'서민 주거지원' 실수요 대출 분류…시장도 안정
'만기 2~4년' 불과, DSR 산출 방식 논란될 수

가계부채 관리에 빨간불이 켜지면서 은행 대출 문턱이 갈수록 높아지고 있습니다. 대출을 계획했던 소비자들은 발만 동동구르고 있는데요.

이 가운데 전세대출을 받으려는 세입자들도 마음이 급합니다. 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함해야 한다는 이야기가 지속적으로 나오고 있어서죠.

다만 금융당국은 신중론을 이어가고 있습니다. 은행권에서도 전세대출 DSR 도입은 산정체계부터 만들기 쉽지 않을 것으로 예상하고 있는데요. 어떤 상황인지 살펴볼까요.

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'전세대출=실수요자' 제도 개선 어려운 이유

그 동안 금융권에선 전세대출에도 DSR을 적용해야 한다는 목소리가 꾸준히 나왔습니다. 임대인(집주인)의 전세보증금 미반환에 따른 채무불이행 위험이 있고 부동산시장으로의 자금 공급원 역할을 하면서 가계부채 증대 원인 중 하나인 까닭인데요. 그럼에도 일반적인 대출 관련 규제가 적용되지 않고 있어서죠.

금융당국 역시 오랜 시간 전세대출 DSR 도입을 검토했습니다. 올 초에도 타이트한 가계대출 관리를 위해 전세대출 DSR을 도입하겠다는 방침을 시사하기도 했는데요.

하지만 결론을 내기 쉽지 않은 게 현실입니다.

실제 김병환 금융위원장은 최근 기자간담회에서 이전 문재인 정부 시절에도 전세대출 DSR 도입을 검토했고, 현 정부 역시 관련 사안을 들여다보고 있지만 도입 여부에 대해선 확답을 내리기 어려운 입장이라는 점을 밝혔습니다.

김병환 위원장은 "차주의 소득 등을 감안해 감당 가능한 범위 내에서 대출을 받아야 하는 원칙 아래 (DSR 적용 범위도) 확대돼야 한다는 생각"이라면서도 "전세대출을 받는 차주는 실수요자라고 볼 수 있고 상당수가 무주택자라 섬세하게 접근해야 한다"고 말했습니다.

전세대출을 포함한 가계대출이 얼마나 늘어날지 등을 감안해 판단해야 한다는 점도 강조했는데요.

최근 흐름은 은행들이 실수요자 중심 주택담보대출 공급 등 자체적인 가계대출 관리 방안을 통해 대출 수요는 잠잠해진 상태입니다. 과열됐던 수도권 부동산 시장도 안정화되는 모습인데요. 예상치 못한 이유로 가계대출이 다시 급증하지 않는다면 당장 전세대출 DSR 도입 가능성은 이전보다 낮아진 것으로 보입니다.

'만기 2~4년' 전세대출 DSR 산출 어려워

은행권에선 전세대출의 취지와 목적뿐 아니라 DSR 산출이 쉽지 않다는 점도 도입이 어려운 이유로 꼽고 있습니다.

보통 임대차 계약은 2년 단위로 이뤄지는데요. 임대차보호법(계약갱신청구권 등)으로 기간을 연장해도 4년 입니다.

DSR 산정 시 영향을 주는 요인으로는 차주의 소득, 대출금리와 만기 등이 꼽힙니다. 이 가운데 변수가 되는 부분은 대출 만기인데요. 지난해 은행들이 대출 만기를 40~50년까지 늘려 매달 갚아야 하는 원리금을 줄이고, 이를 통해 대출 가능금액(한도)을 늘리자 금융당국이 규제에 나서기도 했습니다.

최근 은행들이 대출 한도 축소를 위해 주담대 만기를 30년으로 한정한 것도 같은 원리인데요.

전세대출의 경우 만기가 2~4년입니다. 전세대출은 보통 이자만 부담하고, 주담대는 원금과 이자를 동시에 갚는 경우가 많은데요. 그럼에도 주담대 만기가 30년이라는 점을 감안하면 만기가 짧은 전세대출 DSR을 주담대와 같은 방식으로 산정할 경우 월 부담액이 클 수밖에 없습니다. 차주 소득까지 반영하면 DSR 40%를 맞추기 쉽지 않을 수 있다는 의미죠.

한 시중은행 관계자는 "전세대출 DSR은 만기 등 산정 자체가 쉽지 않을 것"이라며 "도입되면 실수요자에 대한 대출 제한 뿐 아니라 어떤 방식으로 산정해 적용하는지 등을 둘러싼 논란이 커질 가능성이 높다"고 설명합니다.

전세대출이 실질적으로는 세입자(임차인)가 아닌 임대인 주머니로 들어간다는 점도 고민이 필요한 부분입니다. 전세대출 미반환에 따른 채무불이행 우려는 임대인을 통해 발생하는 만큼 이에 대한 대책도 필요한데요.

박춘성 금융연구원 연구위원은 임차인에게 전세대출 이자를 DSR에 직접 반영하는 것과 함께 임대인에게는 기존 DSR값을 규제 상한(40%)보다 낮게 제한(가령 30%)하는 방안을 제시했습니다. 이를 통해 대출 여력은 유지해 실제 전세가격이 하락할 땐 추가로 대출을 받아 전세보증금 상환에 활용토록 하자는 것이죠.

현재로선 전세대출 DSR 도입이 아주 급하진 않은 게 사실입니다. 올 들어선 가계대출 가운데 전세대출 역할도 크지 않은데요. 10월말 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행) 전세대출 잔액은 전년 말보다 1조8224억원 줄었습니다.

다만 집값 상승세가 멈추면 매매 수요가 전세 수요로 전환되면서 전세가격 상승으로 이어질 수 있는데요.

전세대출 수요가 빠르게 늘어나면 금융당국에서도 전세대출 DSR 도입 압박을 느낄 수밖에 없습니다. 전세대출 DSR이 논란을 벗어나 금융시장에 안착할 수 있을지 지켜볼 일입니다.

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