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강남권 주간 아파트 가격 상승률이 2018년 이래 최고치를 기록했다. 금리 인하기에 토지거래허가구역(토허제) 해제까지 겹쳐 강남권 아파트에 투자 수요가 폭발한 탓이다. 놀란 서울시는 토허제 해제 한 달 만에 지역을 확대해 강남 3구와 용산구까지 토허제로 묶어버렸다. 급격하게 상승하는 집값을 억누르기 위한 조치였지만, 시장에서는 아쉽다는 반응이 대다수다. ☞머니투데이 유튜브 '부릿지'가 토허제 이후 서울 부동산 시장을 전망해봤다.

한국부동산원에 따르면 바로 지난주를 기준으로 송파구의 아파트 가격 상승률이 0.79%였습니다. 잠실이 속해 있는 동네죠. 2018년 2월 첫째 주 당시 최고 상승률을 뛰어넘었습니다. 3월 들어서부터 폭등 수준으로 집값이 올랐죠. 또 강남구 상승률도 0.83%, 서초구 상승률도 0.69%로 아주 높았습니다.

올해 초까지는 분명 강남권도 가격 상승률이 보합세였거든요, 그런데 오세훈 서울시장이 지난 1월에 토허제 해제를 검토한다고 밝히면서 강남 3구의 경우에는 아파트 가격이 다시 상승세로 돌아섰습니다. 그러다 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청) 지역의 토허제를 해제하고 나서는 이제 가격이 확 올랐죠. 잠실도 평당 1억원 시대가 열렸요, 최근에는 하락세를 유지해왔던 노원·도봉·강북구 등 노도강 지역에서도 하락세가 끝났습니다.

집값이 이렇게 급속도로 오르다 보니 서울시도 당황한 겁니다. 오세훈 시장이 토허제 해제를 검토하겠다고 밝힌 게 1월이고, 실제로 푼 건 2월 12일이거든요. 그리고 토허제 해제가 집값을 부추겼다는 지적에 서울시가 반박자료를 낸 게 3월 9일입니다.

그런데 반박 자료를 내고 10일 뒤에 다시 토허제를 지정했습니다. 대상도 강남 3구와 용산구의 모든 아파트로 확대했어요. 영상 표출 바로 전날인 24일부터 토허제로 묶인 동네는 전세 끼고 매매하는 갭투자가 금지됐습니다. 무조건 매수자가 아파트에 들어와서 살아야 하고요.또 구청에 각종 서류도 내야 하는데 이 과정도 참 까다롭다고 합니다.

시장에서는 바로 대혼란 사태가 일어났습니다. 새로 토허제를 지정하기 전부터 강남 3구에서 전세 끼고 아파트를 팔려고 했던 사람들이 있었는데요. 갑자기 규제가 들어오니까 투자 수요가 줄어 발을 동동 굴렀다고 합니다. 24일 토허제가 시작되기 전에 집을 팔아버리고 싶었기 때문이죠. 이 때문에 잠실 엘스에서도 국민평형 기준 호가를 32억원에서 30억원으로 낮춘 사례도 있습니다.

강남 3구와 용산구 안에 있지만, 아파트 가격이 가파르게 오르지 않은 곳들에서도 불만이 나옵니다. 송파구도 잠실쪽이 뜨거웠지, 위례와 하남 경계에 있는 곳까지 불장은 아니었거든요. 이곳에 아파트를 갖고 계신 분들은 이번 토허제 지정으로 길 건너 아파트는 전세 끼고 아파트를 팔 수 있는데, 자신들은 그렇지 못해 재산권 침해라고도 주장합니다.

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전문가들 "토허제 확대 지정해도 가격상승은 못 막아"
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그렇다면 이번 토허제 지정에 대해서 부동산업계와 전문가들은 어떤 반응일까요. 우선 당장 거래량은 떨어질 수 있겠지만 가격상승은 막지 못한다는 의견이 있습니다. 고준석 연세대학교 상남경영원 주임교수는 "거래량이 감소한다는 효과는 확실히 있지만 신고가는 막을 수 없다"고 했습니다. 지난 5년간 토허제를 이미 해봤는데, 토허제 지역에서 신고가가 더 많이 나오는 걸 이미 확인했다는 이유에서입니다.

그러면서 오히려 실수요자들에 대해서는 정부가 토허제 지역에 들어가 살라고 좌표를 찍어준 셈이라고 지적하기도 했습니다. 앞으로도 집값이 계속 비싸질 동네라는 걸 정부가 인증했다는 거죠. 아무래도 지난 주말까지는 당장 갭투자가 막히니까 일시적으로 호가는 내릴 수 있지만, 결국 '똘똘한 한 채' 현상 심화로 다시 가격이 오를 것이란 거죠.

토허제로 묶이지 않은 여의도 마포 광진 동작 이런 곳들로 갭투자 수요가 몰리는 풍선효과가 발생할 우려가 있다는 분석도 많았습니다. 다만 정부는 정책을 발표하면서 집값 추이들을 보고 규제지역을 더 늘릴 수 있다고도 언급했습니다. 하지만 이렇게 규제만 늘리는 방법도 정답은 아닙니다. 문재인 정부 때 겪었듯 규제를 강화할수록 똘똘한 한 채 현상은 더 심해졌죠.

강남권에 전월세가 어려워지면서 인근 지역의 전월세 가격 상승이 불가피하다는 목소리도 있습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "오는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행으로 차주별 대출총액이 줄어들면, 매입수요가 임대차 시장에 머물면서 임대료가 꾸준히 상승할 것"이라고 내다봤습니다. 임대할 수 있는 물량이 줄어드는데 대출 규제까지 겹치면 자연스레 임대료가 올라갈 수밖에 없다는 설명입니다.

출연 이용안 기자

촬영 이상봉 PD 백정하 PD

편집 이상봉 PD

디자이너 신선용



이용안 기자 king@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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