서울시가 코엑스~GBC~잠실종합운동장 일대에 조성할 SID(국제교류복합지구) 전경. SID 일대는 105층 GBC를 중심으로 세계 최고의 MICE 복합 단지로 조성된다./ 사진=서울시

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특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 관리하는 현행 제도가 당초 기대만큼 부동산시장 안정효과를 끌어내지 못한다는 분석이 제기됐다. 투기 억제 등 긍정적인 효과보다 재산권 침해 등 부정적인 영향이 더 커졌다는 지적이다.

19일 서울시는 서울 역사박물관에서 '서울시 토지거래허가제도의 효율적 운영방안 모색 토론회'를 열었다. 시는 개발사업방식과 지역 특성에 따라 구역지정 전후의 시장변화를 분석하고, 허가구역 지정과 해제 절차를 다양한 상황별로 제도를 개선하기 위한 연구용역을 진행 중이다.

이번 토론회는 연내 '국제교류복합지구' 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동) 총14.4㎢를 토지거래허가구역으로 재지정 심의를 앞두고, 제도 효과 등을 연구결과를 논의하기 위해 마련됐다.

토지거래허가구역은 현재 서울에는 개발사업지역을 중심으로 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이는 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 10.8%를 차지한다. 토지거래허가구역으로 지정되면 기준 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히, 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며, 2년간 매매·임대도 금지된다.

제도 효과 관련 연구분석을 맡은 이창무 한양대학교 교수는 "개발사업 선정 전후 투기적 행태 차단을 위해 일정 기간 구역 지정은 필요할 수 있다"며 "그러나 투기 억제 목적을 달성한 적정 시점에서는 구역 해제를 고려해야 한다"고 지적했다.

이번 분석에 따르면 토지거래허가구역 지정과 관계없이 개발호재로 자산가치 상승이 기대되는 상황이면 가격 상승이 발생했다. 서울시 주택시장은 거시적인 금융요인, 부동산 정책에 주로 영향을 받은 반면 토지거래허가제도 효과는 유의미하지 않았다.

특히 올해 6월 토지거래허가구역으로 재지정된 국제교류복합지구' 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동) 총 14.4㎢에 대한 구역 유지를 다시 검토해야 한다는 주장이다. 2020년 첫 구역 지정 직후에는 매매 안정효과가 있었지만, 이후 약화됐고 현재는 미비하다는 설명이다.

GBC 일대는 인접 영향권 500m, 1km 기준 모두 비영향권 대비 규제 지역 내에서 시행 후 2년간 약 -9.5%의 안정화 효과를 나타냈다가 이후 효과가 거의 사라졌다. 비영향권 대비 인접 영향권에서는 시행 2년 후 약 4%까지의 상승이 나타났다.

이 교수는 "서울 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 주변 토지거래허가구역 지정이 필요했는지 명확한 근거를 찾기 힘든 상황"이라며 "최근에는 가격안정효과가 퇴색해 해제 필요성을 논의할 수 있는 상황"이라고 말했다.

압구정·목동·여의도·성수 등 주요 정비구역도 토지거래허가구역 지정에 따른 가격 안정 효과도 분명히 않다고 지적했다. 이 교수는 "토지거래허가구역 지정 이후 재개발·재건축 사업지 모두 거래량 급감이 관측되나 재건축 사업지의 거래량 감소가 더 급격하다"며 "가격 변동의 경우 토허제 지정 이후 상당한 안정 효과를 관측할 수 있으나 분석 기간이 2022년 금리 급등으로 인한 시장 침체기와 중첩돼 있어 토허제 효과만으로 판단하기는 힘들다"고 설명했다.

토지거래허가구역 제도의 보완책으로 규제 지역 축소 등 '핀셋' 관리방식을 제시했다. 규제 지역을 현행같이 광범위하게 지정하는 대신 일부 재건축 단지 등으로 축소해야 한다는 주장이다. 이 교수는 "GBC 일대 지정을 유지할 경우에는 규제 지역의 범위를 축소하고, 만약 해제한다면 신속통합기획 재건축단지와 같이 국지적인 지역으로 지정해야 한다"고 했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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