그린벨트 해제 가능성이 높아 주목받는 서울 서초구 내곡동 개발제한구역 일대. 연합뉴스

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지난 8월 8일 정부는 제8차 부동산 관계장관회의를 열어 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안'을 발표했다. 서울·수도권 아파트로의 수요 쏠림 현상을 완화하기 위해서는 안정적인 공급이 필요하다고 판단하고 정비사업 규제 완화, 공공 매입임대 공급, 서울·수도권 내 신규 택지 확보 등 대대적인 대책을 내놓으며 향후 6년간 42만7000호 이상의 주택과 신규 택지를 공급할 예정이라고 밝혔다. 특히 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 8만호의 주택을 공급하겠다는 계획이 포함돼 있어 해제 가능성이 큰 지역이 어디인가에 대한 관심이 높아지고 있다.

대규모 그린벨트 해제 계획은 2012년 이후 12년 만으로, 그동안 개발 가능성이 없던 토지가 택지로 활용되면서 가치가 높아질 것으로 예상돼 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 서울을 둘러싸고 있는 그린벨트는 총 149.09㎢로 서울 면적의 24.6%를 차지한다. 그중 절반 가까이는 강북권역에 분포하고 나머지는 강서와 강남을 둘러싸고 있다. 강북권역에 분포한 그린벨트는 대부분 국립공원 등 산지가 많아 택지로 활용하기 어렵다는 점을 고려했을 때 강서와 강남권 내 그린벨트가 해제될 가능성이 크다는 것은 예상하기 어렵지 않다. 실제로 정책 발표와 함께 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정했음에도 해제 가능 지역에 대한 투자 문의가 끊이지 않고 있다.

정부의 강력한 공급 의지와 함께 그린벨트 지역의 가치 상승에 대한 기대감이 고조되고 있지만 기존에 택지로 조성된 토지가 아닌 만큼 투자 시 고려해야 할 부분이 많다. 우선 그린벨트는 해제하기로 결정했다고 해서 그냥 해제되지 않는다. 그린벨트의 보전 가치가 낮게 나타나는 곳으로 도시 용지의 적절한 공급이 필요한 지역, 주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거 환경 개선과 취락 정비가 필요한 지역 등 그린벨트 해제 요건을 갖춘 토지라고 하더라도 지구단위계획 등의 도시관리계획이 수립돼 택지지구, 아파트단지, 산업단지 등으로 지정돼야 해제·개발 행위가 가능하다. 도시관리계획 수립에는 인구·경제·사회·문화·교통·환경·토지 이용 등 기초 조사와 도시·주택·문화재·농업·산림·환경 등 관계부서 협의, 주민 의견 청취, 도시계획위원회 심의 과정이 필요하므로 실제 주택이 공급되기까지는 최소 10년의 기간이 예상된다. 또 투자를 고려하고 있는 토지가 도시관리계획상 어떤 용지로 구획되느냐에 따라 가치가 달라질 수 있어 계획이 확정될 때까지 불확실성이 존재한다.

그린벨트가 해제 여부와 관계없이 개발이 안 돼 개발지에서 배제될 가능성이 큰 토지인지는 사전에 확인해둘 필요가 있다. 그린벨트 해제 시에도 개발이 불가한 토지의 대표적인 예로는 임업 생산을 위해 보전산지로 지정한 임업용 산지와 경사가 급한 산지(평균 경사도 12~18도), 임상도 영급이 5영급인 산지가 있다. 또 절대적 보전이 필요한 생물이 서식하고 있는 비오톱 1등급 지역과 생태·경관 보전지역도 개발이 불가능해 그린벨트에서 해제될 경우에도 공원 등으로 지정될 가능성이 크다.

이처럼 그린벨트 투자는 투자 금액에 대비한 가치 상승 측면에서 이목을 끌 만하지만 그만큼 유의할 점도 많다. 해당 토지의 토지이용 현황과 함께 주변 개발 현황, 도로·전철역·의료시설 등 기반 시설, 주거 선호도 등을 검토해 투자를 결정하되 개발 기간이 10년 이상 예상되며 향후 주택 가격과 수급 상황 등에 따라 정책 방향이 변할 수 있음을 고려해야 할 것이다.


[권영선 신한은행 부동산팀장]

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