서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 문재원 기자

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내년도 아파트 공시가격은 올해 시세변동만 반영해 산정된다. 올해 집값 상승률을 고려했을 때 서울 강남 아파트 보유세는 올해보다 20% 이상 상승할 전망이다.

국토교통부는 19일 국무회의에서 이같은 내용의 ‘25년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안’을 보고했다고 밝혔다.

이번 수정방안에 따라 2025년도 공동주택 평균 시세 반영률은 2020년 수준인 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%가 적용된다. 현실화율을 적용했을 때보다 공동주택은 9.4%포인트, 단독주택은 13.2%포인트, 토지는 15.3%포인트씩 낮아졌다.

공시가격은 정부가 조사·평가해 공시하는 부동산 가격으로, 종합부동산세·재산세 등 각종 세금 부과는 물론 건강보험료 산정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등 67개 분야의 판단 기준이 된다.

정부는 부동산 공시법이 개정되지 않았으나 ‘공시가격 현실화율’을 적용하지 않기 위해 내년도 공시가격 산정 방식을 ‘2024년 말 시세×2025년 시세반영률(2020년 수준)’ 방식으로 적용하기로 했다.

정부가 공시가격에 시세만 반영되도록 현실화율을 동결했지만 올해 강남권 아파트값 급등에 따른 영향은 있을 것으로 보인다. 반면 지난해에 이어 올해도 하락세를 이어간 지방 아파트의 내년 보유세 부담은 현재보다 더 줄어들 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산전문위원이 제공한 세금모의계산 결과를 살펴보면 서울 주요 단지 보유세(재산세·종합부동산세)는 20~30%까지 상승할 수도 있다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 내년 보유세 추정치는 1407만9739원으로, 올해 납부 추정액(1160만8358원)보다 21.3%(247만1381원) 늘어난다. 재건축을 앞두고 있는 잠실주공5단지 전용 82㎡의 내년 보유세 추정치는 728만5058원으로, 올해 추정액(581만1854원)보다 25.4%(147만9204원) 늘어난다.

공시가격 추정치는 올해 9월 실거래 시세에 공동주택 공시가격 현실화율 69%, 공정시장가액비율 43~45%를 적용해 산출했다.

국토교통부

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강남에 비해서는 올해 집값 상승폭이 크지 않았지만 상승세를 꾸준히 이어갔던 ‘마·용·성’도 보유세가 올해보다 10%이상 오를 전망이다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡아파트 1주택자의 내년 보유세 추정액은 275만1977원으로 올해 추정 납부액(239만3687원)보다 15%이상 오르는 것으로 분석됐다.

이번 수정방안에 따라 산정된 2025년 최종 공시가격은 2024년 말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정될 예정이다. 다만 연말까지 집값 변동에 따라 보유세 규모는 달라질 수 있다. 특히 올해 내내 하락세를 보인 지방 중저가 아파트 단지의 경우 내년 보유세는 올해보다 낮아질 것으로 보인다.

이번 수정방안에 따라 산정된 2025년 최종 공시가격은 2024년 말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정된다. 부동산 공시법이 개정되면 공시가격 산정방식은 ‘전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’로 바뀐다. 올해 시장가격 변동에 따라 내년도 공시가격이 결정되는 방식이다.

이 경우 부동산 공시가격 현실화 로드맵 추진 과정에서 발생했던 공시가격의 실거래가 역전 현상은 최소화될 수 있을 것으로 보인다. 그러나 시세 변동만 반영하겠다는 이번 합리화 방안 역시 부자감세 논란에서 벗어날 수 있을지는 미지수다. 다만 윤석열 정부에서 법개정이 이뤄질 가능성은 높지 않다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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