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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2025년 3월 20일 (목)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆박귀빈 아나운서(이하 박귀빈): 토지거래 허가제가 한 달 반 만에 부활하고 지난번보다 더 확대 되었습니다. 최근 서울시 아파트 값이 급등 조짐을 보이면서 이른바 '잠삼대청' 강남 3구 지역에 더해 서초와 용산까지 토지거래허가구역을 재지정 했는데요. 오세훈 서울시장도 심려를 끼쳐드려 송구하다며 고개를 숙였습니다. 다시 확대 부활하는 토지거래허가제와 더 옥죄여지는 대출, 부동산 전문가와 이야기 나눠보죠. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 스튜디오에 모셨습니다. 소장님, 안녕하세요?
◇김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만): 안녕하세요?
◇김인만: 그렇습니다.
◆박귀빈: 이번에 다시 어떻게 된 겁니까? 재지정한다고 발표를 했습니다. 핵심 내용 설명 부탁드려요.
◇김인만: '잠삼대청'이라는 얘기 많이 들어보셨잖아요. 잠실, 삼성, 대치, 청담동 2월에 풀렸습니다. 재건축 아파트 빼고 일반 아파트들 풀렸는데요. 재지정이란 말이 저는 틀렸는 것 같습니다. 재지정이라고 한다면 장삼 대청을 다시 지정해야 되는데 이번에는 확대 적용입니다.강남 3구, 용산구 모든 아파트 40만 가구를 다 토지 거래 허가 구역으로 지정해 버렸습니다. 3월 24일부터 6개월 간이고요. 문제가 되면 6개월보다 더 늘릴 수도 있다라는 내용인데 토지 거래가 구역을 잘 모르시는 분들이 또 계실 수 있으니까요.
◇김인만: 우리가 집을 사게 되면 내가 입주할 수도 있고 또 전세를 끼고 살 수도 있잖아요. 전세를 끼는 걸 원천 차단합니다. 집을 사게 되면 내가 반드시 입주를 해서 2년 이상 거주를 해야 되고요. 만약에 내가 집이 있을 수도 있잖아요. 1주택이 있다라고 한다면 처분 조건입니다. 1년 내에 기존 집을 반드시 팔아야 된다. 반대로 해석하게 되면 전세를 주고 있는 집주인은 집을 팔 수 없는 규제가 토지거래 허가 구역입니다.
◆박귀빈: 이른바 우리 갭 투자라고 하는 그것을 하지 못하게 되는거죠?
◇김인만: 원천차단시키는 거죠.
◇김인만: 저는 처음 봤습니다. 원래 토지 거래가 구역은요. 원래 아파트에 적용하는 게 아니고 우리 땅이 있잖아요. 역사적으로 거슬러 올라가면 78년, 79년도 시절에 오일 파동 생겨서 돈은 들어오고 대전 수도 이전 그런 바람이 불면서 땅값이 올라가니까 투기꾼들 못 들어가게 하려고 만든 규제고요. 최근에도 3기 신도시 같은 경우 토지거래허가 구역으로 지정해서 투기꾼 막고 있는데 그걸 주택에다 적용을 하거든요. 주택도 대지 지분이 있다 보니까. 그러다 보니까 지금 이렇게 되는데 보통은 동별로 지정을 하고요. 잠삼대청이 왜 적용이 되냐면 마이스 개발이라고 잠실운동장하고 코엑스 쪽에 개발 호재가 있습니다. 그래서 투기하지 말라고 규제로 묶었고요. 압구정이나 여의도 같은 경우도 묶여 있는데 거기는 대규모 재건축 재개발 단지이기 때문에 묶어뒀습니다. 그러면 빠진 지역들은 반포 같은 경우는 빠져 있었고 다른 동들, 가락동이나 다 빠져 있었는데요. 이번에 다 적용하니까 그냥 고민하지 말고 강남 3구 용산구는 그냥 통으로 그냥 갭 투자하지 마라 굉장히 강력한 대책이 나왔습니다.
◆박귀빈: 2월에 어쨌든 풀어줬다가 한 달 반 만에 다시 번복한 거잖아요. 예상하셨어요?
