“화성 동탄신도시가 규제 대상에서 제외된 뒤 매수 문의가 부쩍 늘었습니다. 규제 발표 이전과 분위기가 확연히 달라졌어요. 동탄은 다음 대책에서 규제지역으로 묶일 가능성이 높기 때문에 조금이라도 서두르는 모습입니다.” (경기 화성시 오산동 A공인중개사사무소 관계자)

정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 뒤 규제를 피한 일부 지역에서는 벌써 풍선효과가 나타나고 있다.

정부가 집값이 가파르게 오르던 서울 마포, 성동구 등 한강벨트뿐 아니라 서울 외곽지역과 경기도 남부지역까지 넓은 범위를 규제지역으로 지정한 이유는 분명하다. 일부 지역만 특정해 규제할 경우 매매 수요가 주변으로 이동하는 ‘풍선효과’를 차단하기 위해서다. 자연스럽게 시장 관심은 규제 대상에서 벗어난 지역에 쏠린다. 이번 규제가 워낙 강력해 규제 대상에서 제외된 지역은 당분간 시장 관심이 높을 것으로 내다본다. 비규제지역으로 눈을 돌리거나 대출 한도 축소를 피해 15억원 이하 아파트 매수 수요가 몰리면서 풍선효과가 나타날 수 있다는 분석이다. 다만 규제 대상에서 벗어난 지역은 그만큼 선호도가 떨어지고, 정부가 언제든 추가로 규제할 수 있다는 점에서 신중히 접근해야 한다는 의견도 나온다.

10·15 대책 규제를 피한 경기도 화성 동탄신도시가 수혜지역으로 떠오르고 있다. 사진은 동탄신도시 ‘동탄역롯데캐슬’ 전경. (윤관식 기자)

10·15 대책 최대 수혜지 동탄?

대책 발표 일주일 만 호가 1억원 올라

수도권광역급행철도(GTX) A노선이 정차하는 동탄역 2번 출구로 나오면 ‘동탄역롯데캐슬’이 보인다. 지난해 7월 무순위 청약에서 전용 84㎡ 1가구 모집에 294만4780명이 몰리면서 전국적으로 유명해진 단지다. 동탄2신도시 내 랜드마크 단지로 동탄 아파트 시세의 가늠자 역할을 한다.

10·15 대책 발표 후 이 단지 분위기가 심상찮다. 규제 발표 전 17억원에 올라왔던 전용 84㎡ 매물은 18억원으로 호가가 변동됐다. 종전 최고가인 16억6000만원 아래로 나온 매물을 찾기 어렵다. 최고 높이 49층으로 구성된 이 단지는 저층과 중·고층 간 시세가 1억~2억원가량 차이 난다. 저층의 경우 대부분 호가가 17억원에 형성됐으며 중층 이상은 18억원 이상 호가를 부르고 있다.

동탄역롯데캐슬에서 길 하나를 두고 마주한 ‘동탄역시범더샵센트럴시티’도 분위기는 비슷하다. 이 단지 전용 84㎡는 10월 초만 해도 29층 매물이 13억원에 거래됐다. 지금은 전용 84㎡ 매물을 찾아보기 어려울뿐더러 나온 매물도 속속 5000만원가량 호가를 올리고 있다. 전세 낀 매물이 아닌 주인이 직접 거주하는 물건의 경우 대부분 14억원 이상 호가가 형성됐다. 2021년 당시 최고가에 육박하는 가격이다.

경기도 화성이 규제 대상에서 제외되면서 동탄신도시가 10·15 대책 최대 수혜지역으로 떠올랐다. 현장에서는 동탄이 다시 규제로 묶이기 전 빠르게 매수해야 한다는 분위기도 조성된다. 동탄역까지 도보 이동이 가능한 단지를 중심으로 매수 문의가 몰린다. 지역 부동산 시장에서는 추가 규제가 이뤄질 수 있다는 심리로 일부 투자자는 물론 실수요자 역시 동탄 아파트 매입을 서두르고 있다고 분석한다.

8호선 효과 업은 구리시 주목

남양주 다산·별내도 반사효과?

서울 지하철 8호선 연장선이 들어선 구리나 남양주 일부 지역도 규제 대상에서 빠지면서 실수요자 주목을 끈다.

서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 서울 북동부와 인접한 경기도 구리와 남양주로 신혼부부 등 실거주 수요가 옮겨갈 것이란 전망이 제기된다. 8호선 연장선 별내선이 개통되고 수도권광역급행철도(GTX) B 사업이 재개되는 등 구리, 남양주의 서울 접근성은 눈에 띄게 개선되는 모습이다. 두 지역의 경우 지난해 8월 지하철 8호선 개통으로 잠실까지 30분이면 도착할 수 있다. 착공을 앞둔 GTX B노선은 남양주에만 별내, 왕숙, 평내호평, 마석 등 4개역이 들어선다.

구리와 남양주는 주거지역 구조가 좀 다르다.

