김경민 서울대 환경대학원 교수가 지난 22일 서울 강남구의 한 공유오피스에서 최근 부동산 문제와 관련해 인터뷰를 하고 있다. 김 교수는 “서울 부동산이 내년이면 더 심각해져 2021년 신고가 기록들을 줄줄이 경신할 것”이라며 “수요심리를 안정시키기엔 정부 정책이 빈약하다”고 말했다. 서성일 선임기자

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정부는 일시적 잔등락이라고 하지만, 부동산 가격 상승에 서민·중산층의 한숨이 깊어지고 있다. 한국은행은 금리를 내리고 싶어도 집값을 자극할까 내리지 못하고 있다. 겨우 집 한 채 장만한 사람들도 지역별 양극화가 심해지며 ‘똘똘한 한 채’ 미련을 버리지 못한다. 서울 고가·저가 아파트 간 격차가 역대 최대로 벌어졌다. 무엇보다 지금 높은 집값을 청년 세대들은 감당할 수 없다. ‘인서울’ 대학 진학을 위한 입시경쟁, 좋은 일자리를 향한 취업 전쟁에서 승리해도 내 집 마련은 ‘넘사벽’이다. 도리어 알뜰하게 모아가던 전 재산을 전세사기에 날린 피해자들이 늘고 있다. 다수를 열패감에 밀어넣는 집값 상승은 언제까지 지속될까, 정부 대책은 효과가 있을까.

두 물음을 갖고, 지난 22일 서울대 김경민 교수를 만났다. 결론은 암울하다. 김 교수는 “서울 부동산 시장이 대세 상승에 진입해 내년이면 2021년 신고가 기록들을 경신할 것”이라며 “정부가 구체적이고 세부적인 공급 로드맵을 제시하지 못해 불붙은 수요심리를 안정시키기엔 역부족”이라고 진단했다. 정부의 부동산·금융·조세 정책에도 그의 비판은 신랄했다. “다주택자 특혜가 여전하고 재산세 실효세율이 너무 낮다”면서 “전세사기 피해자 지원은 턱없이 부족하다”고 목소리를 높였다.

8·8 부동산 대책, 이미 불붙은 대세 상승 흐름 막기에 턱없이 부족…내년엔 더 심각할 것
정부의 가격 개입 결국 필패…안정적 금융상품 제공·택지 공급자 역할 해야 하는데 둘 다 손 놔

‘임대차 2법’ 폐지는 집주인에 백지수표 쥐여줘…전세 급등 정책 실패 감추려 트집 잡는 격
사회적 재난 전세사기 피해자엔 쥐꼬리 지원하고 정작 망해야 할 부실 PF엔 10조나 쏟아부어

누더기 된 종부세 개선 필요하지만 재산세 실효세율 너무 낮아 부동산 세금 더 높여야

정부가 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표한 8일 서울 시내 주거단지의 모습. 연합뉴스

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- 정부의 ‘8·8 부동산 대책’ 약효가 있을까요.

“이미 불붙은 부동산 상승을 막기에는 턱없이 부족합니다. 지난해 초부터 전세가격이 상승하기 시작했고, 전세가 상승은 매매가 상승으로 이어집니다. 제 연구실에서 빅데이터를 갖고 머신러닝으로 부동산 가격 지수를 만들고 있습니다. 그 지수로 주식시장 분석처럼 단기 이동평균선과 장기 이동평균선을 비교할 수 있는데, 서울 강남에서는 올 초에 단기이동평균이 장기이동평균을 뚫었습니다. 또 강북권은 6월에 그 현상이 나타났습니다. 대세 상승이 시작된 것이죠. 이상징후가 나타난 지난해부터 정부가 집값 상승에 대비했어야 했고, 그랬으면 구체적이고 실체적인 대책을 내놓을 수 있었을 겁니다. 그런데 이번 대책은 ‘주택 공급을 위해 그린벨트 풀겠다’란 정도예요. 그게 아니라, 구체적으로 어디에서 몇만평의 택지를 언제까지 공급할지 대책에 담겨야 했습니다. 또 서울시 등 지자체와도 인허가 협의를 마쳤기 때문에 추석 후부터 대규모 분양에 들어갈 수 있다는 메시지를 확실히 줬어야 합니다. 그래야 수요자들이 기다릴 정도가 됩니다.”