◇김인만: 이렇게까지 이걸 예상한 사람은 별로 없었던 것 같고요. 이 정도까지는 저는 몰랐습니다. 그냥 잠삼대청 정도는 뭐 다시 할 수도 있겠다라고 생각했는데 이 정도 확대 지정한 거는 감히 저는 상상을 하지도 못했고요. 주민들 굉장히 지금 억울해하고 있죠.
◇김인만: 결국에는 집값이 많이 올라갔기 때문입니다. 뭐 한 달 만에 저는 이런 상승률 본 적이 없습니다. 송파구 한국부동산원 주간 매매가격 지수 변동률을 보면 3월 2주차가 0.72%가 나왔거든요. 0.7 하면 우리가 느낌이 안 오는데요. 곱하기 52, 1년이니까요. 이게 주간 변동률이니까요. 곱하기 52를 하게 되면 거의 한 40%에 가까운 상승 속도를 보여주는 겁니다. 속도가 굉장히 빠르다는 거고요. 문재인 정부 시절 2018년 2월 1주차가 0.76%. 7년 1개월 만인데 문재인 정부 시절에 1년에 걸쳐서 올라갔고요. 이번에는 한 달 만에 롤러코스터로 올라갔기 때문에 깜짝 놀라게 되는데 많은 분들이요, 그러면 진작에 빨리 하지 왜 또 한 달이라는 시간을 골든타임을 놓쳤느냐라는 비판의 목소리가 나오는데요. 왜 그런 현상이 발생하냐면 실거래 가격은 늦게 집계가 되거든요. 계약하고 30일 이내에 신고하게 되고 국토부에서 집계해서 올리는 데 또 시간이 필요합니다. 그러면 서울시 입장에서 아마 제가 본의 아니게 서울시 입장을 대변을 하자면요, 부동산 통계를 보게 되면 높은 상승률이 보이는데 실거래 가격 지수를 보게 되면 2주 전만 하더라도 통계에 안 잡혔거든요. 이거는 호가는 올랐는데 실제 거래가 안 됐다라고 아마 판단을 한 것 같습니다. 그런데 지난주부터 통계가 잡혔거든요. 실거래가격이 껑충 올랐죠. 저는 왜 이런 문제가 발생하는 것 같냐면 현장을 안 가봐서. 현장의 목소리를 들었으면 현장 분위기는 호가를 올리고 집주인들이 매물 회수하고 계약하려면 계좌번호 따려고 줄 서야 되는 상황인데 책상에만 앉아 있으면 이게 거래가 안 되네? 그냥 호가만 올랐네? 이런 판단 미스를 한 것 같습니다.
◆박귀빈: 근데 당시에 해제할 당시에도 지난 2월에도 집값 상승 우려된다 이런 우려 당연히 있었고 그거 감안해서 어느 정도 오를 거 예상하고 그래도 그 뒤의 상황이 나아질 거라고 생각하고 아마 풀었을 거 아니에요?
◇김인만: 당연히 예상을 했겠죠. 저도 토지거래 허가 구역을 풀어서 또 이 정도 난리가 나리라고는 예상을 못했습니다.
◆박귀빈: 근데 왜 이 정도로 심각하게 갑자기 올랐을까요?
◇김인만: 여러 가지 이유가 있는데요. 예를 들자면 우리 라이터 불을 딱 켜면 라이터 불을 켰다고 산불이 나지 않잖아요. 여러 가지 이유들이 있잖아요. 바닥에 낙엽도 있고. 바람도 많이 불고 날씨도 건조하고 약간 기름도 뿌려져 있고요. 이러면 금방 불이 붙는데 토지거래허가 구역 하나만 본다면 전세 끼고 못 사는 거지, 내가 입주하면 살 수가 있거든요. 그러니까 못 사게 하는 규제가 아니라 불편하게 하는 규제이기 때문에 사유재산 침해 논란도 있었고요. 내 집인데 내가 왜 전세 낀 집을 못 팔아라는 비판의 목소리, 그리고 결정적으로 토지거래허가 구역에 지정돼 있을 때도 계속 신고가가 나왔습니다. 어차피 집값 못 잡았습니다. 그러니까 집값도 못 잡고 사유재산 침해 논란이 있으니 그래 이 정도는 풀자 어차피 신고가 나왔는데라고 쉽게 풀었는데 운이 나쁘다면 운이 나쁠 수도 있고요. 여러 가지 사회 환경 자체가 일단 첫 번째 최근의 부동산 시장 트렌드가 '똘똘한 한 채' 입니다. 집을 많이 가지면 안 됩니다. 다주택자 규제 있잖아요. 5억짜리 세 채 가지신 분보다 20억 아파트 한 채 가지신 분이 세금을 적게 낼 수도 있습니다. 그러면 우리는 다 판단하죠. 한 채만 가져야겠다. 그러면 수도권이나 지방에서도 한 채를 가지는데요.
