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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 11월 26일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.



◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 오늘의 마지막 순서입니다. 부자가 되는 대세 정보를 전해드리는 코너죠. 각 분야 전문가들에게 각종 정보를 들어보는 시간 <부자대세>입니다. 오늘은 우리은행 남혁우 자산관리 컨설턴트 전화로 연결하겠습니다. 컨설턴트님 나와 계십니까?

◇ 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트 (이하 남혁우) : 예 안녕하세요. 남혁우 컨설턴트입니다.

◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 오늘은 부동산 시장 좀 살펴보도록 할게요. 아파트 전세 가격이 전국적으로 굉장히 많이 오르는 것 같아요?

◇ 남혁우 : 네 한국부동산원이 10월 작성한 전세가격 지수 전년 동월 대비 증감률 한번 살펴보시면요. 24년 수도권과 지방의 전세가격 흐름이 좀 차별화되다가 최근 10월부터는 수도권 지방 모두 상승 수치를 기록하면서 가격 동절 현상을 보이고 있어요. 지방권의 경우 특히 9월 전년 동월 대비 -0.01% 수치를 기록했었는데 10월에 0.03% 상승 수치를 기록하면서 반전에 성공했습니다.

◆ 조태현 : 그래도 지방은 수도권에 비해서는 좀 나아지고 있다고 하는데, 이쪽도 양극화인가 봐요. 이렇게 차이가 나는 이유는 뭐로 보십니까?

◇ 남혁우 : 아무래도 지난 상승장에 수도권에 집중되었던 규제 때문에 지방에 분양 쏠림 현상이 있었고요. 이 분양 물량이 현재 어느 정도 공급 부담으로 작용을 하고 있는 건데요. 하지만 최근 들어서 미분양 물량이 조금씩 해소가 되고, 전월세 매물 입주 물량 역시 일부 지역을 제외하면 지방이 적은 편이다 보니까 전세시장 수급 상황이 조금씩 나아지고 있는 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희 청취자분들도 그렇고요. 전세에 관심 있는 실수요자분들이 관심을 가지는 것 가운데 하나가 전세시장의 이런 추세를 명확하게 보려면 어떤 지표를 보는 게 좋겠냐 이런 거거든요. 어떻게 조언을 해 주시겠습니까?

◇ 남혁우 : 아무래도 한국부동산에서 매주 발표하는 전세수급지수 지표를 활용해 보시면 좋을 것 같은데요. 기준선 수치 100을 기점으로 100보다 높고 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 걸 의미하고요. 100을 하향할수록 공급이 수요보다 많다는 것을 의미합니다.

◆ 조태현 : 100이 기준치다.

◇ 남혁우 : 예 맞습니다. 그래서 수도권의 경우 올해 6월 이미 100을 상회하며 추세를 유지하고 있는데, 지방은 여전히 100을 하회하는 수치를 기록 중이기는 하지만 그래도 희망적인 것은 올해 1월 대비 3포인트 이상 높아진 94.7포인트를 현재 기록하고 있으면서 회복하는 추세입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 전세수급지수 매주 한국부동산원에서 나오는 지표고요. 기준치가 100입니다. 이렇게 변해가는 과정, 이 배경 어떻게 분석하고 있나요?

◇ 남혁우 : 일단은 수도권부터 말씀드려보면 일단 100초반 포인트를 지금 기록을 하고 있는데 앞으로는 좀 과열될 것 같거든요. 그런데 이유가 아무래도 전세매물 부족 현상이 좀 심합니다. 가장 큰 이유는 아무래도 경기도 안 좋고 하다 보니까 이사 수요도 많이 줄었고요. 계약 갱신하시는 분들이 굉장히 증가를 많이 했어요. 그래서 23년 고금리 등 여파 때문에 월세 찾는 수요 분들도 전세매물 증가했던 때하고는 또 너무 다른 모습이거든요. 그리고 갭 투자를 통해서 사실 시장에 공급되는 전세 물량도 굉장히 적고요. 그래서 수도권 전월세 매물량 추이를 참고로 말씀드려보면 22년 말에 약 20만 개에서 24년 현재 11만 개 정도로 한 45% 이상 급감한 상태입니다.

