일반적으로 인플레이션이 오면 부동산 가격이 오른다. 구체적으로는 인플레이션이 나타날 때 자산 가격이 오르는데, 그중에서도 주택과 토지 가격이 급등하는 게 일종의 공식이다. 아파트 분양가에 포함되는 철근, 원자재 등 건축자재값도 올라 자연스레 분양가도 높아진다. 이 때문에 전문가들은 물가가 오르는 인플레이션 시대에는 부동산 같은 실물자산을 보유해야 화폐 가치 하락에 따른 손실을 방어할 수 있다고 입을 모은다.

인플레이션 시대 부동산 투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 최근 정부가 다주택자에 대한 세금 규제를 대폭 강화한 만큼 주택 수에 따라 전략을 달리 짜야 한다.

경기가 좋아 물가가 오르는 인플레이션 시대에는 임대료 상승 등 부동산 가치를 끌어올리는 요인이 많다. <연합뉴스>

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▶부동산 투자 어떻게?

▷1가구 1주택도 거주 기간 중요해져

내집마련이 목표인 무주택자라면 틈틈이 서울·수도권 지역 청약을 부지런히 공략해보는 것이 좋다. 주변 시세보다 낮은 가격으로 책정되는 분양 주택은 인플레이션이 올 때는 큰 시세차익을 기대해볼 수 있고, 만에 하나 집값 하락기가 오더라도 타격이 적기 때문이다.

단, 청약 가점이 낮은 청약자가 인기 지역만 욕심내다가는 오히려 내집마련 기회를 놓칠 수 있다.

가점이 40점대로 더 낮다면 1순위 청약 직전에 접수하는 특별공급(특공)을 참고해 전략을 세워보자. 특별공급에 지원하는 청약자는 일반적으로 가점이 높고 당첨될 것이라는 기대가 커 좋은 주택형에 청약하는 경향이 있다. 즉 특별공급 때 주택형별 경쟁률을 살펴보면 일반분양 시 인기 주택형을 미리 가늠할 수 있다.

김광석 리얼하우스 대표는 “물론 1층보다는 로열층이, 타워형보다는 판상형 아파트가 집값 상승폭이 더 크겠지만 중요한 것은 집값 상승 전 내집마련 열차에 올라타는 것”이라며 “가점이 낮은 청약자는 특별공급 경쟁률이 낮은 주택형이나 평면 구성이 안 좋은 주택형에 청약해 당첨 가능성을 높이는 것이 우선”이라고 조언했다.

가점이 40점도 안 된다면 주택 매입으로 눈을 돌리는 것도 방법이다. 보유세 부담이 커진 다주택자가 급매물을 내놓을 가능성이 있어서다. 이때 미리 가격 기준을 세워두는 것이 중요하다. 예컨대 “현재 9억원인 단지가 8억5000만원에 나오면 사겠다”는 식이다. 가격 기준 없이 집값이 조금 더 떨어지기를 기다리다 보면 매수 타이밍을 놓치기 십상이다.

원하는 매물이 나왔을 때 언제든 매입할 수 있도록 미리 자금 여력과 대출 가능 금액을 확인하고 증빙 자료 등을 챙겨두는 것은 기본이다.

이미 주택을 보유한 사람이라면 물가상승률보다 더 신경 써야 할 게 세금이다. 우선 갈아타기를 염두에 둔 1가구 1주택자라면 다양한 비과세 혜택을 따지면서 미래 가치가 높아질 지역을 고르면 된다.

예컨대 장기보유특별공제는 1주택이 된 날부터가 아니라 취득일부터 보유 기간을 따진다는 점도 염두에 둬야 한다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 15년간 최대 30%를 공제받을 수 있는 제도다. 하지만 1주택자에 한해서는 보유 기간 동안 연 4%씩, 10년간 최대 40%까지 공제를 받을 수 있다. 실제 거주한다면 추가 공제도 가능한데 연 4%씩, 10년간 최대 40%를 적용받는다. 거주 기간이 10년 이상이라면 최대 80%를 공제받을 수 있는 셈이다. 기왕 갈아타기를 마음먹었다면 이런 내용을 잘 참고해 양도세 부담을 줄이는 게 현명하다.

