서울 강남구 일대 아파트 단지의 모습

문재인 정부의 2019년 12·16 부동산대책이 당초 목표했던 강남 고가 주택 대신 강북권 9억 이하 저가 주택시장에서만 단기 규제 효과를 냈다는 분석이 나왔다. 대출 규제 등을 통해 고가 집값 하락을 유도한 정책이지만 현금 유동성이 많은 부유층은 영향을 비켜간 것으로 보인다.

4일 국토연구원은 이같은 내용을 담은 보고서 ‘주택 수요 규제 정책이 주택가격에 미치는 단기 효과’(국토연구 제117권)를 공개했다.

문 정부의 주택시장 안정화 대책인 ‘12·16 대책’은 시가 9억원 초과 주택 담보 대출을 규제하고 종합부동산세 세율 등 상향해 보유 부담을 강화했다. 사실상 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트를 겨냥한 정책으로, 발표 당시 비강남 준신축 등 저가 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’를 예측하는 전망도 많았다. 이듬해 나온 6·17 대책은 이러한 기조를 유지하는 추가 수요 규제 대책이다.

국토연구원은 서울시 전체와 동북권(광진구, 동대문구, 성동구, 중랑구) 및 동남권(강남구, 강동구, 서초구, 송파구) 주택 시장을 거래 금액별로 세분화하여 정책 발표 3개월과 6개월 후 주택 가격 하락 효과를 분석했다.

그 결과 강남구 등 동남권 4곳에서는 주택 가격과 상관없이 12·16 대책과 6·17 대책 모두 유의미한 단기 가격 하락 효과를 확인할 수 없었다.

반면, 동북권 9억원 이하 주택에서는 12·16 대책으로 단기 가격 하락 효과가 나타났다. 이 지역 9억원 이하 주택의 경우 12·16 대책 시행 6개월 이후 가격 하락폭이 11.8%에 달했다. 6·17 대책만 한정해서 보면, 모든 거래금액별 시장에서 단기 가격 하락 효과가 나타나지 않았다.

보고서는 “(12·16)규제 정책으로 동남권의 주택 거래 건수는 크게 하락했으나 평균 거래금엑에는 큰 변동이 없었다”며 “금리 하락과 유동성 증가, 전세가율 상승 등으로 인하 주택가격 상승을 완화하기에는 한계가 있었던 것”이라고 분석했다.

이어 “상대적으로 현금을 많이 보유하고 있는 부유층은 대출 규제에도 큰 영향을 받지 않은 것으로 해석될 수 있다”며 “현금이 부족하여 대출을 이용하여 동남권으로 진입하려는 수요층이나 동남권 이외 지역의 수요층이 단기적으로 규제 정책의 영향을 더 많이 받은 것”이라고 덧붙였다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com

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