- 그런데 부동산 동향에 대해 박상우 국토교통부 장관은 최근 ‘추세적 상승은 절대 아니다’라고 했습니다.

“매우 잘못된 진단이라고 봅니다. 전 세계적으로 지금 인플레이션 시대입니다. 미국도 그렇고 인플레이션을 잡은 나라가 없죠. 고물가가 고착된 상태인데, 이때 가장 좋은 투자처는 부동산이에요. 우리나라도 마찬가지입니다. 게다가 최근 2~3년 동안 주택공급 실적이 절벽 수준이었습니다. 정부가 3기 신도시를 얘기한 지 5년 됐는데 토지 수용도 하지 못한 곳이 있습니다. 가격 상승의 전조는 이미 지났고 내년이면 더 심각해집니다. 2021년 나왔던 서울지역 신고가들을 다 경신할 것 같습니다. 상황이 이러면 정부는 기축아파트 매매 수요를 분양 시장으로 옮겨야 했습니다. 8·8 대책을 통해 분양시장 판이 거대하게 열린다는 확신을 시장에 심었어야 한다는 거죠. 집값이 막 오르고 있는데 누가 기다립니까. 문재인 정부 때 집값이 미친 듯이 올라가면서 ‘벼락 거지’라는 말이 나왔었잖아요. 집을 마련하지 못한 사람들은 엄청난 박탈감을 느꼈습니다. 그게 불과 4~5년 전입니다. ‘지금 못 들어가면 나 또 거지 되는 거 아니야’ 그런 생각을 할 수밖에 없는데, 지금 계획으로 사람들이 주택 구입을 미룰까요.”

- 세부적인 공급대책을 만들려고 해도 그만한 땅이 없지 않나요.

“서울 안팎에 국공유지들이 꽤 있습니다. 일례로 서울 용산에 국제업무지구로 계획된 50만㎡ 부지는 코레일 소유이고 국토부는 코레일 상위 기관입니다. 서울시가 인허가권을 갖고 있다고 해도 정부가 주도적으로 주택을 공급할 수 있는 땅입니다. 전 세계 어느 국제업무지구도 다 오피스용 건물만 짓지 않습니다. 절반 정도 주거단지로 조성하면 25평짜리 아파트가 1만채 나올 수 있어요. 서울 상암동에도 100층 넘는 건물을 짓기 위한 업무지구 땅이 있고, 서울 안팎에 철도차량기지 등 정부 국공유지가 꽤 많이 있습니다. 서울 용산공원도 마찬가지예요. 용산공원 주변에 민간에 공급된 10% 정도만 주거지로 조성하면 주택 공급뿐 아니라 공원도 더 안전해져요. 공원은 한번 망가지면 복구하기 어렵고 유지비가 굉장히 많이 들어갑니다. 미국 뉴욕 센트럴파크도 보면 1980년 범죄의 온상처럼 여겨졌어요. 문제는 이런 주요 국공유지에는 여러 이슈가 얽혀 있다는 겁니다. 차량기지만 하더라도 대체부지는 어디로 할지, 어떻게 기반시설을 조성할지 복잡한 게 한둘이 아닙니다. 저는 정부가 이런 복잡한 이슈들을 회피하고 있다고 생각해요. 그러니 간단하고 편한 그린벨트 해제를 얘기한 거라고 봅니다.”

- 그린벨트 해제도 환경이나 도시확장 문제 등 여러 이슈가 있기는 합니다.

