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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 7월 24일 (수요일)
■ 대담 : 홍세욱 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.



◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 지금 생생경제 듣고 계시는 자영업자분들 임대차 거래하실 때 상가 권리금 계약 공인중개사 통해서 진행하셨을지도 모르겠습니다. 그런데 최근에 대법원에서 이 계약을 불법이라고 판결했다고 합니다. 공인중개사협회 측에서 반발의 목소리를 내고 있다고 하는데요. 경제에 얽힌 법 이슈 이분과 함께 풀어보겠습니다. 홍세욱 변호사님, 어서 오세요.

◇ 홍세욱 변호사(이하 홍세욱) : 네. 안녕하세요.

◆ 조태현 : 상가 권리금 계약 이것도 좀 말씀을 드렸는데 그거에 앞서가지고 사실 지난주에 굉장히 큰 일이 있었잖아요. 크라우드 스트라이크 발 먹통 사태, 지금까지 추산되는 피해 규모가 얼마나 됩니까?

◇ 홍세욱 : IT 시대에 있어서는 안 되는 일이 발생했고, 엄청난 일이 발생했는데요. 대부분의 컴퓨터가 윈도우를 쓰고 있는데, 이 윈도우에서 먹통이 발생한 거죠. 크라우드 스트라이크라는 회사가 만들어서 마이크로소프트에 공급한 소프트웨어인데 이게 윈도우와 충돌을 일으켰습니다. 어떻게 보면 이 작은 소프트웨어가 세계를 멈췄다라고 하는 게 사실 이 IoT 시대의 위험성에 대해서 알 수 있는 사건이었습니다.

◆ 조태현 : 테스트 없이 배포했나 봐요. 피해 규모는 어떻게 됩니까?

◇ 홍세욱 : 피해가 굉장히 많습니다. 그래서 항공기 4만 대가 지연되고 뉴욕타임스퀘어 곳곳에서 전광판도 꺼지고 또 911, 우리나라 119 시스템 같은 건데 9 11 시스템도 중단됐고 그리고 73세 노인의 응급심장 수술도 취소했다고 하는데 이번 대란으로 최소 10억 달러 우리 돈으로 1조 4천억 원 이상의 손실이 예상된다고 합니다.

◆ 조태현 : 피해가 어마어마할 것 같은데 미국 하면 숨만 쉬어도 소송을 당하는 나라잖아요.이거 줄소송 피하기는 어려울 것 같아요.

◇ 홍세욱 : 소송의 나라에서 일어난 일이기 때문에 당연히 어마어마한 소송이 벌어질 것으로 보는데. 좀 전에 말씀드린 것처럼 IT 먹통 사태로 응급 심장 수술이 취소됐다, 그래서 병세가 악화되거나 심해서 사망에 이르게 되면 아마 그 유가족들이나 가족들은 당연히 손해배상을 청구 할 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 이건 우리나라에서도 소송감이에요. 이건

◇ 홍세욱 : 그렇죠. 그리고 운항 결항 사태로 인한 여행자 보험 청구가 당연히 급증할 것이고 기업들도 전산 장애로 영업이 중단됐는데 가만히 안 있을 거거든요. 그러니까 당연히 이런 피해 회복을 위한 소송이 무수히 제기될 것으로 보여집니다.

◆ 조태현 : 그렇겠죠. 당연한 거기도 하고 우리나라는 피해가 크지 않았는데 일부 기업들이 피해를 봤다고는 해요. MS 측에 보상 요구 논의할 계획이라고 하는데 맞습니까?

◇ 홍세욱 : 네, 검은 사막 그리고 라그나로크라는 이런 게임 혹시 아시나요?

◆ 조태현 : 이름은 들어봤습니다.

◇ 홍세욱 : 굉장히 유명한 게임인데 이 게임도 피해를 봤다고 합니다. 이 게임들이 이번 사태로 먹통이 됐다고 하는데 라그나로크는 7시간, 그리고 검은 사막은 3시간동안 먹통이 돼서 이 회사가 이용자들한테 먼저 보상을 해줘야 되잖아요. 그래서 이용자들에게 인게임 보상을 했다고 하는데, 게임 내에서 이용 가능한 아이템이나 캐시를 제공한 것으로 보상을 했다고 합니다. 그래서 어쨌든 이런 인게임 보상이든 피해 발생 후 보상이 이루어졌기 때문에 이 게임사들은 MS와 크라우드 스트라이크를 상대로 손해배상을 청구하겠다 이렇게 밝히고 있습니다.

