경기도 성남시 분당구 일대 아파트단지 모습. 연합뉴스

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수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 ‘첫 타자’가 될 총 3만6000가구 규모의 선도지구가 27일 공개됐다. ▶분당에선 샛별마을·양지마을·시범단지 우성 등 1만948가구가 선정됐고, ▶일산에선 강촌·백송·후곡마을 등 8912가구가, ▶평촌은 샘마을·꿈마을금호 등 5460가구가 뽑혔다. ▶중동은 삼익·대우동부 등 5957가구, ▶산본은 자이백합·한양백두 등 4620가구로 총 13개 구역 3만5897가구가 선정됐다.

국토교통부와 경기도·성남시·고양시·안양시·부천시·군포시 등은 이날 이 같은 내용의 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다. 이로써 1991년 최초 입주한 1기 신도시 재건축이 33년 만에 본격적으로 첫 발을 떼게 됐다.

선도지구로 선정된 구역은 지난 4월 국회를 통과한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라 즉시 특별정비계획 수립에 착수해 내년에 특별정비구역으로 지정되고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비사업이 추진된다. 통상 10~15년 걸리는 재건축을 정부와 지자체의 지원 하에 6년 안에 마무리하겠다는 목표다.

국토부는 또 선도지구를 시작으로 1기 신도시에서 2만~3만가구 규모의 재건축 대상 단지를 매년 선정할 방침이다. 현재 39만2000가구에 달하는 1기 신도시 전체를 한꺼번에 재건축할 수 없으니, 순차적으로 정비사업을 추진해 주택시장의 혼란을 최소화하겠다는 것이다. 다만 촉박한 재건축 일정, 공공기여·분담금 등에 따른 주민 반발, 이주 대책 등 넘어야 할 산이 많아 적잖은 진통도 예상된다.

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'재건축 첫 타자' 어디가 됐나

당초 국토부는 선도지구 기준 물량으로 총 2만6000가구를 제시했고, 지자체당 1~2구역 추가 시 최대 3만9000가구가 선정될 수 있다고 밝혔다. 뚜껑을 열어보니 최대치에 가까운 약 3만6000가구를 선정했다.

신재민 기자

선도지구 경쟁이 가장 뜨거웠던 분당은 수내동 양지마을1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 한양 아파트(4392가구)와 서현동 시범단지 우성·현대, 장안타운건영3차 아파트(3713가구), 분당동 샛별마을 동성·라이프·우방·삼부·현대(2843가구) 등 총 3개 구역 1만948가구가 재건축 첫 타자가 됐다. 양지마을1단지 금호아파트를 소유하고 있는 이재명 더불어민주당 대표는 이번 선정으로 재건축 호재를 얻게 됐다.

일산 역시 3개 구역 8912가구가 선정됐는데, 백송마을1·2·3·5단지(2732가구), 후곡마을3·4·10·15단지(2564가구), 강촌마을3·5·7·8단지 (3616가구) 등이다.

평촌도 꿈마을금호·한신·라이프·현대(1750가구), 샘마을임광·우방·쌍용·대우·한양(2334가구), 꿈마을우성·건영5·동아·건영3(1376가구) 등 3개 구역 5460가구가 낙점됐다. 중동은 반달마을A 삼익, 동아·선경·건영(3570가구), 은하마을 대우동부·효성쌍용·주공 1단지·2단지·대우 동부(2487가구) 등 2개 구역 5957가구가, 산본은 자이백합·삼성장미·산본주공11(2758가구), 한양·동성·극동백두(1862가구) 등 2개 구역 4620가구가 재건축 첫 발을 떼게 됐다.

국토부는 이밖에 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립인 분당·일산의 1400가구를 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 지원을 할 예정이다. 분당 야탑동 목련마을 빌라단지(1107가구)와 일산 마두동 정발마을2·3단지(262가구)가 들어갔다. 이들 2개 구역을 포함하면 분당은 재건축 단지가 총 4개 구역 1만2055가구, 일산은 4개 구역 9174가구로 늘어난다.

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앞으로 재건축 일정은

선도지구는 내년부터 재건축의 첫 단추가 될 특별정비계획 수립에 착수한다. 국토부는 앞서 사업 진행을 빠르게 할 수 있게 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙안’도 제시했다. 그간 정비사업 경험과 자금력이 풍부한 신탁사나 한국토지주택공사(LH) 등은 정비계획 수립 완료 전까지 공식적인 사업시행자의 지위를 받지 못해 정비계획 수립 참여에 소극적이었는데, 주민과 토지주 과반 동의가 있으면 신탁사 등을 예비사업시행자로 지정해 사업 진행 속도를 높일 수 있다는 것이다.

김영옥 기자

다만 이 같은 행정 지원에도 재건축 진행엔 변수가 워낙 많아 많은 난관도 예상된다. 당장 용적률 상향에 따른 공공기여(기부채납)를 두고 지자체와 주민 간 의견이 갈라질 수 있고, 주민 분담금이 구체적으로 책정되는 관리처분계획 인가 단계에선 주민 간 갈등이 불거질 소지도 있다.

김주원 기자

정부는 이밖에 선도지구가 대부분 통합재건축으로 진행돼 목돈이 많이 들어가는 만큼 금융 지원도 할 예정이라고 밝혔다. 내년에 투자설명회 등을 열어 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 26년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다.

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매년 2만~3만가구 재건축 대상 추가 지정키로

이번에 선도지구에서 탈락한 단지들은 “재건축이 또 10년 미뤄지는 것 아니냐”는 불안감이 크다. 실제 분당의 경우 단 몇 점 차이로 당락이 갈렸다고 한다. 탈락 단지들은 선도지구가 속도를 낸다 해도 ‘우리 집 재건축 차례’가 언제 올지 기약이 없고, 하염없이 기다려야 하는 건 아닌지 걱정이 많다. 벌써 일부 단지는 노후계획도시특별법상이 아닌 도시정비법상 재건축을 허용해 달라고 요구하고 있다.

경기도 분당 내 한 아파트 단지에 현수막이 붙어 있다. 연합뉴스

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이에 대해 국토부는 내년부터는 공모 없이 주민제안 방식으로, 연도별 정비물량 내에서 2차·3차 재건축 단지를 선정할 계획이라고 밝혔다. 선도지구 공모를 해보니 주민동의율 확보 경쟁이 격화돼 주민과 지자체 모두 피로감이 컸다는 후문이다. 국토부는 2035년까지 10년에 걸쳐 1기 신도시 연간 정비 물량을 설정해 뒀는데, 매년 2만~3만 가구를 재건축 대상 단지로 승인해 가겠다는 것이다.

또 대략적인 재건축 순서를 정하겠다는 게 정부 방침이다. 이번에 떨어졌지만 주민동의률이 50%가 넘는 구역은 2026~30년 내 특별정비계획을 마치도록 하고, 주민동의율 50% 미만 구역은 2031년~34년에 진행하는 식이다.

국토부 관계자는 “2차·3차 재건축 단지로 선정되더라도 진행 과정에서 주민 간 의견 일치가 잘 되면 사업 속도가 선도지구보다 더 빨라질 수 있다”며 “선도지구 재건축이 다 끝나야 다음 단지가 재건축을 시작하는 게 아니다”라고 강조했다.

박상우 국토부 장관은 “노후계획도시 정비와 관련해 오늘 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하는 등 국민과의 약속을 차질 없이 이행하고 있다”면서 “다음 달에는 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주 대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획”이라고 말했다.

백민정 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr

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