최근 서울시 편입이 논의되고 있는 김포시 아파트촌 모습. 매경DB

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최근 여당인 국민의힘이 경기도 김포시의 서울시 편입과 입법안을 발표하면서 화제가 되고 있다. 김포는 물론 수도 서울이 부동산 시장에 주는 폭발성이 커 국민의 관심이 뜨겁다. 오세훈 서울시장은 최초로 편입 의제를 공론장에 올려놓은 김병수 김포시장과 처음 만난 뒤 백경현 구리시장, 이동환 고양특례시장을 잇달아 만났다. 조경태 뉴시티프로젝트특별위원회 위원장, 김동연 경기도지사, 유정복 인천시장과도 비공개 회의를 한 바 있다. 서울시도 뉴시티나 메가시티 조성 계획을 발 빠르게 진행하는 모양새다. 하지만 야당의 반대 기류가 분명해 아직 실행 가능성은 불확실하다.

먼저 이 글은 현 정부 여당이 발표한 정책의 기조와 방향성, 옳고 그름에 대한 비판이나 논평, 즉 정책칼럼이 아니라는 점을 밝혀둔다. 김포의 서울 편입 문제로 야기된 서울 메가시티론, 수도권 재편론이 현실화할 때 서울을 필두로 편입이 예상되는 김포, 구리, 고양, 남양주시의 지역경제가 얼마나 활성화될 것인가가 중요하다. 도시경쟁력과 주민들의 삶의 질이 향상될 것인가, 성장도시로 진화할 수 있는가에 초점이 맞춰져 있다. 도시의 성장과 부동산 변화의 법칙을 알아보는 것이 순서다. 다시 말해 도시 공간구조의 변화→지역경제 활성화→입지 변화→부동산 시장 변화→부동산 가격 변동을 살펴보면 해답을 찾을 수 있다는 얘기다.

이럴 때 유용한 학문이 바로 도시공학과 부동산경제학이다. 도시공학의 성장이론에서 모든 도시는 80~100년 주기로 성장과 쇠퇴를 반복한다. 이를테면 서울은 1910년 한일 강제병합 후 근대도시계획이 나온 지 110년 이상 된 글로벌 메가시티로 급성장했다. 하지만 성장성이 정체된 현재, 도시 성장 단계로 봐서 양적·질적으로 한 단계 도약할 수 있는 전환점을 맞고 있다.

질문은 두 가지다. 하나는 김포 등 인접 도시가 서울로 편입될 경우 서울은 글로벌 메가시티로서 도시경쟁력과 삶의 질이 향상될 것인가. 또 하나는 동일 생활권으로 분류되는 김포, 구리, 고양, 남양주의 행정권이 통합될 경우 지금보다 지역경제가 활성화하고 미래 성장도시로 도약할 수 있을 것인가. 서울보다 순위가 앞서는 뉴욕, 런던, 도쿄 등 최상위권 글로벌 메가시티의 조건과 현황을 비교하면 알 수 있다. 이념과 정쟁, 지자체장의 의견보다는 인구, 소득, 기반시설 등 도시 성장이론, 성장과 쇠퇴 사이클 등 도시경제학적 관점에서 과학적이고 종합적으로 분석하는 자세가 중요하다.

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첫째, 서울시는 메가시티로서 갖춰야 할 가장 기초적 조건인 인구에서 약간 미달함을 알 수 있다. 메가시티의 사전적 의미는 인구가 1000만명이 넘는 거대 도시다. 서울시 인구는 약 940만명이다. 저출산이 굳어진 현실을 볼 때 도시의 합병 외에는 다른 대안을 발견하기란 어렵다. 서울시 면적도 작은 편이다. 뉴욕, 런던, 도쿄와 달리 좁은 게 사실이다. 만일 인구 약 49만명, 면적 276.6㎢의 김포시가 편입된다면 서울 인구는 1000만명에 달하고 면적도 광역화돼 명실상부 메가시티로 위상이 높아질 것이다.

둘째, 서울 생활권 인접 도시가 통합될 경우 이들 도시의 시너지 효과, 지역경제 활성화와 부동산 시장의 변화를 기대할 수 있을까. 이 질문에 관한 해답은 위례신도시의 집값과 2011년 마창진(마산·창원·진해)의 통합 사례를 통해 상당 부분 확인할 수 있다. 위례신도시 집값을 보면 동일 지역, 동일 평형이라도 위치한 행정동에 따라 집값 편차가 1억~2억원씩 발생한다. 통합 창원시의 경우 이듬해인 2011년 집값이 전년도 대비 약 27% 상승했다.

셋째, 김포 등 인접 도시의 도시경쟁력 강화, 즉 미래 성장 가치를 어떻게 파악할 수 있을까. 도시성장력은 인구, 소득, 인프라스트럭처, 행정계획 등 4대 성장지표를 통해 추정할 수 있다. 이들 지역이 서울에 편입될 때 어떤 현상이 벌어질까. 인구 이동이 보다 자유로워지고 상대적으로 소득이 높은 인구가 유입되는 것은 물론 소득 수준이 높아질 가능성도 크다. 철도, 버스 등 대중교통망의 확충이 쉬워질 뿐 아니라 상권 발달, 쇼핑 시설, 첨단 산업단지 조성도 빨라질 것이다. 무엇보다 '2040 서울 플랜'에 포함돼 도시의 양적·질적 성장에서 새로운 전기를 맞을 게 자명하다.

행정계획이 받쳐주는 성장도시로 변신할 경우 부동산 시장에 미치는 영향력은 긍정적으로 평가된다. 언급한 대로 성장지역의 특징은 인구와 소득이 증가함에 따라 지역경제 활성화→기반시설 확충→자족 기능 개선→입지 가치 증대→집값 상승으로 이어질 확률이 커 보인다.

마지막으로 실수요자의 전략이다. 서울 편입이 예상되는 지역의 어떤 아파트 단지를 골라잡아야 할까. 국내 최초로 특허 기술인 인공지능(AI) 빅데이터 기반으로 아파트 투자가치를 분석·추천해주는 '살집팔집' 애플리케이션에 따르면 지역별로 살기 좋고 사기 좋은 '슈퍼아파트'는 표와 같이 생성됐다. 서울 메가시티나 편입론은 아직은 불확실하다. 향후 정책 변화, 실물 경기, 금리 기조 등에 따라 부동산 가격 변동은 몹시 유동적이다. 단기 시세 차익을 노린 무리한 투자는 금물이다.


[고종완 한국자산관리연구원장]

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