오피스텔 매매가격이 상승 전환한 23일 서울의 한 대학가 부동산 중개업소 앞에 매물 정보가 붙어 있다. 연합뉴스

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총부채원리금상환비율(DSR·디에스알) 규제에서 빠져 있는 전세자금대출과 관련해 집주인에게는 기존보다 강한 디에스알 규제를 적용할 수 있다는 제안이 나왔다. 현재 40%인 상한선을 낮추는 방식으로 대출 여력을 확보해 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 막을 수 있다는 것이다. 세입자에 대해서는 실질적인 이자 부담을 디에스알 산정에 반영하면 과잉 채무를 방지할 수 있다는 제안도 나왔다.

박춘성 금융연구원 연구위원은 최근 작성한 ‘전세자금대출을 고려한 디에스알 규제 방안에 관한 논의’ 보고서를 통해 전세자금대출을 디에스알 산정에 반영할 수 있는 아이디어를 제시했다. 전세대출은 현재 디에스알 산정에서 예외로 빠져 있다. 전문가들은 전세대출과 정책대출 등도 장기적인 시계열에서 디에스알 산정에 포함돼야 한다고 지적해 왔으며, 금융당국은 최근 가계부채가 급증하자 은행권을 상대로 모든 대출을 반영한 내부 관리 목적의 디에스알을 산출할 것을 주문하기도 했다.

박 위원이 제안하는 방식은 크게 임대인(집주인)과 임차인(세입자)으로 구분해 살펴볼 수 있다. 먼저 집값이 떨어지면서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 일종의 채무불이행에 대비해 집주인의 경우 디에스알을 현재의 상한인 40%보다 낮은 수준으로 설정하는 일종의 스트레스디에스알을 적용할 것을 박 위원은 제안했다. 만약 집값 하락으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하게 되더라도, 타이트한 디에스알 적용으로 대출 여력이 남아 있는 만큼 이를 활용해 보증금을 상환하면 된다는 것이다.

박 위원은 “현행 스트레스디에스알 제도가 금리 상승의 위험을 고려해 차주의 대출 한도를 제한한다면, 임대인 디에스알 규제 방식은 전세가격 하락 위험을 반영해 보증금 상환을 위한 대출 여력을 유지하는 것”이라고 설명했다. 보고서는 집주인의 디에스알을 40%가 아닌 30%로 제한한다면, 전세가격이 최대 1억원 떨어지더라도 새로운 세입자의 보증금에다가 만기 20년의 1억원 대출을 활용해 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있다고 분석했다.

전세대출을 받아 보증금을 마련하는 세입자의 경우, 임대 기간이 끝나면 보증금을 집주인으로부터 돌려받는 것을 전제로 하기 때문에 실질적으로는 이자 부담만을 지고 있다. 이를 고려해 전세대출 이자를 세입자의 디에스알에 직접 반영해 과잉 채무를 예방하고 이자 연체 위험을 감소시킬 수 있다고 보고서는 분석했다. 상환 능력에 기반한 대출, 즉 ‘갚을 수 있는 만큼만 빌리라’는 것은 디에스알 규제의 본래 취지이기도 하다.

다만 박 위원은 “전세보증금과 전세대출은 지역별, 차주별로 금액과 변동 폭이 상당히 다를 수 있다. (디에스알) 규제로 편입하는 자체도 예상치 못한 부작용을 발생시킬 수 있으므로 신중히 접근할 필요가 있다”며 “임대인 관련 통계가 공식 집계된 바가 없는 것으로 알려져 있는데, 금융회사 내부적으로 관련 정보를 수집해 임대인의 전반적인 대출 여력을 평가해 볼 수 있을 것으로 판단한다”고 덧붙였다.

조해영 기자 hycho@hani.co.kr