“환경단체 등의 주장도 맞습니다. 저도 산을 깎거나 하는 거는 반대합니다. 다만 부동산 시장 상황이 굉장히 위급하다고 봤기 때문에 국공유지와 더불어 그린 기능을 상실한 그린벨트를 활용하는 건 필요하다고 봅니다. 비닐 벨트란 얘기가 나올 정도로 훼손된 곳을 활용하고, 대신 도시녹화 등을 통해 그린의 총량을 늘릴 방법을 같이 진행해야 합니다.”

- 지금이라도 정부가 해야 할 건 무엇입니까.

“서민·중산층이 집을 마련할 수 있는 안정적인 금융상품을 제공하고, 충분한 주택 공급을 위한 안정적 택지 공급자 역할을 해야 합니다. 정부가 시장에서 이뤄지는 가격에 개입하는 건 반대합니다. 자본주의에서 정부의 가격 개입은 실패합니다. 예를 들어 2023년 초반기에 정부가 특례 보금자리론 얘기를 꺼냈어요. 그때는 부동산 가격이 내려가던 때인데, 정부가 가격을 떠받치겠다는 사인을 준 거죠. 그때 정부가 그대로 놔뒀으면 지금같이 가격이 올라가지 않았을 겁니다. 정부는 시장 경쟁 원칙과 주거권 보호 사이에서 균형을 잡아야 한다고 봅니다. 가격은 시장에 맡기고 가격이 올라 피해받는 사람들에겐 정책적 지원을 얘기해야 되는 거죠. 이 균형을 잃으면 시장은 왜곡되고 부동산은 돈 있는 사람만 소유하게 됩니다. 1950년대 미국이 그랬습니다. 그래서 중산층과 서민한테도 주택을 보유할 수 있도록 정책이 바뀝니다. 서울 강남지역 아파트 중위가격이 15억~20억원 하는데, 이 가격을 인위적으로 끌어내리는 건 불가능하다고 봅니다. 대신 소득이 낮은 경찰관, 군인, 선생님들도 이곳에 살 수 있도록 기회를 제공하는 게 정부 역할이라는 거죠. 강남 개발할 때도 그게 가능했잖아요. 소득이 낮으니 저 멀리 경기도 외곽지역에서 사시고, 불 끌 때나 순찰을 돌 때 오세요, 이건 말이 안 되잖아요.”

- 집값 안정을 위해서 세금을 이용할 수도 있잖습니까. 그런데 윤석열 정부는 종합부동산세를 폐지하고 싶어합니다.

“저는 종부세 취지는 이해하지만 지금 종부세는 너무 누더기가 돼서 개선할 필요는 있습니다. 동일한 물건이라도 세무사마다 종부세가 얼마 나올지 다 다릅니다. 폐지 수준의 개선도 고려할 수 있는데, 중요한 건 선행돼야 할 게 있습니다. 우리나라 재산세 실효를 높여야 해요. 지금 부동산 실효세율이 너무 낮습니다. 단순하게 말씀드리면, 20억원짜리 아파트 실효세율이 0.1% 정도입니다. 20억원이라는 시세로 세금을 계산하는 게 아니라 공시지가로 하는데 이게 시세의 50~60% 선입니다. 그러니까 10억~12억원을 가지고 세금을 계산하는데, 또 여기서 공정시장가율이라는 걸 적용합니다. 그게 50%예요. 그럼 결국 대략 5억원에다 세금을 계산하는 거잖아요. 결론적으로 20억원 아파트 재산세율이 0.4%가 아니고, 20억원의 4분의 1인 5억원에 대해서 0.4%를 때리니까 실효세율이 0.1%인 겁니다. 미국에서 한국인이 많이 사는 뉴저지주가 2.2%입니다. 20억원짜리 주택을 갖고 있으면 1년에 4000만원 세금 내는 거죠. 그런데 지금 우리는 20억원짜리 주택은 1년에 200만원 내고 있으니 세금으로 집값을 조절할 수 있나요.”

- 정부는 세금 부담을 줄여주면 중산층에게도 좋다면서 부자감세 정책을 쓰고 있습니다.