구리시는 면적 자체가 작고 구도심 위주로 주거지역이 형성돼 신축 아파트가 귀한 편이다. 갈매지구에 신도시가 조성되고 있지만 구리시에서 주목받는 곳은 8호선 라인이 통과하는 구도심이다. 때문에 구리시의 경우 8호선 역세권 신축 아파트 위주로 실수요자 관심이 높다.

구리시에는 8호선 라인 중 3개역(동구릉역, 구리역, 장자호수공원역)이 들어섰다. 동구릉역과 장자호수공원역 인근에는 2000년 전후로 지은 아파트가 대부분이다. 구리역 일대에는 e편한세상인창어반포레와 힐스테이트구리역, 구리역롯데캐슬시그니처 등이 눈길을 끄는 단지다.

규제 발표 후 구리역 중심으로 신축 아파트 매수 문의가 늘고 있다. 대표적인 단지가 인창동 ‘e편한세상인창어반포레’다. 2020년 준공한 단지로 단지 규모는 크지 않지만(632가구) 8호선 구리역 초역세권 단지란 점에서 예전부터 꾸준히 인기가 있었다. 이 단지 전용 84㎡의 경우 10월 초 11억7800만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 올 4월 기록한 종전 최고가(10억7750만원)와 비교해 1억원 이상 오른 가격이다. 규제 발표 후 전용 84㎡ 호가는 12억원 수준으로 올랐다.

내년 준공 예정인 ‘구리역롯데캐슬시그니처’도 관심 대상이다. 이 단지 전용 84㎡ 호가는 10억~12억원대에 형성됐다. 구도심 위주의 구리시와 달리 남양주의 경우 서울과 가까운 곳일수록 신도시가 잘 조성돼 있다. 8호선 연장선이 이어지는 다산신도시(다산역), 8호선과 경춘선 환승역인 별내신도시(별내역) 중심으로 일부 단지는 호가가 오르는 추세다. 업계 한 관계자는 “규제 대상에서 제외된 지역 중 서울 접근성이 가장 좋은 곳이 구리와 남양주”라며 “서울 강북권 진입을 포기한 신혼부부나 청년들이 구리와 남양주 매수로 방향을 틀 가능성도 충분해 보인다”고 말했다.

그 외 주목할 지역은?

고양 덕은, 안양 만안 기대감

수도권 서남권에서는 경기 안양시 만안구가 규제 대상에서 제외됐다. 안양시 만안구는 규제 직전인 10월 둘째 주 주간 아파트 가격이 0.24% 올랐다. 규제지역으로 묶인 서울시 금천구나 구로구보다 최근 집값 상승률은 더 높지만 규제 대상에서 빠졌다.

규제 후 안양시 만안구 신축이나 준신축 아파트들은 일제히 관심 대상이 됐다. 2016년 준공한 4250가구 대단지 ‘래미안안양메가트리아’가 대표적이다. 아파트 실거래 앱 ‘호갱노노’에서는 10월 15일 래미안안양메가트리아가 실시간 조회 순위 최상위권에 이름을 올렸다.

래미안안양메가트리아 또한 규제 발표 후 호가가 급등하고 있다. 워낙 대단지이고 경기도 내 저평가 단지 중 하나로 분류돼, 이미 9월과 10월 상당히 많은 거래가 이뤄졌다. 규제 발표 직전인 10월 초 전용 84㎡가 9억원에 거래됐는데 이후 호가가 크게 오르는 추세다.

고양시 또한 규제 대상에서 제외되면서 신축 아파트를 중심으로 풍선효과를 기대하는 모양새다. 서울 마포, 은평구와 접한 고양시 덕양구 덕은, 지축지구 신축 아파트 주민들은 내심 반사이익을 기대하는 분위기다.

2023년 준공한 고양 덕은지구 ‘DMC한강삼정그린코아더베스트’는 단지 규모는 작지만(366가구) 한강 조망이 가능해 인기를 끄는 단지다. 지난 9월 전용 91㎡가 14억7000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 한강 조망이 가능한 일부 매물을 중심으로 호가가 조금씩 오르고 있다. 덕은지구는 서울과 가깝지만 지하철 교통이 불편하다는 것이 단점이다. 하지만 연내 대장홍대선(부천 대장~홍대입구) 착공이 예정돼 있다. 지하철이 아예 없던 덕은지구에 새로운 지하철역이 생기는 만큼 지역 주민 관심이 크다.

다만 정부는 규제 대상에서 제외된 지역을 언제든 규제지역으로 지정할 수 있다는 입장이다. 조금이라도 시장이 과열될 경우 추가 지정 가능성을 열어놨다. 비규제지역 중 교통이 편리하거나 입지가 검증된 곳 위주로 수요가 집중될 것으로 예상되는 만큼, 정부가 강력한 규제 카드를 꺼낼 가능성이 높다. 아무리 규제 대상에서 벗어났더라도 단기적 상승 흐름에 휩쓸려 매수하는 것은 위험하다는 조언이다.


[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2332호 (2025.10.29~11.04일자) 기사입니다]

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