◆ 조태현 : 예 그러니까 수도권 쪽에서는 전세 물건 자체가 부족하다 이런 뜻으로 받아들이면 되겠습니까?

◇ 남혁우 : 예 맞습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 수요자들에게는 굉장히 문제가 될 수도 있는 그런 상황이라고도 볼 수가 있겠는데 전세 수요자들 상황은 지금 어떤가요?

◇ 남혁우 : 아무래도 일부 금융권에서 전세대출을 제한하고 있고 대출금리가 상승하는 것처럼 금융환경이 악화되다 보니까 사실 전세 수요가 좀 많이 줄어들었어요. 그래서 현재 전세시장이 좀 쉬고 있는 약간 휴화산 같다고 말씀을 드릴 수 있을 것 같은데요. 공급도 없는데 수요도 또 같이 없는 거죠. 그리고 지금 최근에 동남권이나 서울 동부권에 입주 물량이 일부 집중되면서 수요를 어느 정도 분산시키는 효과도 있거든요.

◆ 조태현 : 올림픽파크 포레온 같은 데.

◇ 남혁우 : 예 맞습니다. 그리고 이문동에 신축 아파트 단지들이 입주를 시작을 하고 있거든요. 근데 제가 좀 주목하고 싶은 거는 앞으로 세계적으로 금리 인하 사이클에 접어들었고 빠른 시간 안에 금리 인하를 확신할 수는 없지만 어쨌든 추가적인 금리 하락에 대한 기대가 살아있기 때문에 시장금리 하락의 압력은 계속 있을 거라고 보여지거든요. 그러면 대출 규제 금리 상승에 대한 여파가 어느 정도 상쇄될 수도 있고요. 그리고 또 서울은 특히 입주 물량이 너무 없어요. 내년 초면 정말 입주 물량이 가뭄입니다. 그래서 수요도 적은데 현재는 그보다 더 적은 공급 예상이 확실하기 때문에 앞으로 좀 과열될 모습을 보일 수 있다고 말씀을 드리고 싶어요.

◆ 조태현 : 과열될 수 있다. 수요자들에게 문제가 생길 정도인가요?

◇ 남혁우 : 8년 만에 거의 입주 물량은 최저치라고 보시면 되고요.

◆ 조태현 : 문제가 생기겠네.

◇ 남혁우 : 금리나 대출 금리 같은 경우에도 통상적으로 지금 현재 대출 규제가 약간 총량제 같은 성격을 띠고 있다 보니까 아무래도 상반기에는 대출 규제를 좀 완화적 모습을 보이다가 하반기에는 또 대출을 좀 강하게 규제하는 이런 형태로 보통은 가거든요. 그러다 보면 대출 규제가 어느 정도 좀 일부 완화될 수 있고요. 그리고 금리나 이런 것들이 좀 말씀드렸던 것처럼 시장금리와 연동된 대출 금리가 하락할 수 있고, 여기에 더해서 입주 물량까지 정말 없다면 가격 상승 압력이 좀 커질 수 있을 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 이렇게 가격 상승 압력이 커지고 계속 이게 이어질 것이다. 그러면 실수요자는 어떻게 대응을 해야 되나요?

◇ 남혁우 : 일단은 전세 거주하고 있는 분들이라고 하면 임대차 계약갱신권을 사용할 수 있잖아요. 6개월 전까지 임대차 계약을 갱신하겠다고 하는 권리를 임대인에게 말씀하시면 계약갱신권을 충분히 사용하실 수 있으니까요. 그러면 2년의 거주기간이 또 확보가 되는 거고요. 그러면 26년까지 공급 가뭄의 시기를 어쨌든 잘 넘어가셔 향후에 더 나은 조건 아니면 더 나은 가격, 더 나은 매물 컨디션들을 종합적으로 고려하셔서 이사를 한번 다시 고민해 보시는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 전세시장도 지금 만만치 않은 것 같습니다.지금까지 우리은행 남혁우 자산관리 컨설턴트와 함께 전세와 관련된 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 남혁우 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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