◆박귀빈: 똘똘한 걸 찾아야 하죠.
◇김인만: 똘똘한 게 서울 강남밖에 없고요. 지방은 미분양도 넘치는데 또 사회 현상이 어떤 게 있냐면 최근에 불경기잖아요. 저성장에 경기 침체에 정치 상황도 어지럽고 여러 가지 복잡하니까 불안하니까 가장 확실한 답을 찾죠. 그게 어디입니까? 역시 또 서울 강남. 지방은 요즘 소멸 위기 얘기 나오잖아요. 얼마 전에 영국 파이낸셜 타임즈에서 부산 소멸 위기다 이렇게 나오는데요. 영국도 요즘 할 일이 없는지 왜 부산까지 분석하는지는 잘 모르겠습니다만 아무튼 안 좋아요. 그러면 지방에 계시는 자산가들 예를 들어서 부산 해운대, 대구 수성구에 사시는 돈 있는 분들이 어떤 생각을 할까요? 옛날 같으면 우리 동네에 하나 더 사든지 땅을 사든지 건물을 사는데 이젠 아니죠. 있는 건물을 팔고 있는 땅을 팔고 있는 집을 팔고 서울 강남으로 올라옵니다. 그래서 갭 투자가 늘어나는 거고요. 외지인 투자 비중이 늘어납니다. 서울시에서 뒤늦게 깨닫고 부랴부랴 불을 꺼야 되는데 이게 한 달 만에 뒤집어버렸기 때문에 여러 가지 반발도 생기고 결국에는 이런 결과가 나온 것 같습니다.
◆박귀빈: 그러니까 지금 현장에서의 상황은 모든 게 집값이 상승될 모든 요인들이 지금 복합적으로 거기에 뭉쳐 있는 상태인데 토지거래 허가까지 풀어버리니까 폭발력이 엄청났던거죠.
◇김인만: 그렇죠. 또 내년에 입주 물량도 났던 거예요. 서울은 또 2026년부터 입주 물량 많이 줄어들고요. 기준금리도 내려가고 있죠. 그러니까 라이터만 보지 말고 밑에 뭐가 있는지 바람이 얼마나 부는지를 좀 살폈어야 되는데 좀 아쉬운 대목입니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 그렇다면 이번에 다시 한 번 규제를 하기로 했잖아요. 이번엔 통할까요?
◇김인만: 통하면 참 좋을 것 같은데요. 현실적으로 거래량은 줄어들 것 같습니다. 3월 24일 계약분부터 적용이 되죠. 그러면 지금 아마 오늘 또 현장은 굉장히 좀 혼란스러운 상황일 것 같은데요. 집주인들 전세 세입자가 있는 집주인들 마음은 어떻겠습니까? 엊그제까지만 하더라도 나는 안 팔아, 좀 더 기다려 볼 거야라는 마음이었는데요. 이제 시간이 3월 24일 이전에 계약을 해야 되기 때문에 1억 2억 내릴 테니까 빨리 팔아야겠다라고 하는데 3월 24일 지나면 어떻게 될까요? 못 팔잖아요. 안 파는 게 아니라 못 파니까 그냥 체념하고 나는 모르겠다 그냥 가지고 간다. 가격을 떨어뜨릴 필요도 없죠. 못 파니깐요. 그러면 매물은 줄어들게 되고 호가는 안 내립니다. 실제로 가격이 쉽게 떨어지기 어려운 구조고요. 오히려 풍선효과 더 확산될 우려도 있습니다.
◆박귀빈: 3월 24일부터 6개월 동안 지금 지정된 거죠? 그런 생각이 듭니다. 어찌 됐건 똘똘한 한 채 그러니까 돈 갖고 계신 분, 돈을 어쨌든 모아 아파트를 이 지역에 사려고 하셨던 분들이 돈은 갖고 있는데 어딘가로 갈 거 아닙니까? 여기 못 가니까요. 어디로 갈까요?