갈아타기 과정에서 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 집을 구매해 일시적 2주택이 됐다고 치자. 취득세는 종전 주택을 1년 내 처분해야 8%를 피할 수 있고(1.1~3.5%), 양도세는 1년 내에 처분하고 전입 의무도 지켜야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임차인이 거주하는 경우에는 이 기간이 최대 2년으로 늘어나는데, 문제는 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있다. 갈아타기를 시도하기 전 반드시 전입 가능 여부를 확인해야 하는 이유다.

주택을 2채 이상 보유한 다주택자라면 급증한 보유세를 감당할 수 있는지에 따라 보유 여부를 결정해야 한다. 올 6월 1일부터 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 중과된다. 양도세와 보유세를 비교해 팔지 않고 계속 보유하는 게 나을지, 양도세를 내더라도 ‘똘똘한 한 채’만 보유할지 결정하는 것이 좋다. 다만 보유세 부과 기준일인 6월 1일이 이미 지난 만큼 내년 6월까지는 시간이 있다.


▶금리 인상되면 집값 떨어질까

▷‘경기 호조’ 땐 오히려 오를 수도

하지만 덜컥 집을 사기에는 부담스러운 이유가 몇 가지 있다. 지난 몇 년간 전국 부동산 시장이 ‘불장’이었고 집값이 폭등했기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 6월 둘째 주부터 지난 4월까지 40주 연속 한 주도 쉬지 않고 올랐다. 부동산114에 따르면 올 상반기 기준 서울 평균 아파트값은 3.3㎡당 3738만원으로 사상 최고가를 기록하고 있다. 2017년 3월 6억원이었던 서울 아파트 평균 매매 가격은 4년 만에 11억원을 돌파했다.

일각에서 제기되는 금리 인상 가능성도 우려스럽다. 금리가 오르면 그간 집값 상승 동력이 됐던 풍부한 유동성 효과가 적어지기 때문이다. 기준금리 인상으로 유동성이 축소되고 대출 부실이 커지면 주택 시장이 가장 먼저 직격탄을 맞는다는 주장이다. 특히 우리나라는 20년 전 IMF 외환위기를 겪으면서 금리 상승에 따른 부동산 가격 급락을 경험했다. 금리 인상에 민감하게 반응할 수밖에 없다.

금리가 오르면 무조건 집값이 떨어질까. 꼭 그렇지만은 않다.

사실 우리나라 부동산 시장은 특정한 시기를 제외하면 대부분의 기간 동안 올랐다. 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 등 큰 경제위기가 발생하면 집값이 조정을 받고는 했지만 그 외 평상시에는 금리가 올랐다고 집값이 빠지는 경우는 거의 없었다. 일례로 한국은행은 2004년 금리를 3.25%로 올린 뒤 2007년 금리를 5%까지 올렸다. 그런데도 부동산 가격은 2004~2007년 계속 올랐다. 반면 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 한국은행이 금리를 대폭 내렸는데, 부동산 가격이 2009년 잠깐 반등하는가 싶더니 다시 하락세로 돌아섰다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “금리 인상은 경기가 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 정도로 경기 상황이 좋아졌다고 판단될 때 단행된다”며 “경기가 좋아지면 각종 재화에 대한 수요도 늘어나고, 부동산 수요도 덩달아 증가하기 때문에 임대료도 인상될 수 있다. 인상되는 금리 이상으로 수익성이 좋아지면 부동산 가격이 오를 수도 있다”고 설명한다.

관건은 금리 인상 속도와 폭이다. 경기 회복 속도보다 금리를 빠르게 올린다면 부동산 가격은 하락할 가능성이 높다. 하지만 금리가 경기 상황에 맞춰 천천히 오른다면 부동산 가격이 급락하는 데는 한계가 있다. 물론 부동산 시장이 단순히 금리 한 가지 요인에 따라 결정되지 않는다는 점도 기억해둬야 한다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2111호 (2021.06.02~2021.06.08일자) 기사입니다]



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