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주택 거래 회복과 함께 가계대출이 다시 빠른 속도로 불어나는 가운데, 다음 달부터 시행되는 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제가 증가세를 얼마나 진정시킬 수 있을지 주목됩니다.

특히 변동금리를 고집할 경우 5천만 원의 연봉자가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 2단계에서 약 2천만 원 더 깎이는 만큼, 한도 축소 폭이 상대적으로 작은 주기형 고정금리나 혼합형(고정+변동금리) 상품의 인기가 더 높아질 것으로 예상됩니다.

아울러 올해 가계대출 증가율이 당초 예상한 2%를 웃돌 것으로 판단되면, 각 은행은 스트레스 DSR뿐 아니라 자체적으로 가산금리를 올리거나 한도를 줄여 대출 문턱을 더 높일 가능성도 있습니다.

금융권에 따르면 은행권은 다음 달 1일부터 일제히 새로 취급하는 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도를 '2단계 스트레스 DSR'에 맞춰 산출합니다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다.

현재 은행권의 경우 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있습니다.

도입 이후 수년간 DSR은 현재 금리를 기준으로 산정됐지만, 올해 2월 26일부터 이른바 '스트레스 DSR' 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지기 시작했습니다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 뜻으로, 결국 스트레스 DSR 규제로 대출 한도가 기존 방식보다 축소됐습니다.

예를 들어 현재 한 시중은행의 주택담보대출 금리가 4.0%라도, 스트레스 DSR을 적용하면 4.38%의 금리를 기준으로 한도가 책정된다.

기존 DSR 방식과 비교하면 연봉 5천만 원의 직장인이 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정) 대출이 2천100만 원 정도 덜 나옵니다.

은행권 단계별 스트레스 DSR 적용 금리

하지만 보름 뒤 다음 달부터 실행되는 2단계 스트레스 DSR에서는 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어듭니다.

2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정됩니다.

한은 통계에 따르면 5년간 최고 금리는 5.64% 수준이지만, 5월 예금은행 가중평균 가계대출 금리가 아직 공표되지 않았습니다.

5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트(p)를 넘으면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 됩니다.

반대로 격차가 1.5%p에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p로 결정됩니다.

가능성이 큰 1.5%p를 표준 스트레스 가산 금리로 가정하면, 2단계에서는 변동형·혼합형(5년 고정 이후 변동금리)·주기형(5년 주기 고정금리) 상품별로 현재 금리에 각 0.75%p·0.45%p·0.23%p를 더해 DSR을 계산하게 됩니다.

시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 일제히 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과입니다.

1·2·3단계 스트레스 DSR 적용시 한도 비교 시뮬레이션

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한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5천만 원인 A 씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2천만 원 정도 대출 한도가 더 깎입니다.

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만 원)를 꽉 채우면, 최대 3억7천700만 원(연간 원리금 1천999만 원=원금 942만5천 원+이자 1천56만5천 원)까지 빌릴 수 있습니다.

하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산합니다.

4.75%의 금리 조건에서 A 씨의 최대 주택담보대출은 3억5천700만 원으로, 1단계(3억7천700만 원)보다 2천만 원 줄어듭니다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1천200만 원(3억8천500만 원→3억7천300만 원), 700만 원(3억9천200만 원→3억8천500만 원)으로 변동형 상품보다 작습니다.

변동형(1.5%×100%×50%=0.75%p)보다 혼합형(1.5%×60%×50%=0.45%p)에, 혼합형보다는 주기형(1.5%×30%×50%=0.23%p)에 더 적은 스트레스 금리가 더해지기 때문입니다.

더구나 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 만큼, 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 예상됩니다.

내년 1월 1일 이후 '3단계 스트레스 DSR' 규제가 시작되면 대출 문턱은 더 높아집니다.

표준 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%, 2단계 50%를 거쳐 3단계 100%에 이르는 데다, 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지기 때문입니다.

A 씨의 변동금리 주택담보대출 한도를 단계별로 추산하면 ▲ 1단계 스트레스 DSR 적용 3억7천700만 원 ▲ 2단계 3억5천700만 원 ▲ 3단계 3억2천300만 원입니다.

결국 A 씨가 변동금리를 계속 선호할 경우, 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 5천400만 원(3억7천700만 원→3억2천300만 원)이나 깎이는 셈입니다.

이 시뮬레이션에서는 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%p로 가정됐다.

이는 현재 금리 추세로 미뤄 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 실제 격차를 다시 따져도 하한선(1.5%p)을 밑돌 가능성이 크기 때문입니다.

지난 12일 열린 은행권과 금융당국·한국은행의 가계부채 점검 회의에서도 스트레스 DSR 확대는 다시 들썩이는 가계대출에 대한 주요 대책의 하나로 거론됐습니다.

한 시중은행 관계자는 "당국은 금리 인하 기대, 주택거래 회복 등으로 가계부채 증가세 확대가 예상되는 만큼, 가계대출을 경제 성장률, 은행별 증가 목표 이내에서 안정적으로 관리해달라고 요청했다"며 "갚을 수 있는 만큼 빌려주고(스트레스 DSR), 처음부터 나눠 갚는(분할 상환) 대출 관행이 특히 강조됐다"고 전했습니다.

아울러 정책대출 상품 관리, DSR 예외 대출 등의 문제도 거론된 것으로 알려졌습니다.

다른 은행 관계자는 "대출이 늘어난 이유 중 하나가 디딤돌·신생아 대출 등 정책금융인 만큼 관련 조건이나 한도를 조정할 필요가 있는지도 논의됐다"며 "당국은 DSR 적용 예외 대출(전세자금 대출 등)에 대한 관리도 당부했다"고 말했습니다.

논의 내용으로 미뤄 만약 앞으로 각 은행의 가계대출 증가율이 연초 금융 당국에 제출한 '2% 안팎' 목표를 뚜렷하게 넘어설 경우, 개별 은행은 자체적 금리 인하와 대출 한도 축소 등도 서두를 가능성이 커졌습니다.

이미 한 시중은행 관계자는 "당행의 가계대출이 현재 경영계획을 초과한 상태"라며 "주요 증가 부문인 주택 관련 대출 물량의 관리를 통해 하반기 가계대출 감소를 유도할 예정"이라고 밝혔습니다.

예를 들어 NH농협은행은 이미 지난 12일 전세자금 대출 대면상품의 금리를 0.30%p 인상했습니다.

이처럼 예상대로 하반기 이후 갈수록 은행권과 당국의 가계대출 억제 수위가 높아지면, 금융소비자 입장에서는 변동금리가 아닌 주기형이나 혼합형 금리를 선택하는 게 확실히 유리하다는 게 은행권의 조언입니다.

실제로 KB국민은행의 월별 신규 주택담보대출을 금리 형태별로 나눠보면, 스트레스 1단계가 시작된 직후인 3월 7.7%에 불과했던 주기형 상품의 비중은 5월 23%까지 커졌습니다.

은행 관계자는 "고정금리 대출 비중을 늘리려는 당국의 관리 기조에 따르기 위해 각 은행도 주기형 상품의 금리 조건 등을 최대한 유리하게 설정할 수밖에 없다"고 말했습니다.

(사진=시중은행 내부 자료, 연합뉴스)

안상우 기자 asw@sbs.co.kr

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