◇김인만: 두 가지 경우가 있는데 전세 끼고 못 사잖아요. 실거주하면 살 수 있습니다. 그러면 여전히 원하는 사람들은 서울 수도권에 거주하시는 분들은 내가 살고 있는 집을 팔든지 전세라면 전세를 빼고 입주하면 되는 거고요. 그래서 거래량은 줄어들어도 거래가 안 되거나 가격이 떨어지지 않는 이유가 누구나 알잖아요. 압구정, 여의도, 잠실, 삼성동, 청담동 이름만 들어도 돈 좀 있으면 솔직히 가고 싶잖아요. 가고 싶은데 내가 입주하면 되는 거고요. 입주 못하는 분 있잖아요. 지방에 계시거나 서울에 아파트 하나 사려고 내가 예를 들어서 전문직이라면 부산의 병원 폐업하고 서울에 아파트 이사할 수는 없는 노릇이니 선택지가 지정되지 않은 곳 마포 성동, 강동, 동작구 쪽으로 눈을 돌리겠죠. 최근에도 성동구나 마포 쪽은 거래량 많이 늘어났고요. 집값도 올라가는 분위기인데 이렇게 되면 더 속도가 빨라지지 않을까, 거래량 더 빨리 늘어나지 않을까 싶고요. 서울시도 생각을 했겠죠. 경고 멘트 하나 날렸습니다. 보도 자료 내용 보게 되면요. 주변 지역들 니들도 긴장해 니들도 계속 이렇게 거래가 늘어나고 집값 올라가게 되면 토지거래 허가 구역뿐만 아니라 조정대상지역, 투기과열지구 다 지정해 버릴 테니까 조심해라는 경고를 줬는데요. 그 경고가 실제로 시장에서 먹힐지 아니면 한번 해봐라 나도 해볼란다라고 될지 한 달 안에 결정이 날 것 같습니다.
◆박귀빈: 어떻게 예상하세요? 주변 집값 많이 오를 거라고 보세요?
◇김인만: 저는 좀 더 오를 것 같습니다. 결국엔 돈이 갈 데가 없거든요. 그럼 그 돈을 가지고 은행에 예금을 넣을 수는 없는 거고요. 규제하라면 규제하죠. 우리 역설적으로 학습 효과가 있잖아요. 규제하면 집값 더 오른다. 토지 거래가 구역도 좌표 찍어줬다라는 말이 나올 정도이기 때문에 요즘 규제를 그렇게 두려워하지는 않은 것 같습니다.
◆박귀빈: 그러면 이 정책이 궁극적으로 의도했던 그게 먹히는 겁니까? 안 먹는 겁니까?
◇김인만: 의도는 결국에는 집값 잡겠다는 건데요. 집값 못 잡았잖아요. 2020년, 2021년에 지정을 했는데 우리 압구정, 여의도, 목동 계속 신고가 지금도 매물이 없습니다. 토지 거래로 지정을 해도 필요한 사람들 원하는 사람들은 사고요. 결국에는 매물 감소 효과잖아요. 집주인이 살고 있다가 비어줄 수 있는 집만 매물로 나오기 때문에 매물은 줄어들고 극소수지만 살 사람들이 산다면 결국에는 신고가는 계속 나오는 지역이고요.
◆박귀빈: 근데 보통 투기 세력이 어쨌든 갭 투자라든가 이런 투기 세력이 좀 많이 빠져나갈 거 아니에요?
◇김인만: 갭 투자 이게 투기 세력이라는 말 자체도 한 채를 사는 거거든요. 근데 한 채를 사는 걸 그걸 투기라고 봐야 될지 실소유로 봐야 될지도 경계도 지금 참 애매합니다. 옛날처럼 다주택자가 많이 샀다면 많이 사니까 투기네 하고 규제를 하는데 이제는 한 채거든요. 집 하나 사는 걸 과연 투기라고 할지에 대한 굉장히 논란이 있는 상황입니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 김동연 경기도지사가 어제 오세훈 서울시장 집값 오를 때 토지거래 허가구역 해지한 것부터 잘못이다, 오판이다 이렇게 비판하면서요, 나라면 부동산 시장에 개입 안 하겠다 이렇게 말을 했다고 해요. 김동연 지사가 경제 전문가이시잖아요.
