적으로 자산이 많지 않은 사람에게 돌아갈 수 있도록 콘트롤해야 하고 계약기간 만료 후 건물을 어떻게 처분할 것인지 등 사업을 추진하기 전에 디테일하게 정리를 할 필요가 있다"고 말했다.<시리즈 끝>

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