◆ 조태현 : 그런데 지금 상황을 보면은 이 원인 자체는 MS가 아니라 크라우드 스트라이크잖아요. 이쪽이 제대로 패치를 배포하지 않아서 문제가 생긴 건데 그런데 결국엔 소송에서 마이크로소프트가 독박을 쓸 수 있다, 그런 분석도 나오더라고요. 왜 그러는 겁니까?

◇ 홍세욱 : 언론에 보도된 것으로 판단을 해보면은 마이크로소프트와 크라우드 스트라이크 간에 체결한 계약서에 크라우드 스트라이크를 면책하는 조항이 있다고 합니다. 그래서 이 계약서 내용이 계약서상 지급한 비용 외에는 청구할 수 없다 이런 내용이 계약서에 들어가 있다고 하는데요.

◆ 조태현 : 이런 계약이 다 있네요.

◇ 홍세욱 : 그렇죠. 딱 들어보셔도 좀 뭔가 이상하긴 한데, 근데 이 계약서가 직접 공개되지가 않아서 이걸 보지를 못했고 또 미국 법이기 때문에 정확한 내용을 파악하기는 어렵지만, 이런 조항이 실제로 들어가 있다면 이건 좀 면책 조항으로 유효할 것으로 보이고 그렇다면 마이크로소프트가 독자적으로 피해 보상을 해야 하지 않을까 이렇게 좀 생각이 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 좀 전에도 말씀하셨지만 우리나라는 대륙법 체계다 대륙법에는 조금 어려운 때가 많습니다. 이젠 본격적인 내용으로 들어가 보도록 하겠습니다. 앞서서 문을 열면서 말씀을 드렸는데 공인중개사협회가 최근에 나온 대법원 판결에 대해서 반발의 목소리를 냈다.어떤 판결이 나온 겁니까?

◇ 홍세욱 : 공인중개사가 종전 임차인과 신규 임차인 사이에서 권리금을 주고받는 게 이루어지잖아요. 근데 이것과 관련된 권리금 계약서를 작성해 주었다고 합니다. 그리고 작성해 주고 해당 수수료 명목으로 250만 원을 받은 사건인데요. 이 사건에서 대법원은 권리금 계약은 공인중개사의 업무에 포함되지 않는다, 이렇게 봐서 공인중개사가 중개 대상이 아닌 권리금 계약서를 작성한 행위는 행정사법을 위반한 위법한 행위로 판단해서 유죄 판결을 내린 것입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 중개 대상이 되는 상가만 거래를 하고, 권리금은 계약을 할 때 여기 나서면 안 된다. 권리금이라는 게 어떤 일종의 프리미엄 같은 개념이죠?

◇ 홍세욱 : 네. 그렇습니다. 권리금은 영업용 건물의 건물 시설 영업 시설이나 비품과 같은 유형물 그리고 또는 거래처 신용 영업 노하우와 같은 무형의 재산적 가치에 대한 대가를 말하는데 쉽게 보면 장사와 관련된 프리미엄이다 이렇게 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 유형물이라는 건 그 건물이라든지 입지라든지 이런 것들을 얘기할 것이고 무형이라는 거는 노하우라든지 그런 것들을 말 하는거죠.

◇ 홍세욱 : 그렇죠. 그래서 영업용 건물을 인수하면서 권리금을 지급하는 것은 과거부터 아주 흔한 거래 관행인데, 이게 2015년 상가건물 임대차 보호법에서 권리금 조항을 두면서 법적으로도 보호를 받게 되었습니다.

◆ 조태현 : 저 예전에 취업 못할 것 같아서 장사라도 해볼까 하다가 상가를 좀 알아봤는데 권리금이 너무 비싸가지고 공개한 적이 그런 기억이 갑자기 나네요. 이 권리금이라는 개념이 조금 생소할 수도 있을 것 같은데 우리나라에서 말고요. 외국에서도 권리금이라는 이 프리미엄 인정이 됩니까?