◇김인만: 그걸 안 하려면 처음부터 지정을 안 했어야 되는 인지로 돌아가는 거죠.
◆박귀빈: 그러니까요. 근데 그게 어느 정도 좀 일리가 있다고 보세요?
◇김인만: 그런데 김동연 지사가 경제 부총리 할 때 규제 많이 나왔거든요. 그래서 시장에 맡긴다는 건 맞지 않는 것 같고요. 제가 장관이라도, 제가 시장이라도 사실 집값 올라가는데 가만히 있기는 어렵습니다. 그래서 이게 규제의 역설이거든요. 집값이 올라가면 규제가 나오고 집값이 떨어지면 규제를 푸는데요. 이 매커니즘을 시장에서는 알고 있기 때문에 규제해 봐 집값 떨어지면 풀어줄 거지라고 했는데 우리 2022년 생각해 보면 원희룡 장관이 그때 아마 8월로 저는 기억을 하는데요. 집값 더 떨어져야 된다, 반토막 나야 된다라는 발언을 했었거든요. 6개월 지나고 집값 떨어지니까 다 풀어버렸잖아요. 강남 3구 용산구 빼고요. 이런 반복적인 정책의 신뢰가 떨어지는 행위들이 국민들한테 신뢰를 잃게 되고 학습 효과가 생기는 거죠.
◆박귀빈: 근데 이번에 부동산 대출 문턱도 높이겠다고 발표했거든요. 어떻게 보십니까?
◇김인만: 대출 문턱을 높이면 어떤 일이 발생하냐면요. 강남의 아파트들이 30에서 50억 정도 한단 말이에요. 전세 끼고 사도 현금 20억에서 30억 정도는 투입이 되는데 전세가 있으면 대출이 안 나오거든요. 그럼 자기 자본이 있는 사람들이고요. 대출 규제에 치명적으로 영향을 받는 분들은 그 외의 지역들 외곽으로 갈수록 예를 들어서 노도강 같은 경우는 대출이 나오지 않으면 집을 살 수가 없는 소득 수준 구조를 보게 되면 결국 외곽 지역이나 지방이나 더 타격을 받을 수밖에 없기 때문에 이것도 또 다른 규제의 역설이라고 보여집니다. 작년 9월에도 대출 규제 강화했잖아요. 은행 창구 문턱을 높였는데 강남 3구는 집값 계속 올라가고 반대로 외곽 지역들은 집값이 떨어지는 부작용들이 나왔기 때문에 이번 대출 규제도 할 수밖에는 없겠으나 역시 똘똘한 한 채로 지목이 된 곳, 강남 3구를 잡기에는 역부족 아닌가 싶습니다.
◆박귀빈: 초점이 거기에 맞춰져 있어서 그렇긴 한데 문제는 실수요자들이 문제인 것 같거든요. 그러니까 대출이 막히면 그러니까 전월세도 오르지 않을까..
◇김인만: 전월세도 올라갈 가능성이 높죠. 토지 거래 구역 지정되게 되면 전세 주고 못 들어가니까 내가 입주하잖아요. 전세 물건도 줍니다. 그래서 이런 부작용들이 지금 계속 반복이 되고 있는 상황이고요. 저는 개인적으로는 우리 강남 3구 쳐다보지 말자. 통계에서도 저는 뺐으면 좋겠어요. 강남 3구 때문에 서울 통계가 올라가거든요. 그래서 내버려 두고 강남 3구가 아닌 통계 정책도 강남 3구가 아닌 지역으로 포커싱을 맞추면 좀 안정을 찾지 않을까 싶기도 합니다.
◆박귀빈: 소장님, 서울과 수도권 부동산 가격 안정화하려면 어떤 정책 필요할까요?
◇김인만: 똘똘한 한 채 현상은 좀 없애야 될 것 같고요. 다주택자 규제가 역설적으로 똘똘한 한 채를 만드는 거고요. 제일 중요한 거는 지방 경쟁력을 좀 살려야 됩니다. 사람과 돈이 서울로 들어오기 때문에 지방의 양질의 일자리 만들고요. 좋은 교육 환경 주거 환경 만들어 줘서 서울을 안 와도 잘 살 수 있게 우리나라를 좀 만들어 주는 게 가장 중요할 것 같습니다.
◆박귀빈: 알겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.
◇김인만: 감사합니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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