존 메이너드 케인스. 연합뉴스.

경제학자 케인스는 사업가가 투자를 결정할 때 합리적이고 논리적인 이론이 아니라 그들의 ‘동물적 감각(Animal Spirit)’에 의존한다고 주장합니다. 투자자들은 말로 표현할 수 없는 그들만의 감(感)에 의존해 돈이 흐르는 길목을 정확하게 짚어냅니다. 그래서 투자는 기술이 아니라 예술이라는 말도 있지요.

돈이 흐르는 길목을 지킨다

경제가 혼란스러울 때 우리나라 서울 강남 지역 부자들이 현재 상황을 어떻게 판단하고 움직이는지 살펴보고 이를 통해 재테크 힌트를 얻으려고 노력하기도 합니다. 경기 침체가 이어져서 증시는 하염없이 빠질 때에도 강남 부자들은 어느 순간 주식 분할매수에 들어갔다거나, 혹은 주식이 불같이 오르는 상황에서 증시 바닥부터 보유하고 있던 주식을 매도하면서 버블 붕괴에 대비한다는 뉴스를 종종 접할 수 있습니다. 확실히 돈을 버는 능력을 지닌 부자들은 결코 돈의 뒤를 쫓아다니지 않습니다. 그들은 단지 돈이 흘러가는 길목을 지키고 서 있을 뿐입니다.

이러한 부자들의 동물적인 감각은 돈 주고도 배울 수 없습니다. 우리가 할 수 있는 최선은 그저 부자들 뒤를 따라다니며 돈줄 길목 근처를 서성이는 방법밖에 없습니다. 다행히 부자들의 투자 패턴을 간접적으로 엿볼 수 있는 하나의 단서가 있는데 그것이 바로 금리입니다.

금리의 위력은 글로벌 증시를 보면 잘 알 수 있습니다. 미국이나 일본 중앙은행이 기준금리를 올리거나 내릴 확률이 변하는 것만으로 세계 주요 국가들의 증시가 출렁이고 있습니다. 부자들은 금리 변동에 민감하게 돈을 움직일 뿐만 아니라 여타 경제변수들의 움직임까지 예측하고 그에 맞게 적절하게 대응합니다.

금리변동에 따른 자산투자 전략

‘유럽의 워런 버핏’이라고 불리는 앙드레 코스톨라니(1906~1999)라는 투자계의 거물이 있습니다. 그는 2차 세계대전 패전국인 독일의 국채를 매수해서 140배, 옛 러시아 제국 국채를 매수해서 6000배의 차익을 얻는 등 전설적인 이력을 보유하고 있습니다.

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코스톨라니는 그의 투자관과 경험을 바탕으로 경기순환 주기에 따라 주식과 채권, 부동산과 같은 자산의 매매 타이밍을 정리한 ‘코스톨라니 달걀 이론’을 만들었습니다. 이 모형은 금리에 따른 투자자산 배분 모형으로 변형해서 사용하기도 합니다.

경기순환실질 국내총생산이 장기 평균적인 수준보다 높고, 낮은 호경기와 불경기가 반복적으로 나타나는 것을 경기순환 또는 경기변동이라고 한다. 경기순환 주기를 이해하면 시기에 맞는 재테크 방법을 찾을 수 있다.

① A지점은 경기가 과열 양상으로 치닫고 이를 진화하기 위해 금리를 최대한 끌어올린 시기로 A지점 직전에 주식시장은 꺾이고 A지점 직후에 경기가 식기 시작합니다. 부자들은 이미 주식을 매도하고 안전하게 고금리를 즐길 수 있는 은행 예금으로 자금을 옮겨놓습니다.

② B지점으로 금리가 하락하기 시작하면 은행 예금의 매력이 떨어집니다. 그 대신 금리 하락기에 추가적인 수익을 올릴 수 있는 채권으로 시중 자금이 몰리기 시작합니다.

③ 금리가 C지점까지 떨어지면 부자들은 금리 바닥을 대비하기 위해 채권을 팔아서 차익실현에 나섭니다. 이 시기에는 경기침체 영향으로 주식시장 전망도 어둡기 때문에 채권에서 나온 자금은 서서히 부동산 시장으로 이동합니다. 부동산 임대수익률이 시중 금리에 비해 현저하게 높기 때문에 은행 대출을 받아 부동산 임대업을 시작해도 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 시중 금리가 바닥 근처에 접근했을 때 오피스텔 등 1인 가구를 겨냥한 임대사업 붐이 일어나는 것도 이러한 맥락 속에서 이해할 수 있습니다.

④ 경기가 바닥을 치고 금리가 서서히 오르기 시작하는 E지점에서는 부동산 가격이 치솟아 임대수익률이 떨어지는 반면 주식시장이 상승장 초반에 들어섭니다. 주가지수는 경기에 대한 선행지표이기 때문에 경기가 호황기에 들어서기 전부터 강한 상승세를 보입니다. 따라서 E지점에서 촉이 빠른 투자자들은 부동산을 정리하고 발 빠르게 증시로 투자자금을 옮깁니다.

⑤ 주식시장이 장기간 호황을 이어가다가 F지점에 다다르면 경기가 과열 신호를 보내고 이자율은 균형금리 이상으로 오르게 됩니다. 이렇게 되면 부자들은 뒤도 돌아보지 않고 주식을 털고 다시 고금리 은행 예금에 집중하는 때가 오게 됩니다.



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