◇ 홍세욱 : 권리금이다, 완전히 이렇게 동일한 개념은 아니지만. 주요 선진국에서도 유사한 개념은 존재합니다. 임차인들의 영업이익을 회수할 기회를 보장을 해야 되는 것은 어느 나라나 마찬가지이기 때문인데요. 미국은 상가 임차인이 임차권과 함께 시설 재고, 고객 관계 노하우 등 유무형 자산을 일괄해서 판매할 수 있는 영업 양도권을 인정하고 있어 그리고 단골 고객의 방문 등 이런 유무형 가치를 영국은 영업권 그리고 프랑스는 영업 소유권이라는 개념으로 보장하고 있는데 권리금 개념이랑 유사합니다.

◆ 조태현 : 권리금 비슷한 것 같은 확실히 그렇네요. 근데 일본에서는 공인중개사가 권리금 이거를 중개해도 처벌을 받지는 않는다고 하는데 맞습니까?

◇ 홍세욱 : 네, 일본에도 우리나라 행정사와 유사한 행정서사 제도도 있는데 그렇지만 일본은 공인중개사의 권리금 중계를 처벌하지 않고 오히려 일본 교통성은 중개사가 받을 수 있는 권리금 중개 보수의 기준까지 마련해서 사실상 공인중개사의 업무 영역으로 인정하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 일단은 우리나라에서 대법원 판결이 나온 걸 보면은 공인중개사가 권리금을 중개해서는 안 된다 이거잖아요. 그럼 계약서는 중개는 누가 하고 이 계약서는 누가 작성을 해야 되는 겁니까?

◇ 홍세욱 : 결론부터 말씀드리면 행정사가 할 수 있습니다.

◆ 조태현 : 행정사요.

◇ 홍세욱 : 행정사법은 행정사가 다른 사람의 위임을 받아 권리 의무나 사실증명에 관한 서류를 작성하는 것을 행정사의 업무로 규정하고 있는데 이 권리금 계약서는 행정사법에서 규정하고 있는 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류거든요. 그렇기 때문에 권리금 계약서 작성은 행정사의 업무에 해당합니다. 그리고 행정사법은 행정사가 아니면 위 업무를 업으로 하지 못한다고 규정하고 있기 때문에, 위반할 경우에는 또 형사처벌도 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 공인중개사는 할 수가 없는 것이죠.

◆ 조태현 : 그러면 사실 이게 계약하시는 분들은 수수료를 두 번 해야 될 것 같은데 지금까지는 권리금 계약서 작성이나 부동산 거래 중개 이런 거 보통 같이 하는 경우가 많았잖아요. 이게 법적으로 왜 분리돼 있는 겁니까?

◇ 홍세욱 : 공인중개사법을 보면 3조가 공인중개사가 중계할 수 있는 대상을 규정하고 있는데 토지 건물 그 밖의 정착물 이렇게 규정하고 있습니다. 그러니까 토지 그리고 건축물 그 밖의 정착물은 부동산이죠. 부동산에 한해서 규정하고 있고 권리금을 중계의 대상으로 규정하고 있지 않습니다. 그렇기 때문에 말씀드린 대로 부동산 중개는 공인중개사가 해야 되고 권리금 중개에 관련된 것은 공인중개사법의 공인중개사 업무를 규정하고 있지 않기 때문에 행정사법이 적용이 돼서 행정사가 적용을 해야 되는 거죠. 좀 부당하다고 느낄 수도 있지만.

◆ 조태현 : 부동산 계약과 권리금 계약, 보통 같이 이루어지잖아요. 그래도 부동산 중개는 공인중개사가 해야 되고 권리금 계약도 이루어진다면 권리금 계약서 작성은 행정사가 해야 되는 게 원칙적으로 맞다.

◇ 홍세욱 : 예 그리고 이번 대법원 판결의 전심 판결이죠. 전심 판결인 1심 판결문을 보면 또 이렇게 또 판시도 하고 있습니다. 임대차 계약과 권리금 계약을 동시에 진행할 경우 임대차 계약을 중개한 공인중개사와 실질적으로 권리금 계약서를 작성하는 행정사가 같은 날 같은 자리에 모여 동시에 각자 담당하는 업무를 진행하는 것이 불가능하거나 현저히 곤란하지도 않다. 이래서 부동산 중개와 권리금 계약서 작성은 별개로 이루어져야 한다 이렇게 또 판시도 했습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 같은 날에 한자리에 모여서 같이 하도록 해 뭐 이런 거잖아요.그런데 그 법리적으로는 알겠어요 알겠는데 공인중개사 입장에서는 당연히 이게 받아들여지지 않을 것 같고 그리고 자영업자분들도 이거 귀찮고 수수료도 이중으로 나가고 별로 안 좋으실 것 같거든요.헌법소원 심판도 청구했다고 그러는데 입장이 어떻습니까?

