[재건축 부담금 Q&A] 얼마나 덜 내고, 어디쯤서 면제되나

국토부, 재건축부담금 합리화 방안 발표 (세종=연합뉴스) 김주형 기자 = 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 발표하고 있다. 2022.9.29 kjhpress@yna.co.kr

(세종=연합뉴스) 김동규 기자 = 정부가 29일 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다.

골자는 재건축 부담금이 면제되는 초과이익 기준을 3천만원에서 1억원으로 높이고, 부과 구간도 현재 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 확대한 것이다.

부담금 부과 시점을 재건축 추진위원회 구성 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦추고, 6∼10년 이상 장기보유한 1주택자에게는 부담금의 10∼50%를 추가로 감면해주는 내용도 담겼다.

시행되면 전국의 84개 부담금 부과 대상 단지 가운데 38곳이 부담금을 면제받는 등 효과가 나타날 전망이다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트와 재건축 현장 모습 [연합뉴스 자료사진]

-- 재건축 초과이익 환수제도란 무엇이고 부담금은 어떻게 매기나.

▲ 아파트를 지은 지 20∼30년이 지나 낡고 안전에 위험이 있는 경우 절차에 따라 아파트를 철거하고 새 아파트로 다시 지을 수 있는데, 이런 재건축 과정에서 발생하는 초과이익에 세금을 매겨 환수하는 제도다.

기본적으로 새 아파트가 지어진 시점(준공)의 집값에서 재건축 시작 시점의 집값을 뺀 금액을 초과이익으로 산정한 뒤 액수의 많고 적음에 따라 10∼50%의 부과율을 차등 적용한다. 초과이익이 클수록 더 높은 부과율을 적용하는 방식이다. 초과이익을 산정할 때 건축비 등 재개발에 필수적인 비용과 정상적인(자연적인) 집값 상승분은 빼준다. 집값은 공시가격 기준이다.

-- 재건축을 하면 모두 부담금을 내야 하나.

▲ 현재 재건축 초과이익이 3천만원 이하인 경우는 재건축 부담금이 면제된다. 이번 방안에서 이 기준 금액이 1억원으로 상향됐다.

재건축초과이익환수제(재초환)는 2006년 5월 국회에서 법이 제정된 이후 주요 기준에 대한 개정이 없었다. 법 시행 이후 16년 동안 집값은 3∼4배 올랐는데, 여전히 과거 기준을 적용하다 보니 부담금이 과도하게 책정되면서 재건축이 필요한 아파트도 사업 추진을 연기하거나 보류하는 등 문제가 나타났다. 이런 점을 종합적으로 고려해 이번에 면제 기준을 1억원 이하로 조정한 것이다.

-- 부담금 적용 구간을 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 조정한 건 어떤 의미인가.

▲ 제도 도입 당시 부과율은 초과이익에 따라 2천만원 단위로 구분해 매겼다. 부담금이 면제되는 3천만원 이하 구간 다음부터 3천만∼5천만원, 5천만∼7천만원, 7천만∼9천만원, 9천만∼1억1천만원, 1억1천만원 이상 등 2천만원 단위로 나눠 적은 금액대부터 부과율을 10%, 20%, 30%, 40%, 50%로 각각 차등 적용했다. 이번에 기준 구간을 7천만원 단위로 조정하면서 1억원 이하는 면제, 1억∼1억7천만원 구간은 10%, 1억7천만∼2억4천만원 구간 20%, 2억4천만∼3억1천만원 구간 30%, 3억1천만∼3억8천만원 구간 40%, 3억8천만원 이상은 50%로 구간을 조정했다. 이를 통해 2억∼3억원 수준의 초과이익이 발생한 단지들도 부담금 감면 혜택을 받을 수 있게 돼 부담이 줄게 된다.

재건축부담금 합리화 방안 설명하는 권혁진 주택토지실장 (세종=연합뉴스) 김주형 기자 = 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 2022.9.29 kjhpress@yna.co.kr

-- 초과이익 산정의 기준이 되는 시점도 단축했는데 어떤 의미인가.

▲ 재건축을 추진하려면 법에 따라 단계별 절차를 거쳐야 한다. 안전진단→정비구역 지정→추진위 구성 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→착공→준공 순이다. 현재 초과이익 산정은 준공 당시 집값에서 추진위 구성 승인 시점의 집값을 뺀 값이 기준이다. 이번에 정부는 종전가격의 기준을 추진위 구성 승인 시점에서 조합설립 인가 시점으로 늦춰주기로 했다.

통상 재건축은 추진위 구성에서 조합 설립까지는 약 2년이 소요된다. 부과 기간을 단축하면 크게 오른 집값 상승분이 반영되지 않아 일부 단지에서는 과도한 초과이익이 발생한다는 점 때문에 국토부는 막판까지 단축안을 포함시키는 걸 고심한 것으로 알려졌다.

-- 장기 보유 1주택자에 대해 최대 50%까지 추가로 부담금을 감면해주기로 했는데.

▲ 현재는 주택을 장기간 보유하면서 실제로 거주하는 경우에도 부담금은 똑같은 기준으로 부과된다. 투기 등 목적으로 주택을 보유하는 경우와 실수요자 간 차이가 없다. 이번에 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면해주고 10년 이상 보유자에게는 최대 50%까지 부담금을 감면해주기로 했다. 다만, 준공 시점에 1세대 1주택자여야 하고, 1세대 1주택자로 해당 주택을 보유한 기간만 따져 적용한다. 아울러 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)에게는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 처분 때까지 부담금 납부를 유예해주기로 했다.

-- 이번 방안의 효과를 숫자로 설명하면.

▲ 현실화 방안을 통해 전국의 84개 재건축 단지에 부과되는 1가구당 부담금이 현재 9천800만원에서 4천800만원으로 51% 경감될 것으로 예측된다. 특히 지방 단지의 경우 평균 부담금이 2천500만원에서 400만원으로 84% 낮아지고, 경기·인천 지역도 7천600만원에서 2천900만원으로 62% 낮아지는 등 지방에 큰 혜택이 돌아가는 것으로 예측됐다. 서울의 경우 평균 부담금은 2억3천900만원에서 1억4천600만원으로 39% 낮아진다. 84개 단지 중 38곳은 부담금이 면제된다.

dkkim@yna.co.kr

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