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1년 넘는 공사 중단으로 흉물스럽게 방치되었던 인천의 한 조합아파트가 최근 기적의 심폐소생술로 되살아났다.

저렴한 비용으로 '내 집 마련의 꿈'을 실현하기 위해 시작하는 지역주택조합. 당초 취지와는 다르게 각종 사건, 사고로 실제 아파트 입주까지의 성공 확률은 전체 조합 숫자 대비 10% 내외다.

이렇듯 저조한 성공 확률은 각 조합마다 각기 다른 이유로 고통받고 있기 때문인데 최근 타 사업장과는 조금 다른 유형의 어려움을 겪다가 정상화된 현장이 있다. 인천광역시 중구 인하대병원에 인접한 '인천 신흥동3가 지역주택조합'의 정상화 과정을 추적했다.

2023년 5월-시공사 디폴트 선언으로 공사 중단
글로벌 유가 상승으로 인한 자재비 폭등, 금리 인상의 여파 등으로 많은건설사가 경영난을 겪던 2023년, 시공사였던 ㈜일군토건은 착공 7개월 만에 경영난으로 디폴트를 선언하고 공사를 중단하기에 이르렀고 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)는 보증사고 사업장으로 지정해 일반분양 수분양자들의 분양 대금 환급이행을 단행했다.

이렇게 외부적으로는 시공사 부도로 공사와 사업이 전면 중지되는 한편, 조합 내부에서는 전 조합장과 전 업무대행사와의 유착, 비리로 조합원들이 비상대책위원회(비대위)를 결성하기에 이르렀고, 집행부에서는 이들 비대위 소속 조합원들을 제명하자 비대위에서는 관할 법원에 제명결의 무효소송을 제기하는 맞불로 조합은 자칫 장기간 좌초 및 표류할 위기에 처해 있었다.

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이때 현재의 조합장 김대길 씨를 비롯한 비대위에서는 조합의 정상화를 위해 생업까지 포기하며 백방으로 뛰어다니는 열정을 보였지만 전문성의 한계를 뛰어넘을 수 없음을 깨닫고 가장 우수한 전문가들을 찾기에 몰입했다. 수소문 끝에 찾아낸 곳은, 파산 위기를 맞은 지주택 사업장만 골라 100% 정상화의 길로 이끈 실적이 눈에 띄는 '구일개발주식회사'다.

현 조합장 김대길 씨는 당시 구일개발과의 첫 만남을 이렇게 회고했다. 김 씨는 "당시 비대위에서 찾았던 전문가들의 선정 기준 첫 번째가 '실력'이지만 그 실력만큼이나 중요한 기준은 '투명성'이었다. 실체를 잘 드러내지 않는 대다수의 업무대행사와 달리 구일개발은 홈페이지를 통해 누적된 실적을 명확하게 확인할 수 있었다"고 말했다.

2024년 4월-외부종합감사(적발감사) 의뢰
조합은 인천지방법원의 판결에 따라 임시총회를 개최하여 조합장을 비롯한 임원 전원 해임, 업무대행사 계약 해지, 현재의 새 집행부를 구성하여 구일개발에게 외부종합감사(적발감사)를 의뢰했다.

김대길 씨는 "구일개발은 종합감사 실시와 더불어 방치된 사업을 재추진하기 위하여 아무것도 모르는 우리 임원들을 가르쳐가며 대체시공사, 대출 금융기관, 보증기관, 심지어 공사비를 받지 못했다며 현장에서 유치권을 주장하고 있던 하도급업체들과도 일일이 만나 하나씩 하나씩 문제점과 해결책을 찾아줬다. 또한 조합 임원들부터 먼저 알고 지켜야 한다며, 조합규약에 근거한 조합원의 권리, 이사회의 의무, 정보공개 등 투명한 조합 운영을 위해 해야 할 업무들을 집중적으로 교육했다. 그 당시 이들이 보여준 놀라운 실력과 헌신은 감동의 연속이었다"고 덧붙였다.

