서울의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

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아시아투데이 김다빈 기자 = 정부가 서울 등 수도권 주택 공급을 위해 칼을 빼들었다. 그간 공공이 진행할 수 있던 '도심 공공주택 복합사업'에도 신탁, 리츠(부동산투자회사) 등 민간 전문기관을 사업시행자로 참여시켜 사업 속도를 끌어올릴 방침이다. 공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 △심의 기간 단축 △용적률 상향 등 각종 특례를 줘 수도권 '주택 공급 절벽' 우려에 정면대응하겠다는 것이다.

국토교통부는 7일 '도심복합개발 지원에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 제정안을 시행한다고 밝혔다.

도심복합사업은 과거 문재인 정부가 시작했다. 도심 내 위치하고 있지만, 사업성이 낮아 민간이 주도하는 재개발에 선뜻 나서지 못하는 사업지에 용적률 상향 등의 특례를 제공해 고밀 개발, 주택 공급 속도를 높이는 사업이다.

이는 조합 등이 주도하는 재개발 등 민간 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여한다는 것이 특징이다. 다만 공공이 토지를 수용하는 사업 방식이다 보니 잡음이 적지 않았다. 주민 반발이 곳곳에서 이어졌고, 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점에 사업이 활발하지 못했다. 이에 현재 윤석열 정부는 지난 2022년 발표한 '8·16 부동산 대책' 등을 통해 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다고 예고한 바 있다.

이번 법 제정을 통해 이날부터 도심복합개발에는 민간 기관도 사업을 시행할 수 있는 길이 열리게 됐다. 제정법에서 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠 등 민간도 시행할 수 있게 된 것이다.

조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심복합사업과 동일하다. 다만 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않아도 되는 점이 기존과 다르다. 사업을 시행하려는 민간 기관은 전체 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻으면 된다.

복합개발사업은 교통이 편리해 상업·문화거점이 될 수 있지만 낙후된 지역은 '성장거점형', 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 분류해 개발된다. 사업지 상황에 맞춰 특례를 차등화하는 것이다.

성장거점형은 노후도와 관계없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역 또는 대중교통 결절지로부터 500m 이내인 지역 등에서 시행할 수 있다. 주거중심형은 역 승강장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역에서 가능하다.

건폐율과 용적률의 인센티브도 부여된다. 특히 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해준다. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률이 500%이다. 이를 최대 700%까지 상향할 수 있어진 것이다.

이 경우 용적률 상향에 따라 개발 이익의 일부는 공공주택, 기반시설로 공급해야 한다. 복합개발로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하·주거중심형은 30∼50% 범위에서 시도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급하도록 했다.

부동산 경기 침체, 공사비 급등으로 일감이 줄고 있는 신탁사 등에는 도심 복합개발사업이 새로운 먹거리가 될 것으로 전망된다. 다만 부동산개발 업계에서는 대대적인 사업 활성화는 지켜봐야 한다고 보고 있다. 도심복합개발사업이 사업성이 높지 않은 곳을 대상으로 진행하다 보니, 현재 부동산 시장 침체 분위기와 맞물려 사업을 진행해도 큰 수익을 거둘 수 있을지 따져봐야한다는 입장이다.

또 주민 상당수의 동의를 얻어야 재개발에 나설 수 있는 점도 난관 중 하나다. 공사비 급등에 주민 분담금도 높은 수준을 보이고 있는 만큼, 민간 기관이 주민을 설득하기 위해선 넘어야 할 산이 적지 않아서다.

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