내년부터 수도권 아파트 공급 감소 본격화
2022년부터 착공 실적 감소…3년 뒤인 내년부터 준공 ‘평균 이하’ 전망
지방은 내후년부터 공급 감소 본격화 예상…지난해 착공물량 평균치 하회
◆ 부동산360 ◆

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지의 모습. [연합] <이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

[헤럴드경제=정순식 기자] 정부의 대출 규제 이후 전국적으로 주택 시장이 소강 국면으로 접어들었지만, 여전히 불안이 잠재돼 있다는 경고가 나온다. 최근 수년간 주택 착공 물량이 줄면서 내년부터 수도권을 시작으로 주택 공급 감소가 본격화될 것으로 예상되기 때문이다.

특히 비아파트는 공급 감소가 지속되고 있으며 오피스텔 등 준주택은 통계에 잡히지 않아 이른바 ‘주택 공급 절벽’에 대한 체감도가 높아질 수 있다는 전망까지도 나온다.

24일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 ‘현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언’ 보고서에 따르면 주택 공급 통계를 집계하기 시작한 2005년부터 지난해까지 19년간 전국 주택(아파트와 비아파트 포함) 공급시장에는 연평균 42만9000가구가 준공됐다.

특히 2019년은 부동산 시장 활황 등에 힘입어 준공 물량이 51만8000가구에 달했으며 2021년부터 지난해까지 준공 물량도 이와 비슷한 수준을 기록했다.

문제는 2022년부터 착공 실적이 감소하기 시작해 지난해는 30만가구를 밑돌았다는 점이다.

올해 1∼8월의 경우 착공실적은 작년 동기 대비로는 36.6% 증가했지만 2005∼2023년 평균치와 비교하면 40.5% 줄었다.

이같은 착공 감소는 준공 감소로 나타나게 되는데 통상 착공부터 준공까지 수도권 아파트는 2∼3년, 지방 아파트는 3년 정도의 시차가 있다.

특히 수도권 아파트의 경우 올해까지는 준공 물량이 연평균(15만6천가구)을 웃돌겠지만 내년부터는 이보다 낮아질 전망이다. 내년 기준으로 3년 전인 2022년 착공 물량이 14만가구에 그쳤기 때문이다.

지난해에도 착공 물량이 10만가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다.

나아가 아파트가 아닌 비(非)아파트는 이미 2016년부터 공급 감소세가 지속되고 있어 수도권의 전체 주택공급도 내년부터 예년 평균치(5만6000가구)를 하회할 전망이다.

비아파트 공급 감소는 경기 침체와 아파트와 동일한 규제, 전세사기 등으로 인한 수요 위축 등이 복합적으로 영향을 미친 결과로 풀이된다.

2005∼2023년 수도권에서 연평균 6만1000가구의 비아파트가 공급됐으나 2020년부터 지속적으로 연평균치를 밑돌기 시작했으며 지난해는 4만가구 이하 수준으로 떨어졌다.

건산연은 “올해 주택 준공 물량은 21만4000가구로 예년 평균 21만6000가구를 유지하는 수준이 되겠지만, 내년부터는 2022년 이후의 착공 감소가 직접 반영되면서 예년을 하회하는 수준으로 준공이 감소할 것”이라고 전망했다.

게다가 오피스텔 등 통계에 집계되지 않는 준주택 상황도 비아파트와 유사해 시장에서 체감하는 감소세는 더 클 수 있다.

지방 주택 시장의 경우 내년부터 준공 물량이 감소세로 돌아서고 2026년부터는 본격적으로 주택 공급이 감소할 것으로 전망됐다.

지방의 아파트 착공 물량은 2022년 이후 감소하기 시작했다. 특히 지난해는 착공 물량이 10만가구 이하로 떨어지며 예년 평균치(16만7000가구)를 크게 밑돌았다.

이에 따라 2026년 준공 감소폭이 클 것으로 건산연은 내다봤다.

지방의 비아파트 공급도 수도권과 마찬가지로 2016년 정점을 찍은 이래 8년째 감소를 나타내고 있다. 예년 평균 준공 물량은 5만가구 수준이나 6년 연속 이에 미치지 못하고 올해는 절반에도 못미치는 2만2000가구 수준으로 추산된다.

다만 2022년 주택 착공 물량이 19만7000가구여서 내년까지는 준공 물량이 전년보다 줄어들어도 영향이 제한적이나 지난해 착공 물량은 12만가구에 그쳐 2026년부터 준공 감소세가 본격적으로 나타날 전망이다.

건사년은 지방 주택 시장과 관련, “올해까지는 예년을 상회하는 수준으로 준공 물량이 유지되는 점을 고려하면 준공 감소 영향이 수도권보다는 이연돼 나타날 것”이라고 밝혔다.