서울 시내 아파트 등 주거단지의 모습. /연합뉴스

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김병환 금융위원장이 ‘지분형 모기지’를 검토하겠다고 밝히면서 관련 정책에 대한 관심이 높다. 지분형 모기지는 내 집 마련을 위한 대출 시행 시 정부와 개인이 ‘지분’을 정한다는 개념으로, 지난 2013년 박근혜 정부 때 실시된 ‘공유형 모기지’와 유사한 개념이다.

28일 금융권에 따르면 2013년 당시 시행됐던 공유형 모기지는 집을 사려는 사람이 주택구입에 대한 부족한 자금을 시중보다 저금리에 대출받는 대신 주택가격 등락에 따른 손익을 대출기관과 공유하는 방식이다. 서민층의 주택구입 여력 확대를 위해 도입됐다.

김 위원장이 유사한 개념의 지분형 모기지 도입을 검토하겠다는 이유도 비슷하다. 김 위원장은 “집값은 계속 오르는데 가계대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 점진적으로 강화되면, 결국 현금을 많이 보유하지 못한 사람은 집을 구매하는 데 제약이 발생한다”며 “그렇다고 대출을 일으켜서 (집을 구매하는 것은) 전체적인 거시건전성 측면에서도 문제가 있을 수 있다”고 설명했다.

다만 이미 공유형 모기지는 2013년 박근혜 정부 때 실시된 이후 시장 수요 저조, 운영의 복잡성 등으로 공급이 중단됐다. 실제로 2013년 도입 이후 2014년 판매실적이 급격하게 낮아졌다. 2014년 4월만 해도 1250억원(1만5000건) 규모의 판매를 기록했지만 10월엔 404억원(300건)대로 내려왔다.

당시 실패 원인에 대해 전문가들은 부부합산 소득이 6000만원 이하로 대출신청 자격요건 제한이 너무 엄격한데다 공적 기금을 대상으로 한 대출이어서 지원 대상의 소득기준을 높이는 것도 쉽지 않았기 때문이라고 분석했다. 이뿐만 아니라 집값이 오르면 정부와 이익을 나눠 갖는 구조 자체에 대한 거부감과 상속이나 대출 등에서 절차가 복잡하다는 점도 시장에서 외면받은 이유다.

비슷한 정책은 해외에서도 인기를 끌었다가 제한적으로 활용되는 수준에 그치고 있다. 미국의 경우 2000년대 초반 주택 가격 상승기 공유형 모기지가 인기를 끌었다가 주택가격 하락기에 접어들면서 채무조정 수단으로 전락했다. 미국 정부는 대출기관이 채무조정에 참여하도록 인센티브를 부여하기 위해 채무불이행 사태에 있는 가계대출의 원금 일부를 탕감해 주는 대신 주택가격 상승 시 매각차익의 일정부분을 대출기관과 공유할 수 있도록 한 것이다.

김병환 금융위원회 위원장이 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 출입기자단 월례 간담회에서 발언을 하고 있다. /뉴스1

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일찍부터 공유형 모기지 시장이 형성돼 온 영국에서도 관련 소비자 민원이 급증하는 사태가 발생하기도 했다. 수익공유형 모기지를 판매하면서 대출기관의 일부 상품이 과도한 수익공유를 요구해 줄소송 사태로 번진 것이다.

2014년 당시 ‘공유형 모기지 국내외 현황과 전망’ 보고서를 작성한 박선영 보험연구원 연구위원은 “공유형 모기지가 활성화될 경우 서민층의 주택구매 여력 확대로 전월세난 해소에 일시적으로 도움이 될 수 있을 것으로 보이지만 판매단계에서부터 소비자 민원이 발생할 가능성을 최소화할 필요가 있다”며 “주택가격 상승에 따른 제한폭을 설정하고 대출기관 수익공유분이 일정 한도를 넘지 못하도록 소비자 보호책을 강구해야 한다”고 말했다.

수익구조는 지분형 모기지 도입 시에도 가장 크게 고려해야 할 요소다. 전문가들도 금리나 한도 등을 확실하게 준다면 수요자들의 선택권이 넓어질 수 있다고 보고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “이미 한번 비슷한 정책이 흐지부지된 적이 있기 때문에 수익공유에 대한 장점을 확실하게 줘야 수요자들이 고려해 볼 수 있을 것”이라며 “1%대 초저금리 수준으로 금리를 낮추거나 한도를 크게 주지 않으면 집값이 올라가는 속도와 규모가 더 빠르고 크기 때문에 장점은 확실히, 상품은 최대한 다양하게, 구조는 심플하게 만드는 것이 과제일 것”이라고 말했다.

오은선 기자(onsun@chosunbiz.com)

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