문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원이 12일 오전 세종시 정부세종청사에서 전세보증금 반환보증제도 개선방안과 관련한 주제로 발표하고 있다. 연합뉴스

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‘깡통전세’ 등 피해에 취약한 저가의 연립·다세대 주택에 거주하는 서민을 더 촘촘하게 보호하기 위해 전세보증금 반환 보증료를 올려야 한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 12일 이 같은 내용을 담은 연구 보고서 ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’을 발표했다.

KDI는 지난해 하반기부터 부동산 가격 하락이 두드러지면서 전세보증금보다 매매 가격이 더 낮아져 세입자가 임대보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되는 ‘깡통전세’ 위험이 높아졌다고 분석했다. KDI에 따르면 주택도시보증공사(HUG) ‘전세보증금반환보증’의 보증 사고 건수는 2021년 4000건에도 못미쳤지만 지난해엔 6000건을 넘어서며 1년 새 절반 이상 급증했다.

이처럼 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 위험은 서민·저소득층이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택에서 더 커지는 것으로 나타났다. KDI는 보고서에서 임대보증금이 반환되지 못할 위험은 전세가율이 높을 수록 커진다고 분석했는데, 전세가율은 공시가격 5000만원 이하의 연립·다세대 주택에서 151%로 집계되는 등 저가형 주택일 수록 높게 나타났다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 뜻한다. 특정 주택의 전세가율이 100%을 넘으면 매매가격이 전세보증금보다 더 낮아져 집주인이 그 주택을 팔아도 전세보증금을 다 마련하지 못하는 문제가 생긴다.

전세보증금 반환보증제도는 이런 상황에서 전세보증금을 받지 못한 세입자를 사후적으로 보호하는 역할을 한다. 보증사고가 발생할 경우 세입자에게 일정 비율의 보증료를 받은 보증기관이 세입자에게 임대인 대신 보증금을 일단 갚아주고, 추후 임대인에게 이를 청구하는 식이다.

KDI 제공

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그런데 작년 하반기부터 주택시장이 부진해 보증사고가 급증하면서 정부는 지난 5월부터 반환 보증의 가입 요건을 강화했다. 보증기관이 대신 갚아야할 금액이 늘어나 재정부담이 생겼기 때문이다. 반환보증에 가입하기 위한 전세가율 상한은 종전 100%에서 90%로 낮춰졌으며 주택 시세 한도도 공시가격 150%에서 140%로 하향 조정됐다.

문제는 가입 기준이 강화되면서 가입 대상에서 제외된 주택은 대부분 저가 주택이었다는 점이다. KDI에 따르면 현재 반환보증에 가입할 수 없는 주택의 공시가격 평균은 1억3000만원이었으며 대다수는 공시가 기준 3억원 미만 주택이었던 것으로 나타났다.

KDI는 반환보증제도가 서민과 저소득층을 더 지원하려면 현행 보증보험료율을 더 높여야 한다고 주장했다. 현재 HUG의 전세보증금 반환보증의 보증료율은 보증금액 및 부채비율의 0.115~0.154% 수준으로 설정돼 있다. 반면 보증 기관의 보증 잔액 대비 보증 사고율은 지난해 기준 1.55%에 육박해 보증료율보다 10배 이상 높았다.

연구를 진행한 문윤상 KDI 연구위원은 “보증료율이 현실화돼 있지 않아 보증기관은 보증을 통해서 발생할 손실을 막기 위해 반환보증의 가입 대상을 축소할 수밖에 없었을 것”이라며 “반환보증이라는 안전망을 최대한 확대하기 위해서는 보증료율을 현실화할 필요가 있다”고 말했다.

이창준 기자 jchang@kyunghyang.com

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