[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 경상북도 일대에서 발생한 대형 산불로 주택과 시설물에 막대한 피해가 발생하면서, 주거용 부동산의 임차인과 소유자 모두의 손해에 대한 배상 문제가 다시금 주목받고 있다. 특히 산불과 같은 자연재해는 불특정 다수에게 피해를 주는 만큼 명확한 책임소재를 규명하기 어려운 경우가 많고, 그에 따라 법적 분쟁으로까지 이어지는 사례도 적지 않다. 그렇다면 주택 임차인과 소유자의 입장에서 각자 어떤 손해배상 가능성과 법적 보호 장치를 기대할 수 있을까?

지난 26일 경북 의성군 옥산면 신계2리 기룡산에서 민가 방향으로 산불이 번지고 있다.(사진=뉴시스)

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먼저 임차인의 경우 산불로 인해 거주 중이던 주택이 전소되거나 구조적 손상을 입게 되면 가장 큰 문제는 보증금의 반환 여부다. 주택이 소실됐다고 해서 임대차 계약이 자동으로 해지되는 것은 아니며 임대인은 여전히 보증금을 반환할 의무를 지닌다. 하지만 주택 자체가 소멸한 상황에서는 임대인의 반환 능력이 제한될 수 있고, 이 경우 임차인은 채권자로서 민사상 손해배상 청구 또는 경매 절차를 통한 회수를 시도해야 한다. 아울러 전자제품, 의류, 가구 등 주택 내에 보관하던 가재도구와 생활 물품의 손해 역시 임차인에게는 큰 부담이다. 일반적으로는 이러한 손해에 대해 임대인이 책임을 지지 않지만, 누전 등 임대인의 중대한 과실이 인정될 경우에는 민법 제750조에 따라 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 임차인 본인이 화재보험이나 가재도구 보험에 별도로 가입해 두는 것이 현실적으로 피해 회복의 유일한 방안이 될 수 있다.

반면 건물 소유자의 경우 건축물의 직접적인 피해는 물론 임대수익 중단 등 간접적인 재산상 손해까지 발생한다. 특히 산불이 외부에서 발화된 경우 즉 개인 소유지 외부의 국유림이나 산지에서 확산된 경우에는 화재의 직접적인 원인 제공자로 특정되기 어려워 손해배상을 청구할 법적 상대가 명확하지 않다. 이 경우에도 화재보험 또는 풍수해보험을 통해 일정 부분 복구비용과 임대료 손실을 보전받을 수 있으며, 보험 상품 가입 시 ‘자연재해 특약’의 포함 여부를 반드시 확인해야 한다. 만약 산불의 발화 원인이 공공기관의 관리 소홀로 밝혀질 경우, 예컨대 국유림의 방재체계 미비나 송전선로 관리 실패 등과 같은 사례라면 국가배상법에 따른 손해배상 청구가 가능하다. 실제로 과거 일부 산불 피해 사건에서 한국전력공사나 코레일 등 공공기관이 배상 책임을 인정한 전례도 존재한다. 이런 경우에는 객관적인 피해 기록, 화재 경위, 원인 입증 자료 등을 기반으로 피해 보상을 청구할 수 있다.

김예림 변호사.

하지만 손해배상 과정에서는 몇 가지 유의할 점이 있다. 먼저 임대차 계약서상 천재지변 발생 시 계약 해지나 책임 면제에 관한 조항이 포함되어 있는지를 확인해야 하며 손해배상 청구 시 상대방의 ‘과실’을 입증하는 것이 핵심이 된다. 임대인의 책임을 묻기 위해서는 화재 예방 조치가 미비했음을 입증하거나 건물 내 안전시설 관리에 명백한 하자가 있었음을 보여줘야 한다. 또 정부에서 재난지역으로 선포할 경우에는 일시 주거지원, 피해 복구비용 보조금, 긴급 생활자금 융자 등의 공공지원 제도를 적극적으로 활용할 필요가 있다.

산불은 인간이 통제할 수 없는 대표적인 자연재해지만 그 피해를 줄이고 회복할 수 있는 제도적, 법적 장치는 분명히 존재한다. 임차인과 소유자 모두가 사전 보험 가입 여부를 확인하고 임대차 계약서를 통해 책임의 범위를 명확히 하며, 공공기관이나 제3자의 책임 소재를 분석하는 노력을 통해 보다 적극적으로 자신의 권리를 보호해야 할 것이다.