전연규 법무사법인 기린 대표(수도권 재건축·재개발조합연합회 사무총장)

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오는 22일 1기 신도시 통합재건축 선도지구 선발 기준과 규모가 발표될 예정인 가운데 이곳의 재건축이 성공적으로 이뤄지려면 특별정비예정구역에서부터 아파트 상가의 지분 쪼개기를 막아야 한다는 주장이 나왔다. 지분 쪼개기를 통해 소유주가 늘어나면 향후 사업성 부족 문제로 재건축이 제대로 진행되지 않는다는 이유에서다.

전연규 법무사법인 기린 대표(수도권 재건축·재개발조합연합회 사무총장)는 21일 머니투데이와의 통화에서 "1기 신도시 특별법으로 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'엔 특별정비예정구역에서의 상가 지분 쪼개기를 금지하는 규정이 없다"며 "특별정비구역에서도 상가 지분 쪼개기를 막아야 성공적인 재건축사업이 진행될 수 있다"고 말했다.

전 대표는 25년간 통합재건축 사업과 재개발 사업에 참여하며 정비사업에 해박하다는 평가를 받는다. 반포 래미안 원베일리, 신반포 4지구, 반포 1·2·4주구, 개포 1단지 재건축사업 등에 참여했다. 최근에는 '노후계획도시와 재건축사업'이라는 책을 출간해 1기 신도시 재건축 특별정비구역 지정 후 구체적 실행을 위한 로드맵을 제시했다.

우선 적은 땅에 소유주가 많아져 사업성이 떨어질 수 있다는 지적이다. 재건축의 성패는 사업성에 달렸는데 아파트를 분양받아야 할 소유주가 많아질수록 일반분양 물량이 줄어 사업성이 나빠지게 된다.

지분 쪼개기를 통해 상가를 소유한 이들이 재건축 추진에 제동을 걸 수도 있다. 재건축 조합설립인가를 받으려면 상가 소유주 수의 과반수가 넘는 동의를 얻어야 하는데 실제로 이를 악용해 상가 가격의 3~8배를 요구하며 재건축에 동의하지 않는 사례도 종종 있었다.

지분 쪼개기는 분양권 수를 늘리기 위해 토지·주택·상가 등의 지분을 분할하는 행위다. 재건축 사업성을 떨어뜨려 사업 지연과 무산까지 초래하는 원인으로 지목된다. 정비구역으로 지정된 단지는 도시정비법에 따라 이를 제한할 수 있지만 지정 전에는 별도 규제를 통해서만 이를 막을 수 있다.

실제로 경기도 성남시의 경우 지난해 10월 국토계획법에 따라 분당 지구단위계획구역 내 상가가 있는 공동주택 단지에서 분양권을 늘리는 행위를 제한한다고 밝혔다. 정비사업에 관한 계획을 수립하고 있는 지역에 대해 비경제적인 건축행위와 분양권 늘리기 등 투기수요의 유입을 막기 위해서다.

지난 1월30일부터는 도시정비법 개정에 따라 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 등 지자체장이 정비구역 지정 전에도 행위 제한을 통해 지분 쪼개기를 막을 수 있게 됐다. 행위 제한 고시 구역에서는 상가 지분을 쪼갤 때 지자체의 허가를 받아야 한다. 제한 기간은 고시일로부터 3년이고 1회에 한해 1년 연장이 가능하다.

한편 국토교통부는 오는 22일 1기 신도시 통합재건축 선도지구의 선발 기준과 규모, 이주단지 공급 방향 등을 발표한다. 선도지구란 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 중 앞으로 노후계획도시를 어떻게 정비할지 보여주는 시범사업 지구다. 연말까지 선도지구로 지정된 곳은 내년부터 바로 사업 추진이 가능해진다. 안전진단 완화·면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 각종 규제에서 혜택을 받는다. 국토부는 1기 신도시 정비 대상 물량의 5~10% 수준에서 선도지구 규모 등을 지자체와 협의하고 있다. 가구 수가 많은 분당과 일산은 3~4개 단지, 평촌·산본·중동은 1~2개 단지를 선정할 계획이다.

전연규 법무사법인 기린 대표(수도권 재건축·재개발조합연합회 사무총장)는 최근 '노후계획도시와 재건축사업'을 발간했다.

이용안 기자 king@mt.co.kr

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