“미국에서 재산세 실효세율이 가장 낮은 주가 0.3%이고, 평균이 0.8%예요. 우리는 세금 부담을 더 높여야 합니다. 조세형평도 말이 되지 않는 수준입니다. 제가 사례를 한번 조사해봤더니 서울 마포구 공덕동 25평 아파트 시세가 15억원인데, 1년에 재산세가 134만원입니다. 3500㏄ 그랜저 보유세(91만원)랑 차이가 크지 않아요. 시세가 12억원이라도 종부세 대상이 아닙니다. 1가구 2주택자 양도소득세도 보면 빠져나갈 곳이 수두룩합니다. 그런데도 정부는 다주택자 과세도 없애려고 하고 있어요. 지금 수요를 잡으려면 과세를 더 강화해야 합니다.”

- 다주택자의 세금 부담을 줄여 임대사업자를 양성하겠다는 대책도 있는데요.

“일단 정부나 시장 일각에서 ‘다주택자가 집을 사줘야 임대시장에 공급한다’는 전제는 말이 안 됩니다. 주택 총량이 다 정해져 있는데 어떻게 다주택자가 공급량을 늘립니까. 그건 주택을 건설하는 사업자들에 대해서나 하는 말이지요. 정말 그렇게 할 생각이면 기업형 임대 산업을 키울 생각을 해야죠. 두세 채 갖고 있는 개인들에 대해서 과세를 유예하자는 건 특혜를 주자는 겁니다. 미국의 아발론베이나 에쿼티레지덴셜처럼 몇만가구씩 가지고 있는 민간 임대 기업들을 키워야죠. 근데 서울 같은 경우에 기업들이 하고 싶어도 못하는 게 기업이건 법인이건 2주택부터 취득세가 12%예요. 도저히 기업이 할 수가 없어요.”

- 전월세 가격이 급등하자 정부는 계약갱신청구권·전월세상한제 등 ‘임대차 2법’ 폐지를 검토하겠다고 밝혔습니다.

“당국자들이 정책 실패를 감추려고 임대차법을 트집 잡는 거라고 생각합니다. 전세와 매매가 같이 올라가는 상황에서 임차인 보호장치를 폐지하자는 건 집주인에게 백지수표를 주는 셈입니다. 지금은 5% 상한선이 있는데 그게 사라지면 그냥 10%, 20% 올릴 수 있는 거죠. 임대차 2법은 지난 4년간 사회적 비용을 치르면서 이미 정착된 제도입니다. 이중가격 형성 등 부작용은 이미 2022년 전세가격이 11% 떨어지면서 소멸됐어요. 그리고 지금은 전세 계약을 갱신하는 비율이 전체에서 10% 수준이에요. 이건 역사적으로도 똑같습니다. 1980년대 말 노태우 대통령 시기 전세가격 상승이 사회적 문제였습니다. 그때 전세 기간을 1년을 2년으로 늘렸습니다. 초기 부작용을 걱정했지만 2~3년 정도 지나니 사회적으로 정착됐습니다. 지금 가격 상승이 우려된다면 전세계약을 2+2년이 아니라 그냥 4년으로 넓히는 게 맞습니다. 무엇보다 우리나라처럼 세입자 권리가 약한 나라가 없어요. 지금 전세가 오르는 이유는 임대차 2법 때문이 아니라 인플레이션을 못 잡은 것, 주택 공급 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아 이 3가지가 원인입니다. 이 세 가지 다 정책 실패에서 오는 겁니다.”

- 전세사기가 전셋값 상승을 일으킨 정책실패라는 건 어떤 의미인가요.