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2024년 10월-업무대행사로 구일개발(주) 선정
외부종합감사 이후 구일개발(주)는 조합원들의 만장일치로 업무대행사로 선정되어 2024. 09 시공사를 라온건설 선정, 2024. 10 대출자서, 하도급업체 유치권 최종협의 등을 완료하여 결국 1년 넘게 방치되었던 현장은 2024. 11을 기점으로 재착공에 돌입하였고 현재 22.0%%의 공정률을 달성하며 오는 6월 일반분양을 준비중이다.

구일개발(주)의 최대남 대표이사는 당시 상황에 대해 "조합의 정상화는 구일개발의 노력과는 별개로 많은 분들의 협조가 없었으면 어려웠을 것이기에 깊이 감사하고 있다. 첫 번째는 조합원들이다. 1년 넘게 방치된 현장의 재착공을 위해서는 유무형의 많은 추가 비용이 발생하여 많은 조합원이 포기하기 십상인데 끝까지 사업 주체로써의 책임을 다하기 위해 서로 격려하며 똘똘 뭉치고 있는 조합원들이다"고 말했다.

이어 "두 번째로는 PF대출, 중도금대출이 이자를 지급 못 하는 등 기한이익상실 사유에 해당하여 은행내부적으로 많은 부담이 있었을 텐데 차주들이 일반 시행사도 아닌 다수의 조합원이기 때문에 살려야 한다며, 오히려 추가 PF대출, 중도금대출 증액 등의 금융지원을 아끼지 않은 광주은행(투자금융부)에 감사를 드린다."라며 그 공을 조합원들과 광주은행에 돌리고 있다"고 말했다.

최 대표이사는 조합사업장 정상화 비결을 묻는 질문에 최근 NETFLIX의 인기드라마 "중증외상센터"와 비교하였다. 그는 "중증외상환자가 응급실을 찾았을 때 1단계 CT, MRI 등을 통한 정밀진단, 2단계 수술 및 치료, 3단계 골든타임의 준수, 이 세가지를 생각하듯 지역주택조합도 마찬가지"라고 말했다.

그러면서 "조합도 외부종합감사(적발감사)를 통해 정밀진단을 해야 한다. 조합원들이 납부한 돈이 어떻게 쓰였고 얼마나 남았는지, 또한 적절한 용역계약을 했는지, 인허가, 토지, 대출 등 현황은 어떤지, 향후 추가로 늘어날 사업비는 얼마인지 등 정밀한 진단이 문제점 해결에 필수"라고 전했다.

또 "정밀 진단 후 수술과 치료를 해야 한다"며 "조합 내부, 시공사, 금융기관 등 사업에 문제가 되었던 곳을 찾아 재협의, 재선정 등 대안을 마련하고 적극적인 수술로 돌파구를 마련해야 한다. 또한 이러한 과정에서 상처 입은 조합원들의 마음을 치료해야 한다.

사업의 가장 큰 피해자는 조합원이다. 또한, 끝까지 책임져야 하는 당사자도 조합원이다. 이런 조합원들의 입장과 처지를 잘 헤아려야 한다. 앞선 두 가지 못지않게 중요한 것이 골든타임이다. 모든 수술과 치료는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니다. 그래서 골든타임이 중요한 것"이라고 강조했다.

지주택 성공의 필수조건은 '조합원의 열정, 업무대행사의 실력'이다. 서민들의 '내 집 마련의 꿈'을 구실로 현재도 많은 곳에서 지역주택조합 사업에 뛰어든 조합원들이 위기를 맞고 있다.

피해자를 구제해 줄 법령의 보완을 기다리기보다, 정상화에 성공한 인천 신흥동3가 지역주택조합의 사례처럼, 사업의 주체가 조합원임을 알리고, 조합원 개개인의 의지가 한 곳으로 모이는 것이 조합 사업의 성공률을 높이는 가장 확실한 방법임을 끊임없이 공유하는 열정이 무엇보다 중요해 보인다. 단기간에 극복할 수 없는 전문가의 영역은 투명한 업무대행사의 실력이 해결해 줄 것이다.

어려움에 처한 조합들이 골든타임을 놓치지 않길 바란다. 10% 내외의 지역주택조합 성공률이 조합원들의 열정과 업무대행사의 실력을 통해 100% 정상화되기를 희망한다.

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