◇ 홍세욱 : 대법원 판결이 현실을 모른다 이렇게 반발을 하고 있죠. 그래서 통상 상가 거래 시 말씀하신 대로 공인중개사가 권리금까지 일괄해서 거래 처리하는 게 거래 실무지 그리고 행정사는 오히려 중개실무도 모른다. 중개실무 모르는 행정사가 권리금 계약서만 따로 작성하는 것은 거래 현실을 전혀 모르는 거다.그래서 이제 헌법 소원도 청구하겠다고 하고 이 문제와 관련해서 공인중개사협회 산하에 부동산 정책연구원이 있다고 하는데 이 연구원과 국토교통부가 함께 부동산경영학회에 연구용역을 발주해서 8월쯤 결론이 난다고 또 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 이 헌법소원 대상이 됩니까?

◇ 홍세욱 : 대상은 될 수 있죠. 왜냐면 법률에 대해서 문제가 있기 때문에요.

◆ 조태현 : 법률에 대해서 문제가 있다, 알겠습니다. 정부에서는 뭐라고 보고 있죠?

◇ 홍세욱 : 말씀드린 대로 국토부는 부동산 연구원과 같이 이제 이 문제에 대해서 연구 용역을 발주했다고 하는데 이 연구용역 결과가 나오면 관계 부처와 협의해서 법률 개정을 추진하는 것을 고려해 보겠다 그러고 있습니다.

◆ 조태현 : 생각은 해보겠다. 그런데 만약에 공인중개사 측의 요구대로 법이 개정이 돼서 중개의 주체가 바뀐다 이랬을 때 우려되는 부분은 없습니까?

◇ 홍세욱 : 저는 우선 행정사들이 반발할 것으로 좀 우려됩니다. 왜냐하면 우리나라의 경우 이 잘 아시겠지만 유사 법률 직역이라고 하잖아요.그런 전문 자격사 제도인데 이게 요즘 너무 많습니다.변호사가 기본적으로 있지만 변호사뿐만 아니라 법무사, 노무사, 변리사, 세무사 굉장히 많습니다. 이게 다 유사 법률 직역인데요.

◆ 조태현 : 유사 법률 직역.

◇ 홍세욱 : 예. 그래서 이런 유사 법률 직역이 너무 많아서 직역 간 갈등이 지금도 많은데 이번 대법원 판결도 사실 어떻게 보면 행정사 쪽에서 고발한 게 아닌가 싶거든요.

◆ 조태현 : 그럴 수도 있겠네요.

◇ 홍세욱 : 그래서 이 고발이 이루어져서 대법원 판결까지 이루어졌는데 실질적으로도 노무사와 행정사 간 그리고 행정사와 법무사 간 서로 고발이 난무하고 있습니다. 그래서 직역간 고발이 난무하고 있는 현실인데 만약 대법원 판결에 따라 권리금 계약서 작성은 행정사의 영역이다, 어떻게 보면 일단락이 됐는데 이거를 다시 법을 개정해서 공인중개사가 할 수 있는 것으로 만들면 행정사들은 당연히 반발하겠죠. 가뜩이나 이 유사 법률 직역 때문에 사회 갈등이 좀 심각한데 또 하나의 사회 갈등으로 이어지지 않을까 좀 우려되고 있습니다.

◆ 조태현 : 이게 이미 정착이 돼서 쉽지는 않을 것 같은데 유사 법률 직역을 좀 정리할 필요성은 없습니까?

◇ 홍세욱 : 사실 그래서 로스쿨을 만들면서 좀 다양한 사회 경험을 가진 분들을 이제 로스쿨을 통해서 변호사로 배출을 하면서 유사 법률 직역을 정리하겠다는 게 당시 로스쿨 도입의 취지였는데.

◆ 조태현 : 전혀 쉽지 않죠. 이미 자리도 잡았고. 이런 개혁 같은 것들은 정말 어려운 일인 것 같긴 합니다. 알겠습니다. 지금까지 법과 얽힌 경제 이야기 홍세욱 변호사님과 함께 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 홍세욱 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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