“전세사기 문제는 이미 100년 된 문제입니다. 전세가 존재하는 1930년대부터 있었던 문제예요. 조선일보 1933년 기사를 보면, 전세사기라는 단어가 나와요. 당시랑 사기 구조가 똑같습니다. 방법이 더 진화한 거죠. 전세 계약하고 동사무소에 가서 확정일자 받잖아요. 그 확정일자 받은 다음날부터 효력이 발생해요. 그러면 사기 치는 자들은 전세 계약 후 바로 은행 가서 대출을 잔뜩 일으켜 놓고 튀는 거죠. 옛날에도 있었던 문제인데, 아직까지 그걸 제도적으로 안 고치고 있습니다. 다가구 주택은 인터넷에서 등기를 떼 보면 전세 세입자가 얼마나 있는지 안 나와요. 동사무소 가서 임대차 확약서 문건을 확인해야 합니다. 이런 맹점들부터 해결했어야죠. 지금 전세사기 전형이 뭐냐면 새로 지은 빌라 원가가 1억5000만원 들었다고 하면 이걸 분양대행업자, 부동산중개인과 짜고 2억원에 전세를 주는 플랜을 짜는 거예요. 바지사장을 내세워 서류상 집주인으로 내세우죠. 이들에게 1000만원씩 리베이트 주고 나머지는 갖고 날라버리는 거예요. 세입자가 나가려 해도 보증금이 없으니 못 돌려주고, 바지사장을 고소해도 돈을 못 받는 거죠. 이러니 빌라 전세가 아니라 월세로 살거나 아파트로 옮겨가면서 임대료가 올라가는 거잖아요. 지금 전세사기는 조직적 범죄이고, 그로 인한 사회적 재난입니다.”

- 그래서 정부가 특별법을 만들고 지원에 나서긴 했는데, 피해자들은 체감하지 못하고 있습니다.

“우선 사회적 재난을 막지 못한 정부 책임이 크고요. 근본적으로 박멸하고 처벌하지 않으면 또 생깁니다. 왜냐면 사기꾼들이 몇백억원씩 가져갔는데 이거 다시 안 하겠어요. 4~5년 뒤 똑같은 모습으로 다시 나타날 겁니다. 경제사범에 대한 처벌도 약하잖아요. 피해자들에게는 더 적극적으로 국가가 보상해줘야 합니다. 피해자 대부분이 사회초년생들이잖아요. 지금까지 사기 피해자 8명이 죽었습니다. 보통 이들은 한 달에 70만원 저금해요. 1년에 한 800만원 하는 건데, 그들이 당한 피해금액은 8~9년 일 한 것보다 더 크니 얼마나 상심이 크겠어요. 재원도 있어요. 작년에 횡재세 얘기 나오고 하니까 정부가 은행들한테 상생기금을 거뒀어요. 2조원 정도 됩니다. 그거를 재원으로 충분히 지원할 수 있습니다. 저출산 얘기 백날 하면 뭐하냐고요. 피해자들에게는 쥐꼬리 정도 지원하면서 정작 망해야 할 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에는 1조원 지원한다더니 10조원으로 금액을 늘립니다. 부동산 PF 중 무주택 서민을 위한 사업이 얼마나 있습니까.”(금융당국은 부동산 PF 정상 사업장에는 공공 자금을 투입하고, 부실 사업장은 경매·공매 등을 통해 정리한다는 연착륙 방안을 지난 5월 발표했다.)

- 부동산 PF 지원 효과가 없다는 말씀이신가요.

“10년 전에도 부동산 PF 사태가 있었잖아요. 그때 저축은행 부실로 터졌는데, 당시에 저축은행 30개 파산시켰어요. 그런데 지금은 PF가 문제된 지 20개월 지났지만 구조조정이 없습니다. 오히려 PF 대출 연장 등으로 자금을 지원하고 있습니다. 시장에서 정리돼야 할 것들이 좀비처럼 여전히 살아 있습니다. 재구조화를 통해 부실 PF를 털어버리지 못하니 땅값은 여전히 높아서 신규 개발을 불가능하게 합니다. 3~4년 후 부동산 시장에 엄청난 공급 부족을 낳고 장기적으로는 부동산 가격을 자극할 겁니다.”

김 교수는 인터뷰 내내 이 말을 반복했다. “정부의 정책에 원칙이 없습니다. 무능합니다. 의지마저 박약합니다.”

박재현 논설위원

박재현 논설위원 parkjh@kyunghyang.com

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