새해 들어 금융·세금·건설 등 부동산 관련 여러 제도 변화를 맞이하면서 시장 참가자들의 투자 방향에도 영향을 미칠 전망이다. 신생아 특례대출 소득 요건은 완화되고, 내 집 마련을 꿈꾸는 청년을 위한 새로운 저금리 대출 상품이 출시된다. 비수도권 부동산 시장을 살리기 위한 세제 혜택도 제공된다. 올해 6월과 7월에는 각각 새 아파트 공사비 상승과 가계대출 한도 축소로 이어지는 제도 시행도 예정돼 있다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 연합뉴스

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◆하반기 ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행

5일 정부와 부동산R114에 따르면 올해부터 2027년까지 출산한 가구에 대해서는 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 기존 부부 합산 연 소득 2억원에서 2억5000만원으로 상향된다. 이에 더해 특례대출 기간에 추가 출산한 가구에 적용하는 우대금리는 0.2%포인트에서 0.4%포인트로 높였다.

무주택 청년들을 대상으로 분양가의 최대 80%까지 최저 연 2.2%(소득·만기별 차등) 금리로 빌려주는 청년주택드림대출도 연내 출시된다. 청년주택드림 청약통장에 1년 이상 가입하고, 1000만원 이상 납입실적이 있는 자가 해당 통장을 사용해 청약에 당첨된 경우 청년주택드림대출을 이용할 수 있다. 세부 요건은 연내 발표된다.

서울에 위치한 은행 개인대출 창구에서 직원들이 업무를 하고 있다. 뉴스1

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주택담보대출을 약정된 만기보다 일찍 갚을 경우 부담해야 하는 중도상환수수료는 이달 13일부터 줄어든다. 금융당국은 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 등 실제 발생한 비용 외에 다른 비용은 부과할 수 없도록 제도를 개편한다. 부동산R114는 “주요 시중은행의 주담대와 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어들 것”이라고 분석했다.

올해 하반기에는 가계대출 한도가 더 줄어드는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 실시도 예정돼 있다.

스트레스 DSR이란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리 상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도를 말한다. DSR 산정 때만 스트레스 금리를 부과하는 것으로 실제 대출 금리와는 상관없지만, 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 특히 3단계에는 스트레스 금리를 100%(1단계 25%, 2단계 50%) 적용하는 데다 적용 범위도 모든 가계대출로 넓어진다.

◆인구감소지역 주택 취득 시 세제 혜택

올해 1주택자가 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경 지역 및 광역시 내 군지역은 포함) 주택 취득 시에는 세제 혜택이 부여된다. 인구감소지역 내 공시가격 4억원 이하 주택 1채를 2026년 12월31일까지 신규 취득할 시 1주택자로 간주하고 1세대 1주택 특례가 적용된다.

또 무주택자나 1주택자가 인구감소지역에 소재한 주택을 구입하면 주택 취득세를 최대 50%까지 감면(취득가액 3억원 이하, 3년 이상 보유 의무)받을 수 있도록 했다.

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1주택자가 비수도권의 준공 후 미분양 주택을 올해 말까지 취득하는 경우에도 1세대 1주택 특례를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하이며 취득가액 6억원 이하 주택이 대상이다.

서민 주거비용 절감을 위해 소형주택(아파트 제외)을 생애 최초로 구입할 때는 300만원까지 주택 취득세를 면제한다. 전용면적 60㎡ 이하, 6억원(지방 3억원) 이하인 주택으로 올해 내 취득한 경우가 대상이다.

정비사업 관련 제도 개선 사항들도 연내 시행된다. ‘재건축 패스트트랙 제도’ 도입 등을 담은 도시정비법 개정안이 최근 국회 본회의를 통과함에 따라 6월부터는 지은 지 30년이 넘은 아파트라면 안전진단을 통과하지 않더라도 재건축에 착수할 수 있게 된다. 개정 도시정비법은 안전진단의 명칭을 ‘재건축진단’으로 변경하고, 재건축진단의 실시 기한을 사업시행계획인가 전까지로 늦췄다.

6월부터는 30가구 이상 민간아파트 단지도 에너지 절약형 친환경 주택 건설을 위한 제로에너지건축물(ZEB) 인증 5등급 이상을 받아야 한다. 분양업계에서는 이번 인증제도 도입이 공사비에 영향을 미칠 것으로 본다.

하나금융연구소는 최근 보고서에서 “민간아파트의 ZEB 의무화로 인해 공사비 상승, 부동산 개발 사업성 저하 등으로 단기 주택공급 감소와 같은 부작용이 부각될 것”이라며 “중장기 측면에서는 비용절감 효과를 고려할 때 ZEB의 미래는 밝을 것”이라고 전망했다.

이강진 기자 jin@segye.com

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